vorrei dei chiarimenti in merito alla vicenda delle case vacanze.
mi spiego meglio. i vigili urbani hanno accertato e notificato verbale di violazione amministrativa ai proprietari di un immobile che affittano come locazione turistica (settimanale) come violazione dell'art.60 della LR 23/3/2000 n.42 sanzionata dall'art 68 della stessa Legge in quanto non in possesso della denuncia di inizio attività per gli art.58 e segg. della LR 20/01/95 n.9 per svolgere attività imprenditoriale. La sanzione, in misura ridotta, è di Euro 1200 se pagata entro 60gg dalla notifica.
poichè l'immobile è pubblicizzato su internet in un portale straniero con fornitura di servizi quali biancheria, ovviamente luce, acqua calda e gas compresi nel prezzo, le autorità di vigilanza, in questo caso i vigili urbani, ritengono si tratti di attività ricettizia vera e propria. è l'interpretazione corretta?
quale è la differenzazione tra casa vancanze (attività ricettizia imprenditoriale) e locazione turistica "amatoriale"?
vorrei dei chiarimenti in merito alla vicenda delle case vacanze.
mi spiego meglio. i vigili urbani hanno accertato e notificato verbale di violazione amministrativa ai proprietari di un immobile che affittano come locazione turistica (settimanale) come violazione dell'art.60 della LR 23/3/2000 n.42 sanzionata dall'art 68 della stessa Legge in quanto non in possesso della denuncia di inizio attività per gli art.58 e segg. della LR 20/01/95 n.9 per svolgere attività imprenditoriale. La sanzione, in misura ridotta, è di Euro 1200 se pagata entro 60gg dalla notifica.
poichè l'immobile è pubblicizzato su internet in un portale straniero con fornitura di servizi quali biancheria, ovviamente luce, acqua calda e gas compresi nel prezzo, le autorità di vigilanza, in questo caso i vigili urbani, ritengono si tratti di attività ricettizia vera e propria. è l'interpretazione corretta?
quale è la differenzazione tra casa vancanze (attività ricettizia imprenditoriale) e locazione turistica "amatoriale"?
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Alcuni spunti:
1) il confine fra CAV e locazione turistica NON è netto (anzi la zona grigia fra i due è la più ampia che si conosca)
2) si ha locazione turistica se l'attività non viene svolta tramite IMPRESA a ciò destinata. Cioè se non ho una organizzazione di persone e/o mezzi destinata all'offerta ricettiva
3) si ha locazione turistica se affitto a turisti per meno di 3 mesi
4) si ha locazione turistica se non offro servizi aggiuntivi (ma la biancheria ovviamente la posso dare, così come luce, acqua e gas ... ci mancherebbe)
5) negli altri casi si ha CAV imprenditoriale soprattutto se pubblicizzo l'attività come tale, se ho una organizzazione di mezzi e/o persone dedicate e se offro altri servizi aggiuntivi.
In bocca al lupo
Scusate se mi intrometto nella discussione: ma qual'è il riferimento normativo per cui gli affiti ad uso turistico devono durare max 3 mesi?
E poi, si intendono 3 mesi come durata max del singolo contratto, o 3 mesi come periodo max nel corso dell'anno in cui è possibile affittare con questa forma contrattuale?
Da quello che ho potuto verificare vi sono regioni che, in effetti, hanno previsto che se un soggetto stipula dei contratti di affitto turistico, gli stessi non devono superare un tot. numero di giorni all'anno, pena la riconducibilità automatica degli stessi a struttura ricettiva.
Premesso che, secondo me, una tale statuizione è illegittima (perché il discrimine fra struttura ricettiva e locazione turistica, come correttamente afferma il Dott. Chiarelli, deve essere dato dalla presena o meno di una organizzazione di persone e/o mezzi destinata all'offerta ricettiva, e non dalla durata dei contratti di affitto ad uso turistico che vengono stipulati), tuttavia la regione Toscana, in merito, nulla ha disposto; per cui, ripeto, non trovo riscontro nell'obbligo infra-trimestrale citato.
Scusate se mi intrometto nella discussione: ma qual'è il riferimento normativo per cui gli affiti ad uso turistico devono durare max 3 mesi?
E poi, si intendono 3 mesi come durata max del singolo contratto, o 3 mesi come periodo max nel corso dell'anno in cui è possibile affittare con questa forma contrattuale?
Da quello che ho potuto verificare vi sono regioni che, in effetti, hanno previsto che se un soggetto stipula dei contratti di affitto turistico, gli stessi non devono superare un tot. numero di giorni all'anno, pena la riconducibilità automatica degli stessi a struttura ricettiva.
Premesso che, secondo me, una tale statuizione è illegittima (perché il discrimine fra struttura ricettiva e locazione turistica, come correttamente afferma il Dott. Chiarelli, deve essere dato dalla presena o meno di una organizzazione di persone e/o mezzi destinata all'offerta ricettiva, e non dalla durata dei contratti di affitto ad uso turistico che vengono stipulati), tuttavia la regione Toscana, in merito, nulla ha disposto; per cui, ripeto, non trovo riscontro nell'obbligo infra-trimestrale citato.
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Confermo le osservazioni di ROLANDO e preciso il senso della mia risposta.
Per mantenere la qualità di LOCAZIONE occorre che non vi sia una organizzazione di messi e/o persone a prescindere dalla durata della locazione (del singolo contratto o di una serie di contratti).
Tradizionalmente si indica in 3 mesi (generalmente quelli estivi) il termine entro il quale la locazione turistica è giustificata proprio dal periodo estivo e dall'offerta rivolta al turista.
Ma niente vieta di ipotizzare anche una locazione ANNUALE rivolta comunque a turisti (si pensi a località di mare o montagna).
Sono stato troppo sintetico nella precedente risposta.
Riepilogo:
Per la Toscana la disciplina è contenuta nella:
L.R. 23-3-2000 n. 42 Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo.
Pubblicata nel B.U. Toscana 3 aprile 2000, n. 15, parte prima.
Art. 57 Locazioni ad uso turistico.
Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell'articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 «Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo».
***************
L. 9-12-1998 n. 431
Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.
Pubblicata nella Gazz. Uff. 15 dicembre 1998, n. 292, S.O.
Capo I
LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO
(commento di giurisprudenza)
Art. 1. (Ambito di applicazione).
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati "contratti di locazione", sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2.
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche (3).
3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l'articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (3) .
4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.
(3) Comma così modificato dall'art. 2, comma 1, lett. a), L. 8 gennaio 2002, n. 2.
****************************
Per ulteriori approfondimenti:
http://www.fiscooggi.it/analisi-e-commenti/articolo/adempimenti-fiscali-e-amministrativi-nella-locazione-turistica
Caro Dott. Chiarelli, la ringrazio della pronta risposta! è proprio questa area grigia, tipicamente italiana, che confonde le idee!
riferimento id:6288gentile dott. chiarelli, ho una casa sulle colline fiorentine, un unico appartamento che affittavo come affitto turistico non dando servizi come la biancheria perchè il comune mi aveva detto che era un servizio e non potevo farlo. ora mi hanno fatto fare casa vacanze perchè ho pubblicizzato la casa su internet e anche questo , secondo la legge toscana, mi è stato detto che non posso farlo. Lei capirà che con una sola casa e, quindi, un solo appartamento è difficile essere un'impresa e pagare oltre le tasse, anche l'inps, il commercialista che ti tenga la contabilità ecc....ecc...
Vorrei sapere se tutto questo è plusibile e qual'è la legge della regione toscana che regola questo settore perchè io non riesco a trovare niente che dica che non posso pubblicizzare la caSA.
Inoltre le sarei grata se potesse dirmi cosa intendono per servizi
La ringrazio infinitamente perchè nemmeno il mio commercialista mi sembra in grado di muoversi sulle normative di questa categoria.
gentile dott. chiarelli, ho una casa sulle colline fiorentine, un unico appartamento che affittavo come affitto turistico non dando servizi come la biancheria perchè il comune mi aveva detto che era un servizio e non potevo farlo. ora mi hanno fatto fare casa vacanze perchè ho pubblicizzato la casa su internet e anche questo , secondo la legge toscana, mi è stato detto che non posso farlo. Lei capirà che con una sola casa e, quindi, un solo appartamento è difficile essere un'impresa e pagare oltre le tasse, anche l'inps, il commercialista che ti tenga la contabilità ecc....ecc...
Vorrei sapere se tutto questo è plusibile e qual'è la legge della regione toscana che regola questo settore perchè io non riesco a trovare niente che dica che non posso pubblicizzare la caSA.
Inoltre le sarei grata se potesse dirmi cosa intendono per servizi
La ringrazio infinitamente perchè nemmeno il mio commercialista mi sembra in grado di muoversi sulle normative di questa categoria.
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Salve,
la normativa di riferimento è quella che le LINKO (L.R. 42/2000 e relativo regolamento di attuazione).
http://raccoltanormativa.consiglio.regione.toscana.it/articolo?urndoc=urn:nir:regione.toscana:legge:2000-03-23;42&pr=idx,0;artic,1;articparziale,0
http://raccoltanormativa.consiglio.regione.toscana.it/articolo?urndoc=urn:nir:regione.toscana:regolamento.giunta:2001-04-23;18/R&pr=idx,0;artic,1;articparziale,0
Se ha una sola casa lei potrà optare per una di queste soluzioni:
1) LOCAZIONE AD USO TURISTICO. In questo caso non può offrire servizi accessori (cambio biancheria, somministrazione). Può locare come singolo o come impresa. Locazione per brevi periodi (meno di 30 giorni) a turisti. Niente vieta di pubblicizzare la locazione, ma come tale, non come attività ricettiva di altro genere
2) AFFITTACAMERE NON PROFESSIONALE. Può farlo se ha la residenza in quella casa (o altro che ha la residenza). Vantaggi fiscali. Può pubblicizzare anche sui siti delle attività ricettive
3) AFFITTACAMERE PROFESSIONALE. Può farlo anche senza residenza.
4) CAV (case e appartamenti vacanza). Professionale, può pubblicizzare ma non può dare servizi centralizzati.
Veda la normativa e se occorre scriva nuovamente ..... approfondisca con il commercialista i PRO e CONTRO delle varie tipologie,
Salve, Dott. mia mamma è proprietaria di un'appartamento nella Citta di Roma e vorremmo ricevere un reddito da questa "seconda casa" effettuando CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO TURISTICO (quale Città d'arte,cultura, etc) per non meno di tre giorni e massimo 30 giorni al mese, anche al fine di attenuare i costi di manutenzione nonchè quelli della tassazione statale e territoriale.
Il Comune di Roma Capitale, nel disciplinare le "strutture ricettive extralberghiere" in aderenza al Regolamento della Regione Lazio n° 16 del 24/10/2008 e successivo n°18 del 21/09/2009, che definisce all'art. 2 punto c) "Case e appartamenti per vacanze" gli immobili arredati per l'affitto ai turisti, esclusa la somministrazione di alimenti e bevande, nonchè, di offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi. ed inoltre specifica che: "Le gestioni di case ed appartamenti per vacanze si distinguono nelle seguenti tipologie: punto 1) in forma non imprenditoriale, per la gestione occasionale di una o due case o appartamenti per vacanze"; ed ancora all'art. 11 punto b) "coloro che gestiscono in forma non imprenditoriale case e appartamenti per vacanze sulla base dell'autocertificazione prevista.... presentano al Comune competente la domanda di autorizzazione al rilascio dell'autorizzazione prevista..."
Ebbene, questo recità in parte il Regolamento della Regione Lazio, e nel recipirlo Roma Capitale nella modulistica predisposta per la segnalazione certificata di inizio attività di casa vacanza ed appartamento di vacanza in forma non imprenditoriale richiede un costo di 150€ per il deposito della SCIA nonchè planimetrie asseverate da tecnico abilitato etc.
Per quanto sopra, e secondo il vostro autorevole parere, un privato che concede in Locazione Turistica il proprio immobile (uno max due) ai sensi della Legge 431/1998 relativaminte alla forma scritta del contratto e, ai sensi del Codice Civile per le altre pattuizioni della Locazione, [i]rischia di ricadere e di essere ricondotto nella richiamata normativa Regionale nonchè in quella del Comune?[/i] inoltre il Codice del Turismo- Decreto Legislativo n°79/2011 all'art. 53 (Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche) dice che: "Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione"
Si specifica che, la ricerca dei potenziali Locatari avverrebbe con forme di pubblicità informatiche nuove rispetto al "vecchio cartello affittasi" e cioè a mezzo di CASEVACANZE.IT-BOOKING.COM-PORTAPORTESE On Line, sia in forma di contatto diretto con il possibile affittuario che anche con accettazione diretta della proposta già concordata con i sopra richiamati pubblicitari e/o intermediari immobiliari.
n.b.
all'appartamento verrebbe dato un nome di fantasia.
No alla tassa di soggiorno, la Luce, acqua e gas non vengono corrisposti dall' affittuario e arredi e corredi presenti nell'appartamento possono essere usati. Ovviamente non c'è cambio biancheria..
Ai fini fiscali i redditi prodotti vengono dichiarati nel 730/cedolare secca.
Dichiarazione di cessione di fabbricato alla Polizia.
Come ci cauteliamo? Possiamo specificare che trattasi di Locazione Turistica da far firmare ai turisti giunti nell'appartamento?
grazie.
Salve, Dott. mia mamma è proprietaria di un'appartamento nella Citta di Roma e vorremmo ricevere un reddito da questa "seconda casa" effettuando CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO TURISTICO (quale Città d'arte,cultura, etc) per non meno di tre giorni e massimo 30 giorni al mese, anche al fine di attenuare i costi di manutenzione nonchè quelli della tassazione statale e territoriale.
Il Comune di Roma Capitale, nel disciplinare le "strutture ricettive extralberghiere" in aderenza al Regolamento della Regione Lazio n° 16 del 24/10/2008 e successivo n°18 del 21/09/2009, che definisce all'art. 2 punto c) "Case e appartamenti per vacanze" gli immobili arredati per l'affitto ai turisti, esclusa la somministrazione di alimenti e bevande, nonchè, di offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi. ed inoltre specifica che: "Le gestioni di case ed appartamenti per vacanze si distinguono nelle seguenti tipologie: punto 1) in forma non imprenditoriale, per la gestione occasionale di una o due case o appartamenti per vacanze"; ed ancora all'art. 11 punto b) "coloro che gestiscono in forma non imprenditoriale case e appartamenti per vacanze sulla base dell'autocertificazione prevista.... presentano al Comune competente la domanda di autorizzazione al rilascio dell'autorizzazione prevista..."
Ebbene, questo recità in parte il Regolamento della Regione Lazio, e nel recipirlo Roma Capitale nella modulistica predisposta per la segnalazione certificata di inizio attività di casa vacanza ed appartamento di vacanza in forma non imprenditoriale richiede un costo di 150€ per il deposito della SCIA nonchè planimetrie asseverate da tecnico abilitato etc.
Per quanto sopra, e secondo il vostro autorevole parere, un privato che concede in Locazione Turistica il proprio immobile (uno max due) ai sensi della Legge 431/1998 relativaminte alla forma scritta del contratto e, ai sensi del Codice Civile per le altre pattuizioni della Locazione, [i]rischia di ricadere e di essere ricondotto nella richiamata normativa Regionale nonchè in quella del Comune?[/i] inoltre il Codice del Turismo- Decreto Legislativo n°79/2011 all'art. 53 (Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche) dice che: "Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione"
Si specifica che, la ricerca dei potenziali Locatari avverrebbe con forme di pubblicità informatiche nuove rispetto al "vecchio cartello affittasi" e cioè a mezzo di CASEVACANZE.IT-BOOKING.COM-PORTAPORTESE On Line, sia in forma di contatto diretto con il possibile affittuario che anche con accettazione diretta della proposta già concordata con i sopra richiamati pubblicitari e/o intermediari immobiliari.
n.b.
all'appartamento verrebbe dato un nome di fantasia.
No alla tassa di soggiorno, la Luce, acqua e gas non vengono corrisposti dall' affittuario e arredi e corredi presenti nell'appartamento possono essere usati. Ovviamente non c'è cambio biancheria..
Ai fini fiscali i redditi prodotti vengono dichiarati nel 730/cedolare secca.
Dichiarazione di cessione di fabbricato alla Polizia.
Come ci cauteliamo? Possiamo specificare che trattasi di Locazione Turistica da far firmare ai turisti giunti nell'appartamento?
grazie.
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GIURIDICAMENTE è discutibile la legittimità della disciplina regionale che assoggetta al regime delle attività ricettive anche le CAV non imprenditoriali ma tale legge ad oggi è in vigore e, dura lex sed lex
PRATICAMENTE:
- consiglio di presentare SCIA (i 150 euro POTREBBERO NON ESSERE DOVUTI in quanto riferiti ai procedimenti SUAP, cioè quelli ricadenti nel DPR 160/2010. Le attività non professionali ne sono fuori e quindi, il fatto che il Comune di Roma le gestisca tramite SUAP, scelta legittima, non consente però di applicare i relativi diritti).
- illegittima è la richiesta di asseverazioni di tecnici. Tale indicazione è frutto di un mancato aggiornamento alla nuova formulazione dell'art. 19 della legge 241/1990 che non prevede più relazioni asseverate.
CONSIGLIO di presentare SCIA senza asseverazioni e senza diritti per avviare l'attività.
Poi valutate se aderire alla richiesta dei 150 euro (o di rifiutare il pagamento accettando però il rischio di un contenzioso).
Egr. Dott. Chiarelli,
Nel caso io non proceda con la 'SCIA per casa vacanza non imprenditoriale' e quindi non offra i cosiddetti servizi aggiuntivi, potrebbe gentilmente chiarirmi se offrire un alloggio privato a Roma in Locazione ad uso Turistico sul sito airbnb o giornali italiani ed esteri possa espormi a sanzioni di qualche tipo?
C'e' un riferimento normativo o un principio per riconoscere i siti web idonei per locazione ad uso turistico e quelli il cui utilizzo implica necessariamente
la classificazione casa vacanze non imprenditoriale?
Grazie e Distinti Saluti.
Fabrizio
Egr. Dott. Chiarelli,
Nel caso io non proceda con la 'SCIA per casa vacanza non imprenditoriale' e quindi non offra i cosiddetti servizi aggiuntivi, potrebbe gentilmente chiarirmi se offrire un alloggio privato a Roma in Locazione ad uso Turistico sul sito airbnb o giornali italiani ed esteri possa espormi a sanzioni di qualche tipo?
C'e' un riferimento normativo o un principio per riconoscere i siti web idonei per locazione ad uso turistico e quelli il cui utilizzo implica necessariamente
la classificazione casa vacanze non imprenditoriale?
Grazie e Distinti Saluti.
Fabrizio
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Il problema non è l'uso del sito, che è solo un INDIZIO.
https://www.airbnb.it
è un motore di ricerca di OFFERTE PRIVATE, quindi normalmente non rientranti nella disciplina delle attività ricettive.
Il problema è se poi si usa questo casnale per pubblicizzare una attività imprenditoriale
Egregio,
la ringrazio per la prontezza nella risposta.
Posso quindi creare un sito dove pubblicizzare il mio appartamento in locazione turistica, ponendo sul sito la tabella prezzi a seconda del periodo e dei giorni, le foto e i riferimenti per il contatto?
La dicitura sarebbe del tipo 'Appartamento ristrutturato a Roma Prati ben collegato'.
Ovviamente non ci sarebbe nessun riferimento a servizi centralizzati/cambio biancheria/pulizie e nemmeno un calendario on-line delle prenotazioni in essere.
Distinti Saluti e di nuovo Grazie
Egregio,
la ringrazio per la prontezza nella risposta.
Posso quindi creare un sito dove pubblicizzare il mio appartamento in locazione turistica, ponendo sul sito la tabella prezzi a seconda del periodo e dei giorni, le foto e i riferimenti per il contatto?
La dicitura sarebbe del tipo 'Appartamento ristrutturato a Roma Prati ben collegato'.
Ovviamente non ci sarebbe nessun riferimento a servizi centralizzati/cambio biancheria/pulizie e nemmeno un calendario on-line delle prenotazioni in essere.
Distinti Saluti e di nuovo Grazie
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Dalla descrizione sembra tutto OK ed anche la creazione di un proprio sito aiuta!
L'assenza di servizi centralizzati esclude il carattere ricettivo.
IN BOCCA AL LUPO!
Buongiorno,
sempre in tema attività di Cav e locazione ad uso turistico. La Capitaneria di Porto ha effettuato un sopralluogo presso alcuni stabilimenti balneari e ha contestato agli stessi la mancanza di scia per CAV. I balneari hano presentato ricorso facendo presente che non gestivano cav, ma che avevano locato,a fini turistici, senza servizi propri delle cav, alcune abitazioni esistenti presso lo stabilimento. La Capitaneria nelle controdeduzioni ha puntualizzato che non sono stati esibiti contratti di locazione ai sensi della L. 431/98.
I contratti di locazione a fini turistici se inferiori a trenta giorni non necessitano di registrazione, si chiede se i balneari erano obbligati ad averli ed a esibirli all'organo accertatore.
Egr. Dott. Chiarelli,
la ringrazio nuovamente per la puntualita' e precisione nelle risposte.
Avrei il seguente quesito: dalla lettura dell'art. 1199 del C.C., che credo regoli il tema in oggetto, risulta che il rilascio della quietanza e' a richiesta e a spese del debitore.
Cio vuol dire che se chi paga il canone non la richiede il proprietario non e' obbligato comunque ad emetterla dalla legge vigente?
Trattandosi di contratti di locazione turistica e' una eventualita' possibile e vorrei essere sicuro di non sbagliare.
Grazie ancora, Fabrizio
Buongiorno,
sempre in tema attività di Cav e locazione ad uso turistico. La Capitaneria di Porto ha effettuato un sopralluogo presso alcuni stabilimenti balneari e ha contestato agli stessi la mancanza di scia per CAV. I balneari hano presentato ricorso facendo presente che non gestivano cav, ma che avevano locato,a fini turistici, senza servizi propri delle cav, alcune abitazioni esistenti presso lo stabilimento. La Capitaneria nelle controdeduzioni ha puntualizzato che non sono stati esibiti contratti di locazione ai sensi della L. 431/98.
I contratti di locazione a fini turistici se inferiori a trenta giorni non necessitano di registrazione, si chiede se i balneari erano obbligati ad averli ed a esibirli all'organo accertatore.
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FORMALMENTE i balneari hanno ragione. Il contratto può essere anche verbale e non soggiace a registrazione.
Ciò premesso la Capitaneria NON doveva limitarsi a verificare l'assenza della scia di CAV ma ad accertare che vi fossero i presupposti per l'applicazione della disciplina sul CAV.
Se il verbale tace sul punto va ARCHIVIATO
Buongiorno Dott. Chiarelli,
ho una grande casa con giardino (categoria catastale A8) in Mugello; per poter mantenarla e pagare le tasse la affitto per alcune settimane esclusivamente nel periodo estivo.
Affitto la casa cosi' come é con giardino ed un apiscina esterna. La casa non é dotata di acqua potabile. A parte le lenzuola e gli asciugamani non offro alcun servizio.
La casa non ha riscaldamento e posso afittarla solo tra Maggio e Settembre.
Per poter avere clienti ho insertito la mia casa sul sito di Homelidays ed ho creato anche un sito personale. Non ho messo la casa su altri siti in quanto quelle poche settimane
La mia intenzione era ed é quella dunque di fare locazione turistica e non una attività organizzata in modo imprenditoriale.
Nonostante cio' l'art 56 LR 42/2000 dice ""si considera gestione di case per vacanze la gestione [b]non occasionale e organizzata [/b]di una o più case ad uso turistico".
Su questa base la polizia municipale mi ha contestato una violazione amministrativa e multato di 1200 Euro per non avere provveduto alla segnalazione di inzio attività.
Le motivazioni della polizia municipale sono le seguenti: "l'organo accertatore fa presente che la struttura era oggetto di pubblicità sia su un proprio sito che su altri siti internet di intermediazione turistica; su tali siti veniva pubblicizzata la struttura del ricorrente con immagini, disponibilità di soggiorno con relativi prezzi, informazioni sui servizi offerti (?) ed illustrazione dell'immobile, che configura l'esercizio abituale e non occasionale di una attività organizzata. Dal sopralluogo e dagli accertamenti risultava che, incluso nel prezzo, lo stesso forniva i servizi del cambio di biancheria, da bagno, da letto mentre le pulizie finali erano a carico dei turisti."
Come detto la mia intenzione é quella di restare nell'ambito dell'affitto turistico occasionale.
Per quanto riguarda i servizi offerti non offriro' più il cambio di biancheria (offerta nel passato per affitti di 2 settimane o più).
Ma per quanto riguarda la pubblicità su internet potrei eliminare il mio sito.
Ma se elimino anche il sito di Homelidays dove trovo i clienti? Poteri cambiare la descrizione ma basterà? Potrei pubblicare l'annuncio solo per il periodo da Ottobre a Aprile, "nascodendolo" tra Maggio e Settembre.
Vorrei trovare un accordo con il comune, ha una "soluzione" o dei consigli?
Grazie Luca
la locazione turistica è una di quelle cose che, non essendo ben definita, rischia di travalicare i propri connotati ed entrare in quella turistico-ricettiva.
La locazione turistica è un contratto a fini abitativi per esigenze temporanee dovute al turismo. Come tale è sottoposta alla redazione di un contratto. La pubblicità e la divulgazione della locazione è ammessa. Il locatore deve pur far sapere che ha una casa da affittare.
I problemi nascono quando il locatore non fa il contratto, eroga servizi tipici delle strutture (cambio biancheria, somministrazione), ecc. Allora, con ogni probabilità, l’attività sfocia, di fatto, nella struttura ricettiva extra alberghiera e come tale occorre un’abilitazione e il rispetto di tutti gli altri obblighi.
Vedi la Cassazione civile n. 6501/2014
[i]... Il principio che le prestazione lato sensu alberghiere si distinguono dalla locazione di immobili arredati proprio per la fornitura di servizi personali è stato infatti reiteratamente affermato dalla terza sezione civile di questa Corte, secondo la quale "l'attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta analoga natura, in quanto richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno" (sentenze nn. 755/91, 5632/93, 17167/02, 2265/10)
[...]
... si è chiarito che la "casa albergo" costituisce una struttura funzionale all'esercizio di una attività di impresa, consistente nel prestare ospitalità dietro corrispettivo ad una massa indiscriminata di fruitori, cosicché la stessa non è assimilabile alla "casa di abitazione" (che va intesa come luogo destinato ad ospitare - con tendenziale continuità - nuclei familiari, per lo svolgimento della loro vita privata), ma va piuttosto ricondotta alla diversa categoria del "negozio", costituita come luogo deputato allo svolgimento di attività d'impresa.
[...]
In conclusione si deve affermare il principio che nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), [u]ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) - il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare[/u]
[/i]
Vedi anch qua:
http://www.lineaamica.gov.it/risposte/affitto-turistico-termini-e-modalita-contratto
Grazie per la risposta.
Posso dunque concludere che:
> se affitto la casa cosi come é senza fornire alcun servizio aggiuntivo (non cambio biancheria, non pulizia, non ristorazione)
> se inoltre predispongo un contratto scritto
> E limito l'affitto ad alcune settimane nel periodo estivo (tra giugno e settembre)
Questa attività rientri nella disciplina degli affitti turistici disciplinato dal codice civile e non in quella della "casa vacanze" discilinata dalla Legge regionale Toscana 42/2000?
Da un punto di vista sostanziale a me sembrerebbe logico e giusto ma é pur vero che l'articolo 56 LR 42/2000 che dice ""si considera gestione di case per vacanze la gestione [b]non occasionale e organizzata [/b]di una o più case ad uso turistico" é praticamente vastissima ed in pratica, se interpretata letteralmente (come la Polizia municipale tende a fare), fa rientrare nella regolamentazione delle "case vacanze" tutti gli affitti turistici che per poterli fare hanno bisogno di una seppur minima "organizzazione" e se fatta più di una volta per caso é "non occasionale".
A sua conoscenza esiste una "giurisprudenza" che potrebbe essere invocata a difesa del mio punto di vista? In caso non ci sia é secondo lei difendibile?
Grazie Luca
Quello che dice è corretto. Un esempio di giurisprudenza recente l'ho già citato. La pratica della locazione turistica è diffusissima. Quando c'è un contratto e l'assenza dei servizi tipici della struttura ricettiva allora è locazione turistica
riferimento id:6288Buonasera,
vorrrei chiedere se in quanto privato proprietario di un alloggio a Roma concesso in locazione turistica (contratto + immobile arredato ma nessun servizio) debba richiedere o meno agli ospiti il pagamento della tassa di soggiorno.
Forse questa riguarda solo le attivita' ricettive?
Grazie, Fabrizio
La tassa, in genere, riguarda solo le strutture ricettive. Veda qua:
http://www.comune.roma.it/PCR/resources/cms/documents/DefinitivaBrochureitaliano.pdf
C'è da dire che la normativa laziale sembra equiparare la locazione turistica alle case appartamenti per vacanza. Ritengo che uando non c'è il minimo servizio al cliente la locazione turistica sfugga comunaue dall'appliczione della nomativa. Si iformi presso il SUAP di riferimento e veda qua:
http://www.regione.lazio.it/rl_main/?vw=regolamentiDettaglio&id=154&tipo=tc&nreg=&anno=&testo=
salve a tutti premetto che sono un impiegato comunale anche se non in questo settore specifico, e ci tengo a sottolineare che le notizie che apprendo da questo forum sono fonti immensamante utili non solo per me ma anche e soprattutto per i colleghi del settore, visto che i corsi di aggiornamento sono diventati quasi impossibili grazie ai tagli degli ultimi anni...la gente viene a chiedere e noi facciamo spesso brutta figura!!! >:(
tornando a noi in particolare mi interessa l'argomento trattato qui ed avrei delle domande da proporvi :
- tutto quanto sopra premesso, mi trovo nel caso in cui durante la stagione estiva affitto ai turisti per week end e/o settimanalmente la casa dove ho la mia residenza, pubblicizzando su intenet e specificando che non offro servizi quali colazione pulizie e cambi di salviette e lenzuola infrasettimanali, faccio un contrattino e rilascio regolare ricevuta non fiscale. Alla fine dell'anno scorporo le spese di luce gas e altre spese per manutenzione casa e il restante lo dichiaro in "altre entrate".
I miei dubbi sono questi:
1- non ho ben capito se ho l'obbligo di comunicare ai vigili o ai carabinieri gli estremi dei turisti che ospito;
2- vorrei sapere se posso affittare l'appartamento a 2 coppie diverse, avendo in casa 2 stanze da letto con bagno privato.
3- potrei proporre a titolo di favore alle coppie che ospito alcune le agenzie di servizi esistenti sul territorio affinche possano programmarsi delle pulizie o altri servizi accessori senza che io venga per questo sanzionato da eventuali controlli?
grazie mille per l'attenzione
Fabio
Ci fa piacere di essere utili. Mi rendo conto che la formazione è davvero un miraggio, nel caso, però, siamo qua!
[color=red]1- non ho ben capito se ho l'obbligo di comunicare ai vigili o ai carabinieri gli estremi dei turisti che ospito;[/color]
non essendo una struttura ricettiva non sei sottoposto all’obbligo di comunicazione di cui all’art. 109 TULPS (gli obblighi tipici delle strutture alberghiere e extra-alberghiere).
Sei sottoposto alla c.d. cessione di fabbricato. Nei fatti però dovrebbe funzionare così:
- cittadino comunitario: solo se superiore a 30 gg e solo se non c’è un contratto non registrato (ma tanto sopra a 30 gg lo devi registrare)
- extracomunitario / apolide: occorre in ogni caso entro le 48 ore
[color=red]2- vorrei sapere se posso affittare l'appartamento a 2 coppie diverse, avendo in casa 2 stanze da letto con bagno privato[/color].
nella libertà contrattuale di cui gode il contratto, perché no.
[color=red]3- potrei proporre a titolo di favore alle coppie che ospito alcune le agenzie di servizi esistenti sul territorio affinche possano programmarsi delle pulizie o altri servizi accessori senza che io venga per questo sanzionato da eventuali controlli?[/color]
Anche in questo caso mi sentirei sicuro nel dire che non stai fornendo un servizio personale.
Rammenta sempre che sono materie molto incerte e spesso le interpretazione degli organi di controllo sono molto restrittive.
Che dire... Posso solo ringraziare :)
Ribadendo che fornite un servizio di immensa utilità.
Come per i servizi demografici esiste l'Anusca dovrebbe esserci anche qualcosa di simile anche per il suap.
Saluti
Buongiorno,
leggendo le vostre ultime risposte mi sentivo piuttosto tranquillo che, non dando alcun servizio centralizzato, potessi difendermi con una certa sicurezza da eventualli future contestazioni del Comune Toscano.
Poi pero' rileggendo anche i post precedenti noto che Simone Chiarelli risponde a Bernardo di Roma (che dalla mia lettura conferma non dare servizi centralizzati) il 25 Nov 2013: "Giuridicamente é discutibile la legittimità della disciplina regionale che assoggetta al regime delle attività ricettive anche la CAV non imprenditoriali ma tale legge ad oggi é in vigore e, dura lex sed lex." La paura dunque mi torna: Il comune (ed in particolari la polizia municipale perche gli addetti comunali sono meno rigidi) puo dire che secondo la legge regional toscana gestisco comunque una "casa vacanza" perché affitto "non ocasionalmente" (alcune settimane in Estate) e "organizzata" (pubblicità limitata ad un solo sito e solo alcuni mesi l'anno). E' diversa la situazione nel Lazio e in Toscana? Grazie Luca.
PS confermo che questo Forum é molto interessante e fa capire quanto stress e perdita di tempo crea in Italia il numero spropositato di leggi e regolamenti.
Buongiorno,
leggendo le vostre ultime risposte mi sentivo piuttosto tranquillo che, non dando alcun servizio centralizzato, potessi difendermi con una certa sicurezza da eventualli future contestazioni del Comune Toscano.
Poi pero' rileggendo anche i post precedenti noto che Simone Chiarelli risponde a Bernardo di Roma (che dalla mia lettura conferma non dare servizi centralizzati) il 25 Nov 2013: "Giuridicamente é discutibile la legittimità della disciplina regionale che assoggetta al regime delle attività ricettive anche la CAV non imprenditoriali ma tale legge ad oggi é in vigore e, dura lex sed lex." La paura dunque mi torna: Il comune (ed in particolari la polizia municipale perche gli addetti comunali sono meno rigidi) puo dire che secondo la legge regional toscana gestisco comunque una "casa vacanza" perché affitto "non ocasionalmente" (alcune settimane in Estate) e "organizzata" (pubblicità limitata ad un solo sito e solo alcuni mesi l'anno). E' diversa la situazione nel Lazio e in Toscana? Grazie Luca.
PS confermo che questo Forum é molto interessante e fa capire quanto stress e perdita di tempo crea in Italia il numero spropositato di leggi e regolamenti.
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Ciao Luha,
la disciplina Toscana è DIVERSA da quella LAZIALE per questi aspetti fondamentali:
1) In Toscana non esiste la CAV non professionale
2) nel Lazio NON esiste il B&B professionale
Quindi in Toscana lo svolgimento professionale di attività "locativa" deve rientrare:
a) nella locazione ordinaria (non offro servizi aggiuntivi e non offro congiuntamente più unità immobiliari come servizio unico)
b) nella CAV (se non offro servizi centralizzati e gestisco uno o più appartamenti
c) nell'affittacamere o B&B professionale
d) in altra forma ricettiva
Il fatto che tu non svolga occasionalmente l'attività NON IMPLICA automaticamente che questa sia professionale. E' un indizio, e se legato ad altri indizi fa una prova, rilevante sotto il profilo amministrativo ma anche fiscale.
QUINDI ATTENZIONE
Per ulteriori approfondimenti:
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=2701.0
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=6288.0
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=13758.0
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=11909.0
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=4525.0
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=3661.0
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=2137.0
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=341.0
Buona sera a tutti!
vi scrivo per cercare di sciogliere i miei dubbi riguardo all'inquadramento e la fiscalità delle case vacanze o lacazione turistica.
Ho intenzione di prendere in affitto una serie di miniappartamento, nello stesso stabile dove sono residente (al piano di sotto all'appartamento dove vivo che è di propietà dei miei genitori) con il fine di darli in locazione turistica.
Nel caso specifico quindi non sono io il propietario degli immobili oggetto di tale attività. Già questa è una discriminante tra le due tipologie?
Mi chiedevo, poi, se fosse possibile effettuare tale attività in modo non professionale e quindi fare contratti temporanei superiori ai 3 gg e inferiori ai 30
denunciando poi nella dichiarazione dei redditi tali entroiti tra gli altri redditi, o se dovessi emettere semplici ricevute fiscali da registrare come nel caso precedente tra gli altri redditi
o se dovessi aprire partita iva emettendo fatture essendo assimilabile ad un'attività di tipo professionale.
Cosa differenzia a livello di pubblicità su siti una casa vacanze da una locazione turistica?
Canali quali airbnb, booking, homelidays...sono utilizzabili in entrambi i casi?
Vi ringrazio tantissimo in anticipo per le risposte!
Buona sera a tutti!
vi scrivo per cercare di sciogliere i miei dubbi riguardo all'inquadramento e la fiscalità delle case vacanze o lacazione turistica.
Ho intenzione di prendere in affitto una serie di miniappartamento, nello stesso stabile dove sono residente (al piano di sotto all'appartamento dove vivo che è di propietà dei miei genitori) con il fine di darli in locazione turistica.
Nel caso specifico quindi non sono io il propietario degli immobili oggetto di tale attività. Già questa è una discriminante tra le due tipologie?
Mi chiedevo, poi, se fosse possibile effettuare tale attività in modo non professionale e quindi fare contratti temporanei superiori ai 3 gg e inferiori ai 30
denunciando poi nella dichiarazione dei redditi tali entroiti tra gli altri redditi, o se dovessi emettere semplici ricevute fiscali da registrare come nel caso precedente tra gli altri redditi
o se dovessi aprire partita iva emettendo fatture essendo assimilabile ad un'attività di tipo professionale.
Cosa differenzia a livello di pubblicità su siti una casa vacanze da una locazione turistica?
Canali quali airbnb, booking, homelidays...sono utilizzabili in entrambi i casi?
Vi ringrazio tantissimo in anticipo per le risposte!
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La materia è complessa e qui nel forum possiamo fornire solo le indicazioni generali:
1) le CAV (case vacanze) in Toscana sono attività ricettive professionali (quindi con parttita iva). Non esiste la forma non professionale
2) con le CAV si offre un servizio ricettivo, compresi servizi accessori
3) con la LOCAZIONE AD USO TURISTICO invece ci si limita ad affittare l'appartamento (anche non di proprietà) per meno di 3 mesi
4) la locazione ad uso turistico se fatta da privato è non professionale (si dichiara fiscalmente fra i redditi diversi)
5) puoi pubblicizzarti in entrambi i casi. Ma se fai locazione ad uso turistico non puoi usare la dizione CAV nè promettere servizi accessori
Da quanto descrivi ciò che farai sarà LOCAZIONE AD USO TURISTICO.
Quindi:
1) non devi fare alcuna procedura in Comune
2) devi rilasciare ricevuta e le entrate dichiararle nei redditi
3) devi comunicare l'ospite alla Questura solo se straniero o se pernotta per oltre 30 giorni
4) puoi usare appartamento dei genitori (fai un contratto di comodato d'uso gratuito)
buonasera a tutti, ho un quesito di un cliente che è un paio di giorni che mi fa facendo impazzire.
Nel 2009, viene acquistata una casa con mutuo prima casa e subito dopo presa la residenza. Sono iniziati i lavori di ristrutturazione finiti nel 2011. Ad oggi, il cliente trovato un canale tramite un'agenzia straniera di affittare la casa a settimane d'estate.
Vorrebbe inoltre affittare la casa, nuda e cruda senza offrire servizi aggiuntivi, con contratto di locazione turistica (infatti a livello fiscale inserendola nel quadro redditi fondiari l'agevolazione è notevole rispetto a fare una società o ad affittacamere...).
Ora nel 2014 può prendere la residenza in un altra casa senza perdere le detrazioni sulle ristrutturazione?!?! (quelle del mutuo mi sembra di si...)
Grazie mille
Giacomo
quale secondo voi può essere una soluzione possibile senza avere problemi con il comune, con il suap e con tutti (i carabinieri mi ha detto che gli hanno fatto storie...)
Inoltre se affitta a stranieri ma cittadini comunitari (tedeschi, inglesi ecc...) deve fare comunicazione in questura quando arrivano i clienti settimana per settimana?!?
buonasera a tutti, ho un quesito di un cliente che è un paio di giorni che mi fa facendo impazzire.
Nel 2009, viene acquistata una casa con mutuo prima casa e subito dopo presa la residenza. Sono iniziati i lavori di ristrutturazione finiti nel 2011. Ad oggi, il cliente trovato un canale tramite un'agenzia straniera di affittare la casa a settimane d'estate.
Vorrebbe inoltre affittare la casa, nuda e cruda senza offrire servizi aggiuntivi, con contratto di locazione turistica (infatti a livello fiscale inserendola nel quadro redditi fondiari l'agevolazione è notevole rispetto a fare una società o ad affittacamere...).
Ora nel 2014 può prendere la residenza in un altra casa senza perdere le detrazioni sulle ristrutturazione?!?! (quelle del mutuo mi sembra di si...)
Grazie mille
Giacomo
quale secondo voi può essere una soluzione possibile senza avere problemi con il comune, con il suap e con tutti (i carabinieri mi ha detto che gli hanno fatto storie...)
Inoltre se affitta a stranieri ma cittadini comunitari (tedeschi, inglesi ecc...) deve fare comunicazione in questura quando arrivano i clienti settimana per settimana?!?
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1) può fare locazione ad uso turistico
2) può mantenere la residenza
3) può spostare se vuole la residenza se sono decorsi 5 anni (per evitare di perdere le agevolazioni)
4) deve comunicare gli ospiti solo se la locazione per ogni ospite dura più di 30 giorni, OPPURE anche 1 solo giorno in caso di stranieri (compresi comunitari)
Nessun gli può fare storie se fa veramente locazione turistica, certo che se va a chiedere in giro senza aver le idee chiare SI ROVINA LA VITA!!!!!!!!!!!
In questi casi si chiede al consulente, non agli organi di vigilanza!!!!!!
Guardi dottore, in questi giorni ho letto e ho chiesto a tutti i professionisti (commercialisti e non solo...) e nessuno mi ha dato una risposta come la sua!!!!.
Ma può se affitta tutta la casa mantenere la residenza?!?! ( c'è un riferimento normativo?!?!)
La comunicazione in questura quindi va sempre fatta?!?!
Grazie..
Giacomo
Salve a tutti!
Scusate se mi intrometto, ma avrei un paio di osservazioni/domande da fare:
[i]3) può spostare se vuole la residenza se sono decorsi 5 anni (per evitare di perdere le agevolazioni)[/i]
Mi sembra che la normativa richieda semplicemente che il soggetto mantenga la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile, ma non che abbia la residenza nell'immobile specifico. Semmai, se il venditore è un'impresa "fallibile" può convenire prendere la residenza nell'immobile perché in tal caso si "evita2 che i creditori del fallito possano in qualche modo rivalersi sull'acquirente dell'immobile. Sbaglio?
[i]4) deve comunicare gli ospiti solo se la locazione per ogni ospite dura più di 30 giorni, [/i]
Ma in tal caso, non prevede la normativa che la comunicazione sia insita nella registrazione del contratto (che in caso di durata superiore a 30 giorni è obbligatoria?
[i]OPPURE anche 1 solo giorno in caso di stranieri (compresi comunitari)[/i]
La Legge Bossi-Fini prevede l'obbligo di comunicazione solo per i non comunitari. E' errato?
Grazie.
la locazione turistica, come puoi leggere in questa catena di post del tutto legittima se il privato non eroga i servizi tipici delle strutture ricettive (vedi il post del 01/06).
La locazione tusristica non è sottoposta agli obblighi di cui all'art. 109 TULPS ma resta la c.d "cessione di fabbricato":
- cittadino comunitario: solo se superiore a 30 gg e solo se non c’è un contratto registrato
- extracomunitario / apolide: occorre in ogni caso
Per approfondimenti vedi qua:
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=15917.0
Per le detrazioni, un commercvilista può darti info più precise:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/Richiedere/Agevolazioni/DetrRistrEdil36/SchInfoDetrRistrEdil36/
Buongiorno,
volevo spiegazioni in merito alla risposta del dott. Chiarelli.
1) può fare locazione ad uso turistico
2) può mantenere la residenza
Come è possibile se fa locazione ad uso turistico mantenere la residenza in quell'immobile?!?!
Grazie
Giacomo
Buongiorno,
volevo spiegazioni in merito alla risposta del dott. Chiarelli.
1) può fare locazione ad uso turistico
2) può mantenere la residenza
Come è possibile se fa locazione ad uso turistico mantenere la residenza in quell'immobile?!?!
Grazie
Giacomo
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[color=red]CIAO RISPONDO:
[/color]1) può fare locazione ad uso turistico
[color=red]Come sottolinea Mario la locazione ad uso turistico può essere sempre attivata a condizione che NON si offrano servizi tipici di una attività ricettiva.
[/color]2) può mantenere la residenza
[color=red]Non vedo ostacoli. Io posso avere un locale in cui risiedo e che, per determinati periodi cedo a terzi per tempi brevi. Rimanendo il centro principale dei miei interessi posso mantenere la residenza.
Non ci sono ostacoli in astratto. In concreto se mi trasferisco altrove o la locazione copre la maggior parte dell'anno potrei perdere la residenza, ma la conseguenza non è automatica.[/color]
Buongiorno,
innanzitutto volevo ringraziarvi e complimentarmi per il vostro lavoro svolto.
La mia domanda è semplice.
Svolgendo attività di CAV in forma imprenditoriale potrei offrire diversi servizi alberghieri, che invece non potrei offrire con un contratto di locazione turistica, giusto?
In materia di CAV gestite in forma imprenditoriale, sono le singole regioni a legiferare in quanto si tratta di strutture ricettive e quindi rientrano nel campo turistico.
A quanto so, il numero minimo di unità da possedere per costituire una CAV è più o meno tre, ma questo varia da regione a regione.giusto?
A quanto so, la regione Sardegna non stabilisce un minimo di unità abitative.
Vorrei quindi sapere se nella regione Sardegna potrei costituire una CAV anche con una singola unità abitativa.
Inoltre sono a conoscenza che in linea di massima il numero minimo di notti d'affitto per costituire una CAV è di 7.
Vorrei a questo punto sapere se nella regione Sardegna esiste un minimo di notti o se posso offrire (costituendo una CAV) l'unità abitativa ai turisti anche per tre notti.
Vi ringrazio per la vostra disponibilità
Saluti
LC
Svolgendo attività di CAV in forma imprenditoriale potrei offrire diversi servizi alberghieri, che invece non potrei offrire con un contratto di locazione turistica, giusto?
[color=red]Sì con questa precisazione:
1) con la CAV si possono offrire solo i servizi ricettivi propri della struttura CAV (non qwuelli riservati dalla normativa regionale ad altre strutture)
2) la locazione ad uso turistico è un CONTRATTO e non una attività ricettiva. Niente vieta a proprietario di offrire ulteriori servizi esterni al contratto, anche di natura para-ricettiva (accesso in piscina,. pranzo in locali di somministrazione ecc...) ma non anche servizi compresi nel prezzo di locazione propri delle attività ricettive.[/color]
In materia di CAV gestite in forma imprenditoriale, sono le singole regioni a legiferare in quanto si tratta di strutture ricettive e quindi rientrano nel campo turistico.
[color=red]CONFERMO[/color]
A quanto so, il numero minimo di unità da possedere per costituire una CAV è più o meno tre, ma questo varia da regione a regione.giusto?
[color=red]Giusto. In molte Regioni il minimo è 3. In Toscana non c'è minimo.[/color]
A quanto so, la regione Sardegna non stabilisce un minimo di unità abitative.
[color=red]A me risulta 3: http://servizi.sardegnasuap.it/cittadino/informazioniCittMA.htm?method=endoDatiGen&endoId=17
[font=arial]Sardegna
L.R. 12-8-1998 n. 27
Disciplina delle strutture ricettive extra alberghiere, integrazioni modifiche alla legge regionale 14 maggio 1984, n. 22, concernente: "Norme per la classificazione delle aziende ricettive" e abrogazione della legge regionale 22 aprile 1987, n. 21.
Pubblicata nel B.U. Sardegna 21 agosto 1998, n. 25.
Art. 7
Case e appartamenti per vacanze.
1. Sono case e appartamenti per le vacanze (C.A.V.) le unità abitative ubicate nello stesso comune e delle quali il gestore abbia legittimamente, a qualsiasi titolo, la disponibilità anche temporanea. Tali unità abitative, in numero non inferiore a tre, composte ciascuna da uno o più locali, devono essere arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonomi, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l'affitto a turisti, senza offerta di servizi imprenditoriali per l'affitto a turisti, senza offerta di servizi centralizzati o prestazioni di tipo alberghiero, nel corso di una o più stagioni.
2. Nelle C.A.V. devono essere assicurate le seguenti prestazioni essenziali:
a) fornitura di energia elettrica, acqua, gas e riscaldamento nei mesi invernali;
b) manutenzione in condizioni di efficienza degli impianti tecnologici;
c) pulizia dei locali ad ogni cambio di cliente;
d) accoglienza e recapito del cliente.
3. Nelle C.A.V. possono ulteriormente essere forniti servizi e prestazioni, quali, tra l'altro:
a) pulizia dei locali durante il soggiorno dei clienti;
b) fornitura e cambio di biancheria;
c) utilizzo di attrezzature di svago e sport.
4. La gestione di case ed appartamenti per vacanze non può comprendere la somministrazione di cibi e bevande.
5. Le strutture in cui si esercita l'attività ricettiva individuate nel comma 1 devono possedere i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti dalle normative vigenti per i locali di civile abitazione.
6. L'esercizio di C.A.V. secondo le modalità previste dal presente capo, non comporta modifica di destinazione d'uso ai fini urbanistici delle strutture immobiliari impiegate.
7. Nelle case ed appartamenti per vacanze non può essere fornita ospitalità per un periodo inferiore a sette giorni consecutivi o superiore a tre mesi consecutivi.
8. Per speciali esigenze connesse a festività o manifestazioni di interesse locale, il Sindaco può, con provvedimenti motivati, consentire deroghe al limite di cui al precedente comma 7.[/font]
[/color]
Vorrei quindi sapere se nella regione Sardegna potrei costituire una CAV anche con una singola unità abitativa.
[color=red]No, con una unità si fa l'affittacamere[/color]
Inoltre sono a conoscenza che in linea di massima il numero minimo di notti d'affitto per costituire una CAV è di 7.
[color=red]Sì, per la Sardegna esiste questa limitazione:
7. Nelle case ed appartamenti per vacanze non può essere fornita ospitalità per un periodo inferiore a sette giorni consecutivi o superiore a tre mesi consecutivi.
[/color]
Vorrei a questo punto sapere se nella regione Sardegna esiste un minimo di notti o se posso offrire (costituendo una CAV) l'unità abitativa ai turisti anche per tre notti.
[color=red]Vedi sopra[/color]
Vi ringrazio per la vostra disponibilità
[color=red]E' un piacere[/color]
Buongiorno,
chiedo anche io chiarimenti riguardo l'Affitto ad uso Turistico e/o CAV in Maremma, Toscana.
Mio marito è proprietario di un casale (edificio di civile abitazione non più rurale), suddiviso in 5 alloggi + 1 dependance non ancora ultimata.
Il casale è un corpo unico esclusa la dependance; la parte da noi abitata è la parte maggiore. Gli alloggi che vorremmo affittare sono per 2+2+3+4 persone.
Io (che non sono proprietaria) ho qui la residenza.
Durante i mesi estivi e unicamente per pagare i costi di questa proprietà (visto che il lavoro principale con cui ci manteniamo è altro), abbiamo affittato gli alloggi a turisti pubblicizzando nel web con un nostro sito e su i vari noti portali; la polizia municipale ha contestato la mancanza di SCIA ed annessi e connessi previsti per CAV, ed abbiamo dovuto pagare la multa prevista per questo.
Voglio sottolineare che mio marito ed io non abbiamo personale di servizio nè per pulizia e riordino degli alloggi nè per la piscina. Facciamo tutto da soli, in particolare io.
Ora dunque scrivo per chiedere:
- è possibile locare ad uso turistico secondo la legge 431 del 9/12/98 i suddetti alloggi? Dove posso trovare un modello-tipo di contratto per questa tipologia d'affitto? E' previsto un particolare tipo di ricevuta?
- Il numero massimo affitto di mesi/anno è 3, è corretto? Consecutivi o come numero totale di giorni d'affitto rilevabili da contratto per locazione turistica? Legge di riferimento?
- Se affitta mio marito come imprenditore (ditta individuale) NON E' Locazione uso Turistico, è corretto?
- Se affitta mio marito come persona fisica (nome e cognome) E' Locazione uso Turistico, è corretto?
- Se affitto io come persona fisica residente ma non-proprietaria, è Locazione uso Turistico? Quali gli obblighi miei e/o di mio marito in questo caso?
- Se avessi richieste per più di 3 mesi, sarebbe possibile l'Affitto uso Turistico da parte di mio marito per 3 mesi e da parte mia per altri 3 mesi? Quale legge di riferimento al riguardo?
- Se Locazione uso Turistico, c'è obbligo in Toscana di dichiarazione alla Questura per cittadini italiani - stranieri EU - extracomunitari ? Questa disposizione è regolamentata da quale legge statale, regionale, provinciale o comunale?
- Nella proprietà è presente una piscina: potrebbe essere discriminante per qualificare il casale come CAV? Se no, con Locazione uso Turistico, quali gli obblighi di legge al riguardo? Controlli Ufficio d'Igiene o altro?
E' piscina privata, in contesto di civile abitazione.
La conduzione della piscina è svolta da me. La piscina ha una profondità massima di 140 cm., non c'è bagnino (sorveglianza) poichè è casa privata.
- Stiamo valutando il riscaldamento solare della piscina per i mesi intermedi (anche senza affittarla ad altri, l'acqua calda piace anche a noi...) ma questo ipotizzabile 'servizio' sarebbe una discriminante per qualificare il casale come CAV?
- Non mi è chiaro se posso pubblicizzare il casale con mio sito web oppure no (come singolo casale? specificando gli alloggi disponibili?).
- La polizia municipale ha sostenuto che era CAV perchè pubblicizzata in internet con proprio sito web e soprattutto con servizi centralizzati tipo cambio di biancheria e piscina; dunque dovrei dotare gli alloggi di biancheria sufficiente per il periodo in modo da evitare cambi di biancheria e soprattutto evitare di essere qualificata CAV?
Aneddoto: alla mia domanda se io non avessi avuto un sito web, non avessi pubblicato nei vari noti portali ma avessi pubblicizzato il casale SOLO in agenzie del territorio (per esempio in Follonica e altri paesi vicini) la polizia municipale ha risposto che no, non sarebbe stata qualificata come CAV...possibile? Forse mi hanno presa in giro....
- Gli alloggi (forniti di angolo cottura) non hanno lavatrice propria ma nel mio appartamento c'è una lavatrice a disposizione di tutti: questo potrebbe qualificare il casale come CAV?
- Con Locazione uso Turistico, la legge (quale?) mi vieterebbe di offrire cibo o bevande preparate da me nella mia cucina personale da dichiarare poi come 'altri redditi'? Quali i miei eventuali obblighi (ricevute, dichiarazioni, richieste d'autorizzazione, ufficio d'igiene, altro..); consideri che noi ci troviamo in collina a circa 12 km. dalla città più vicina.
Grazie, cordialmente
maria c.
Le do una risposta di massima. Il forum non è fatto per fornire consulenze specifiche e dettagliate.
Intanto bisognerebbe capire che cosa intende per alloggi. Comunque, al di là di questo, è sempre possibile dare in locazione, ad uso turistico, degli appartamenti, questo indipendentemente da chi è il proprietario (impresa o privato cittadino). Si tratta della disciplina degli affitti brevi, vedi legge 431/98, art. 1.
Il contratto di affitto di una casa per le vacanze, cosiddetto contratto di locazione turistica, è disciplinato, come le altre forme di locazione, dall'articolo 1571 e seguenti del Codice Civile. Sul web si possono trovare vari modelli.
Il contratto deve, in ogni caso, essere nella forma scritta (interpretazione non pacifica). Sopra a 30 gg deve essere registrato presso l’agenzia delle Entrate.
Resta inteso che la locazione turistica non può diventare un’impresa turistica, in questo caso occorrerebbe un’abilitazione come struttura ricettiva. Ciò non toglie che il proprietario degli immobili possa essere una persona giuridica.
Riguardo alla sanzione non esiste un confine certo, diciamo che il locatore non può erogare i servizi tipici delle strutture ricettive.
Il servizio di fornitura di acqua, energia elettrica, gas, elettrodomestici, climatizzazione, non qualifica l’attività come prestazione alberghiera, per quella occorrono le prestazioni “personali” come le pulizie a richiesta o il cambio biancheria, a maggior ragione la somministrazione.
Neppure è possibile stabilire un limite temporale alle locazioni. In teoria possono essere ripetute senza sosta
A parere mio nulla osta se la gestione avvenga da parte di agenzie immobiliari e immobiliari turistiche che intervengono quali mandatarie o sublocatrici, nelle locazioni di unità abitative ammobiliate a uso turistico.
nella locazione non c’è obbligo di comunicazione delle presenze come per gli alberghi ma sono vigenti le disposizioni sulla c.d. “cessione di fabbricato”.
Dalla parte del CAV si può rilevare che la normativa toscana prevede l’assenza di servizi centralizzati. In pratica non è possibile svolgere somministrazione alimenti e bevande. Se presente una piscina questa sarà imputata ad un appartamento (poi magari ci vanno tutti) e non può essere offerta come servizio centralizzato.
Sul punto può vedere la legge regionale n. 42/2000 e regolamento dpgr 18R/2001
Intanto ringrazio il forum ed il dott. Maccantelli, per l'opera meritoria di informazione e di consuleza (seppur giustamente generica).
Inizio con la domanda più semplice:
1. Si puo' considerare la locazione breve (a turisti) di 7 appartamenti nello stesso palazzo, (pubblicizzati sui vari portali online SEPARATAMENTE) come attività ricettiva?
2. Quando si parla di "cambio biancheria", per "servizio aggiuntivo" (quindi concorrente ad assimilare l'affitto in attività ricettiva/extralberghiera) si considera anche il far trovare la biancheria all'interno dell'appartamento al momento dell'arrivo dell'arrivo dell'ospite SENZA offrire il cambio durante il soggiorno
2.1 e se questo servizio di cambio o fornitura all'arrivo di biancheria, fosse offerto da una ditta esterna a noleggio che viene pagata direttamente dall'ospite al suo arrivo, si tratterebbe comunque di servizio aggiuntivo offerto dal locatore?
Quando menziona le "società mandatarie" di gestione immobiliare, si riferisce esclusivamente ad agenzie immobiliari (che a mio avviso hanno incluso in maniera un po' forzata la figura del mandatario a titolo oneroso, che mediatore non è, poiché fa gli interessi di una sola parte), oppure ritiene possano essere idonee altre fattispecie di società immobiliari che gestiscono immobili su mandato, fornendo anche servizi immobiliari generici, ma che non sono agenzie immobiliari?
Grazie per l'attenzione
Salve,
questa discussione è molto interessante, soprattutto per la confusione che viene generata dagli organi competenti (uffici del turismo, comuni, ecc...) e dagli organi preposti al controllo di queste particolari strutture o contratti.
Per come la vedo io, una volta che vengono i vigili la multa la fanno sopratutto nel comune dove abito io, in una grande città come Roma.... poi spetta al poveraccio di turno impugnare o contestare il verbale, ma questo è un altro discorso...
Comunque le mie domande sono le seguenti (forse già accennate in qualche post precedente):
1.se io sono residente in un appartamento di cui sono il conduttore (cioè sono in affitto), posso affittarmi 2 camere dello stesso (quindi una sorta di sub-affitto) con contratto di locazione turistica, ovviamente rispettando il fatto di non includere servizi quali colazione, cambio biancheria, ecc.... ?
3. C'è un minimo di notti per quanto riguarda il contratto di locazione turistica (il max è 30)?
2. i soldi percepiti come verrebbero dichiarati, considerando il fatto che al momento sono disoccupato? Forse nel modello unico, dato che non posso fare il 730?
grazie mille,
saluti
Affittare solo una camera o due implica entrare nella definizione di affittacamere.
Ai sensi della normativa della regione Lazio (reg. 16/08) sono "affittacamere", [i]le strutture ricettive composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile, collegati funzionalmente tra loro, nelle quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari. L'utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici[/i]
Nel tuo caso pare più un'altra tipologia, quella dell' "alloggio e prima colazione" o "bed and breakfast", inteso come i[i]l servizio offerto da parte di coloro che nell'abitazione hanno residenza e domicilio e mettono a disposizione degli alloggiati delle camere con relativi posti letto. Tale servizio, svolto con carattere saltuario o per periodi ricorrenti stagionali, con un periodo di inattività pari almeno a sessanta giorni l'anno anche non consecutivi, ridotti a trenta giorni l’anno in Comuni sprovvisti di altre strutture ricettive, in un massimo di tre camere con non più di sei posti letto, comprende la prima colazione ed è assicurato avvalendosi della normale organizzazione familiare. In ogni caso il soggiorno e il pernottamento non può essere superiore a novanta giorni[/i]
La regione Lazio è una delle poche che ha disciplinato la locazione tursitica tramite la fattispecie della struttura ricettiva extra-alberghiera della casa appartamenti per vacanze:
"case e appartamenti per vacanze", [i]gli immobili arredati per l'affitto ai turisti, esclusa la somministrazione di alimenti e bevande, nonché, di offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi. Le gestioni di case ed appartamenti per vacanze si distinguono nelle seguenti tipologie:
1) in forma non imprenditoriale, per la gestione occasionale di una o due case o appartamenti per vacanze;
2) in forma imprenditoriale, per la gestione non occasionale ed organizzata di tre o più case o appartamenti per vacanze;[/i]
la CAV riguarda la locazione di un appartamento completo con anche la cucina funzionante.
Sulle possibilità di dichiarazione dei redditi deve sentire un commercialista che provvederà ad analizzare il caso specifico.
Intanto vorrei ringraziare il Dott. Mario Maccantelli per la celere risposta.
Avevo capito che potevo affittare 2 camere da questa sua risposta in [url=http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=6288.msg37370#msg37370]QUESTO [/url]post al punto 2. Credo che la risposta che Lei ha dato è riferita al fatto di affittare 2 camere a 2 coppie (come chiedeva il Sig.) ma con lo stesso contratto, mentre penso che a lui interessasse 2 coppie con 2 diversi contratti (proprio come a me).
Il fatto è che il contratto di locazione rende molto più semplici molte cose, al di là della tassazione stessa! le strutture definite come extra-alberghiere hanno molti vincoli (almeno da quello che ho capito), che a volte sono impossibili da superare data la planimetria dell'appartamento stesso..... mi spiego meglio:
- affittacamere: sono richiesti dei metri minimi per la capienza delle persone, il che è anche giusto ma se all'interno di una camera doppia ci mettiamo un letto matrimoniale, un armadio, 2 sedie, una scrivania, un bagno, ecc.... che sono richiesti per legge, quanto deve essere grande la camera?
- B&B: deve avere oltre alle camere per gli ospiti, una living room comune, e l'obbligo di residenza! quindi in una casa dove ci sono 3 stanze, solo una potrebbe essere affittata, in quanto una è per me, una è la living room e l'altra per gli ospiti.....
- CAV: affitto dell'intero appartamento..... e non meno di x giorni.....
insomma..... non è proprio così semplice come la vogliono far sembrare, per non parlare dell'iter burocratico e mazzette che si devono dare, e vorrei vedere tutti quelli che ci sono in quanti sono costretti ad infrangere la legge....
:(
Inizio con la domanda più semplice:
1. Si puo' considerare la locazione breve (a turisti) di 7 appartamenti nello stesso palazzo, (pubblicizzati sui vari portali online SEPARATAMENTE) come attività ricettiva?
2. Quando si parla di "cambio biancheria", per "servizio aggiuntivo" (quindi concorrente ad assimilare l'affitto in attività ricettiva/extralberghiera) si considera anche il far trovare la biancheria all'interno dell'appartamento al momento dell'arrivo dell'arrivo dell'ospite SENZA offrire il cambio durante il soggiorno
2.1 e se questo servizio di cambio o fornitura all'arrivo di biancheria, fosse offerto da una ditta esterna a noleggio che viene pagata direttamente dall'ospite al suo arrivo, si tratterebbe comunque di servizio aggiuntivo offerto dal locatore?
Quando menziona le "società mandatarie" di gestione immobiliare, si riferisce esclusivamente ad agenzie immobiliari (che a mio avviso hanno incluso in maniera un po' forzata la figura del mandatario a titolo oneroso, che mediatore non è, poiché fa gli interessi di una sola parte), oppure ritiene possano essere idonee altre fattispecie di società immobiliari che gestiscono immobili su mandato, fornendo anche servizi immobiliari generici, ma che non sono agenzie immobiliari?
Grazie per l'attenzione.
E’ bene precisare, come abbiamo già fatto varie volte, che in ambito normativi come questo è difficile avere delle certezze. Certe volte il confine fra attività diverse è certo, altre volte, come in questo caso, c’è una zona grigia in cui può succedere di mantenere “un piede” in due attività diverse.
Affittare uno o più appartamenti non è discriminante perché gli appartamenti diventino una struttura ricettiva. 7 appartamenti ma gestiti in modo disgiunto per locazioni turistiche non rappresentano, di per sé, una condizione sufficiente per determinare una struttura ricettiva sottoposta ad abilitazione.
Quando si affitta in modo breve è possibile inserire nel contratto che l’affitto comprende arredamento, luce, acqua, gas e materiale di consumo (posate, piatti, lenzuola, ecc). L’importane è non fornire servizi, fornire “cose” è possibile.
Ritengo che anche una semplice agenzia di affari possa operare in materia mettendo in contatto, senza partecipare direttamente all’affare, due parti che concluderanno autonomamente un contratto.
buonasera
scusate se mi intrometto ma avrei bisogno di un chiarimento.
Nel caso di locazioni turistiche la Questura di Firenze scrive sul sito che dal 1.10.2014 anche i proprietari di case che le affittano a scopi turistici, devono in ottemperanza all'art. 109 del TULPS inviare telematicamente le schede degli alloggiati entro 24 ore dall'arrivo ecc. ecc.
Considerato che l'art. citato si riferisce alle strutture ricettive e non alle locazioni turistiche vorrei capire perchè la Questura impone questo obbligo anche alle locazioni turistiche abitative. Mi risulta che fino ad ora veniva presentato solo il modulo di cessione di fabbricato entro 48 ore dall'arrivo degli ospiti. Non mi risultano neppure modifiche legislative all'art. in questione in vigore dal 1.10.2014.
Ringrazio per la vs. gentile e preziosa risposta.
Cari saluti.
Grazia
la normativa non è chiara sul punto e ogni questura interpreta a modo suo. La questura di Siena ha adottato delle linee guida (più in linea con la normativa) che affermano che solo le strutture ricettive abilitate come tali (SCIA) sono soggette al 109 tulps, mentre tutto ciò che è locazione, ancorché turistica, segue la strada della cessione di fabbricato (rammenta la differenza fra extra-comunitario/apolide e comunitario).
Vedi il punto 4 di questo documento: http://questure.poliziadistato.it/file/38382_11410.pdf
Certo è che i due regimi comunicativi, aventi su per giù le stesse finalità, sono da considerarsi alternativi: o fai l'uno o fai l'altro. E' probabile che la Questura fiorentina abbia valutato la locazione turistica non da un punto di vista formale ma sostanziale, riconoscendo nella realtà che il fenomeno è così rilevante e diffuso da essere trattato alla stregua delle strutture ricettive. Tieni conto che in altre regioni è già una prassi trattare le locazioni turistiche come strutture ricettive (vedi Lazio).
Comque, credo che una volta fatta l'autentificazione al sistema di invio telematico sia molto più comodo comunicare ai sensi del 109 TULPS
grazie mille.
secondo me, che sono maligna, la Questura ha fatto questa modifica dal 1.10.2014 poichè è anche la data di entrata in vigore della tassa di soggiorno per le strutture ricettive ed non imposta dal Comune di Firenze!!!!
cari saluti
Non è questione di essere maligni o meno.
In realtà quanto afferma la Questura di Firenze è in linea con una circolare ministeriale del 11.03.2014 (a sua volta preceduta da una del 29.11.2013 con cui rispondeva in parte a quesito della Questura di Siena) in cui quel dicastero ha ritenuto che nella categoria dei "[b][i]proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e affittacamere[/i][/b]" contenuta nel 109 tulps, rientrassero anche "[b][i]le agenzie immobiliari e i gestori delle case e appartamenti per vacanze che svolgono tale attività in forma non imprenditoriale[/i][/b]".
la circolare la trovate ad es. su
http://www.cattolica.net/retecivica-citta-di-cattolica/sites/default/files/allegati/procedimenti/2014/04/02/6272_aafe467ddaef0c8304e87191abbeabf1.pdf
Anche altre questure hanno diramato tali indicazioni,
cfr. ad es. http://questure.poliziadistato.it/Sondrio/articolo-6-544-66283-1.htm http://questure.poliziadistato.it/Pescara/articolo-6-395-66363-1.htm
http://www.comunecastelfranco.it/public/SPORTELLOUNICO/COMMERCIO/comunicato_servizio_alloggiati_web.pdf
Dal 5.5.2014 il sistema "Alloggiati Web" rendeva operative le modifiche in tema di gestione degli "appartamenti" (cfr. a pagg.19 e ss del file
https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/Download/MANUALEALBERGHI.pdf )
A mio avviso ed in estrema sintesi, l'errore di fondo in tali interpretazioni è stato aver tenuto in considerazione gli articoli 12 c.5 e 16 c.3 del dlgs 79/2011 (dichiarati come noto incostituzionali dalla Corte con sent. 80/2012) e non valutare correttamente che la competenza in tale materia è (ad oggi) ancora regionale (finchè non modificheranno il Titolo V della Cost.).
Pertanto, sempre a mio avviso, se l'attività non è classificabile dalla Regione come "struttura ricettiva" ex LR (in Toscana la 42/2000 e s.m.i. e LRT 30/2003 per gli agriturismi), allora non dovrebbe essere soggetta agli obblighi del 109 tulps ma semmai a quelli della c.d. "cessione fabbricato" all'autorità Locale di P.S. (a seconda dei casi ex art.12 DL 59/78 o art.7 T.U. immigrazione).
E' anche vero che la formulazione dell'art.12 del DL 59/78 lascerebbe comunque fuori dagli oneri di comunicare la cessione quelle relative a permanenze inferiori al mese (tipiche degli affitti brevi per uso turistico) e questo creerebbe un vuoto, particolarmente rischioso di questi tempi.
Meglio sarebbe che il legislatore modificasse chiaramente il 109 tulps o lo stesso art.12 in modo da ricompredere anche le locazioni turistiche (anzi, senza distinguere tra "turistica" e "non") così non ci sarebbe bisogno di ricorrere ad interpretazioni di enti vari.-
Concordo comunque con quanto detto da Mario, una volta fatta l'autentificazione al sistema di invio telematico è molto più comodo comunicare ai sensi del 109 TULPS (e soprattutto è molto più utile alle Forze dell'ordine in quanto praticamente in tempo reale le allerta in caso di soggetti ospitati ritenuti pericolosi per ordine e sicurezza pubblica).
da quello che so io, se non si è una struttura ricettiva (quindi senza SCIA ma si opera contratti di locazione turistica) non si ha accesso al portale [b]alloggiatiWEB[/b]..... che è lo strumento per spedire in via telematica le schedine alloggiati!
qualcuno ha notizie diverse?
Anche io davo per scontato che fosse così. L'art. 109 si applica alle strutture ricettive
riferimento id:6288ripropongo un altro dubbio/curiosità circa l'argomento già ampiamente trattato....
posso io affittare, con contratto registrato o con altra formula per essere in piena regola, la casa di mia proprietà per non oltre 4 mesi, ad altro individuo che voglia utilizzarla come locazione turistica?
spero di essere stato chiaro nella domanda...
Certo, al di là del caso specifico da studiare ai sensi della relativa legge regionale, le locazioni turistiche sono sempre ammesse previo contratto: superiore a 30 gg occorre la registrazione.
Se scorri tutti i post di questo topic trovi le varie info.
La locazione non deve portare con sé l'erogazione dei servizi tipici delle strutture ricettive. Se eroghi i servizi tipici delle strutture ricettive nei fatti sarai considerata tale e quindi incorreresti nella verbalizzazione per esercizio abusivo (saresti considerata una struttura senza titolo abilitativo: SCIA al SUAp competente)
intendevo chiedere se io ad esempio posso affittare a te la mia casa per 4 mesi con contratto registrato (non so con che formula... non per forza come locazione turistica) e tu poi a tua volta la affitti ai turisti sempre come loc turistica come già descritto nella discussione....
riferimento id:6288col classico 4+4 il conduttore può aprire, dietro accettazione del locatore, un'attività ricettiva (b&b, casa vacanza, affittacamere, ....), ma sinceramente non so se può sub-affittare con contratti di locazione turistica, interessante come domanda....
Quando da un punto di vista contrattuale privato la fattispecie non è esclusa, non vedo ragioni perché il locatario non possa sub-affittare ai turisti. Resta inteso che il locatore iniziale non darà in uso l'appartamento a fini abitativi ma per uno sfruttamento economico quindi non si potrà applicare un contratto di cui alla legge 431/98 ma andare verso un contratto di affitto secondo codice civile.
Detto questo, non escludo che la cosa possa essere vista da altri punti di vista cercando di rmanre sempre in ambito di locazione abitativa di natura transitoria. Certo è che la natura del contratto di origine non ha sicuramente finalità abitative.
Buongiorno Dott. Maccantelli,
la contatto perchè ho letto attentamente tutta la discussione sulla distinzione tra CV e affitto ad uso turistico trovato in questo portale.
La ringrazio è stato tutto molto più chiaro di altre informazioni in giro sul web.
Mi rimane solo un dubbio:
Se io proprietario di un appartamento a Roma, affitto con la formula di locazione ad USO TURISTICO, posso incaricare un agenzia o un privato ad effettuare i "check-in" (quindi la sola consegna delle chiavi all'ospite) ?
E ancora, affidarsi ad un' agenzia di pulizie che provveda a pulire la casa DOPO il soggiorno degli ospiti (quindi non durante il loro pernottamento) è da considerarsi un servizio centralizzato o può essere fatto senza alcun problema
La ringrazio anticipatamente,
Cordiali Saluti,
Salve,
Credo che per entrambi i punti non ci siano problemi in quanto non si stanno fornendo dei servizi centralizzati durante il soggiorno dell'ospite.
Prenda la mia come una semplice opinione, aspettiamo la risposta del Dott. Maccantelli per una più dettagliata delucidazione.
Saluti
Questo topic è nato nella sezione "Regione Toscana".
La normativa sulle strutture ricettive è di competenza regionale e la regione Lazio (vedo che scrivi da Roma) ha delle disposizioni particolari.
Ai sensi del regolamento regionale n. 16/2008, sono "[u]case e appartamenti per vacanze[/u]", gli immobili arredati per l'affitto ai turisti, [u]esclusa la somministrazione di alimenti e bevande, nonché, di offerta di servizi centralizzati[/u], nel corso di una o più stagioni, con [u]contratti[/u] aventi validità non inferiore a tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi. Le gestioni di case ed appartamenti per vacanze si distinguono nelle seguenti tipologie:
1) in forma non imprenditoriale, per la gestione occasionale di una o due case o appartamenti per vacanze;
2) in forma imprenditoriale, per la gestione non occasionale ed organizzata di tre o più case o appartamenti per vacanze;
Quindi, in toscana la CAV, pur non potendo erogare servizi centralizzati, fa la SCIA per struttura extra-alberghiera per avvio attività e poi opera nel modo tipico delle strutture (senza contratto fra le parti e con la fornitura del cambio biancheria ecc), mentre la locazione turistica non ha bisogno di SCIA e si risolve in un contratto fra le parti da registrare se sopra ai trenta giorni (libertà contrattuale senza dar vita all'ipotesi di una struttura ricettiva: es. affitto la casa la mare per il mese di agosto). La legge regionale toscana espressamente esclude la locazione turistica dal suo campo applicativo.
Nel Lazio la locazione turistica e la CAV sono state sovrapposte: SCIA + contratto fra le parti. La ratio della norma laziale è poco compensibile ma tant'è.
In sintesi, quello che voglio dire, è che nel Lazio le interpretazioni possono essere molto più incerte. Diciamo che i principi che hai letto valgono anche per il Lazio ma anche se tu fossi una CAV, lo stesso dovresti fare un contratto ai tusristi.
[b]Detto questo, la pulizia dopo che l'ospite se n'è andato non è un servizio reso all'ospite e, parimenti, va benissimo se un'agenzia provvede a dare le chiavi. Le agenzie immobiliari fanno proprio quello[/b]
Quindi da quello che ho letto nel forum, nel Lazio, possiamo concludere che:
Contratto locazione turistico:
1) Non va registrato purchè inferiore ai 30.
2) cessione del fabbricato per tutti gli ospiti (comunitari e non)
3) sì asciugameni, lenzuola, (purchè non si forniscano cambi durante il soggiorno)
4) possibilità di consegna chiavi e pulizie attraverso agenzia (purchè le pulizie non siano durante il soggiorno degli ospiti)
5) Nessun tipo di servizio durante soggiorno
6) possibilità di affittare 1 o più appartamenti con contratti di loc. turisitica, anche nello stesso stabile, purchè siano gestiti in modo disgiunto
Grazie ancora per la Sua chiarezza,
Saluti
Salve,
prima di tutto grazie mille: ho trovato qui moltissime risposte che davvero nessun professionista riusciva a darmi!
Approfitto della vostra disponibilità..
Metterò in affitto il mio appartamento a Firenze (short lets, meno di 30 gg con contratti weekend, no CAV quindi), vorrei essere pienamente in regola ma non mi sono chiari alcuni punti:
- Il problema è la fornitura di biancheria in sé o il servizio di cambio biancheria? Cioè se esplicito negli accordi che non è previsto il servizio di cambio biancheria, posso fornirla di base all’inizio del soggiorno?
- Se creo un sito ad hoc con dominio e tutto, in cui non parlo mai di servizi ma descrivo solo la casa e il quartiere intorno può essere contestato come evidenza di "attività organizzata in modo imprenditoriale"?
- Dal sito potrei accettare prenotazioni tramite sistemi di prenotazione online e pagamento online o diventerebbe “troppo organizzato” e quindi appunto risulterebbe un'attività organizzata in modo imprenditoriale?
- Avendo la residenza lì se poi la affittassi per più dell’80% dei giorni all’anno, potrebbe essere un problema?
- Infine mi pare di capire che il punto sia non comprendere servizi nel prezzo indicato per l’affitto.
Ad esempio il Dott. Chiarelli nella risposta #37 scrive “la locazione ad uso turistico è un CONTRATTO e non una attività ricettiva. Niente vieta a proprietario di offrire ulteriori servizi esterni al contratto, anche di natura para-ricettiva (accesso in piscina,. pranzo in locali di somministrazione ecc...) ma non anche servizi compresi nel prezzo di locazione propri delle attività ricettive.”
Ecco, se volessi mettere a disposizione delle biciclette? O una piscina appunto? C'è un modo per farlo in piena regola?
Vi ringrazio di nuovo moltissimo!
Salve,
prima di tutto grazie mille: ho trovato qui moltissime risposte che davvero nessun professionista riusciva a darmi!
Approfitto della vostra disponibilità..
Metterò in affitto il mio appartamento a Firenze (short lets, meno di 30 gg con contratti weekend, no CAV quindi), vorrei essere pienamente in regola ma non mi sono chiari alcuni punti:
- Il problema è la fornitura di biancheria in sé o il servizio di cambio biancheria? Cioè se esplicito negli accordi che non è previsto il servizio di cambio biancheria, posso fornirla di base all’inizio del soggiorno?
[color=red]Direi di sì, un conto è il servizio e un conto sono le attrezzature / dotazioni presenti nell’appartamento: piatti, posate, lenzuola ecc.
[/color]
- Se creo un sito ad hoc con dominio e tutto, in cui non parlo mai di servizi ma descrivo solo la casa e il quartiere intorno può essere contestato come evidenza di "attività organizzata in modo imprenditoriale"?
[color=red]Difficile a dirsi. E’ un indizio e finché resta tale non lo vedo sufficiente per determinare l’imprenditorialità. A quell’indizio devono sommarsi altri. Far conoscere la casa ai potenziali affittuari è legittimo sia per l’imprenditore che per il privato cittadino.
[/color]
- Dal sito potrei accettare prenotazioni tramite sistemi di prenotazione online e pagamento online o diventerebbe “troppo organizzato” e quindi appunto risulterebbe un'attività organizzata in modo imprenditoriale?
[color=red]E’ un altro indizio. Non esiste un decalogo che dia certezza matematica della faccenda. Molto dipende dalle indagini che un eventuale organo di controllo potrebbe fare.
[/color]
- Avendo la residenza lì se poi la affittassi per più dell’80% dei giorni all’anno, potrebbe essere un problema?
[color=red]Ottenere o perdere la residenza dipende da una valutazione della pubblica Amministrazione competente, che agisce in base ai principi giuridici e giurisprudenziali in materia.
Ai sensi del codice civile (veda art. 43 e seguenti) e delle interpretazioni giurisprudenziali della Cassazione, la residenza di una persona è determinata dalla sua abituale e volontaria dimora in un determinato luogo.
E’ plausibile ritenere che se l'unità immobiliare sarà interamente affittata, questa non potrà essere considerata luogo di residenza. Un controllo della PA competente potrebbe determinare la cancellazione dalle liste anagrafiche (80% o altra percentuale non è determinate, non esiste una norma che detti la giusta percentuale. L residenza deve essere ragionevolmente provata).
[/color]
- Infine mi pare di capire che il punto sia non comprendere servizi nel prezzo indicato per l’affitto.
Ad esempio il Dott. Chiarelli nella risposta #37 scrive “la locazione ad uso turistico è un CONTRATTO e non una attività ricettiva. Niente vieta a proprietario di offrire ulteriori servizi esterni al contratto, anche di natura para-ricettiva (accesso in piscina,. pranzo in locali di somministrazione ecc...) ma non anche servizi compresi nel prezzo di locazione propri delle attività ricettive.”
Ecco, se volessi mettere a disposizione delle biciclette? O una piscina appunto? C'è un modo per farlo in piena regola?
[color=red]Il noleggio veicoli è sottoposto a SCIA ex DPR 481/01 (anche biciclette). La somministrazione alimenti a terzi porta verso la necessità di pratiche igienico sanitarie e amministrative. Farlo conto terzi potrebbe portate alla necessità di SCIA ex art. 115 TULPS per agenzia di affari. Per le piscine si applica la LR 8/2006 e relativo regolamento 23R/2010 (SCIA e soddisfacimento di molti requisiti strutturali e funzionali)
Le precisazioni da fare sarebbero tante.[/color]
Vi ringrazio di nuovo moltissimo!
Buon pomeriggio, vorrei sottoporre una domanda ai vostri esperti.
Ho un appartamento di circa 90 metri quadri zona Porta Romana Firenze. Vorrei ristrutturarlo e fare due appartamenti da circa 45 mq per affittarli per brevi periodi a turisti attraverso il sito airbnb.
La domanda è: avendo due soli appartamenti sarebbe necessario fare registrazione al SUAP oppure no? Ho avuto pareri discordanti sull'argomento, potete aiutarmi?
Grazie
la differenza fra locazione turistica e struttura ricettiva extra-alberghiera non è da individuarsi nel numero degli appartamenti ma nella natura del servizio.
Se hai due appartamenti potrai concludere contratti di locazione turistica per le due unità locali. Se le unità locali sono attigue o separate di 100 km poco importa, o meglio, questa discriminante, da sola, non fa della fattispecie né l'una né l'altra alternativa.
Scorri i vari post e approfondisci la questione.
la differenza fra locazione turistica e struttura ricettiva extra-alberghiera non è da individuarsi nel numero degli appartamenti ma nella natura del servizio.
Se hai due appartamenti potrai concludere contratti di locazione turistica per le due unità locali. Se le unità locali sono attigue o separate di 100 km poco importa, o meglio, questa discriminante, da sola, non fa della fattispecie né l'una né l'altra alternativa.
Scorri i vari post e approfondisci la questione.
Buona sera,
vorrei iniziare a gestire appartamenti privati di proprietà di terzi, a fini turistici( min.2 notti max 30 gg) limitatamente alla mia città di Lucca in Toscana, ma avrei diversi dubbi per cui chiedo cortesemente dei chiarimenti, salvo rileggermi meglio la normativa 23Marzo 2000, n.42 per la Toscana...
La mia intenzione è la seguente: inserire gli appartamenti sul sito di Airbnb con la descrizione dettagliata dell'appartamento,prezzo concordato con i proprietari comprensivo di spese utenze, tenuto conto di una mia percentuale, offrendo però anche servizio cambio biancheria e pulizia per i quali mi appoggerei ad una società esterna, e quindi nel prezzo va inserito anche il costo per questi ultimi o comunque renderlo evidente su Airbnb.
I miei dubbi:
1) che qualifica dovrei assumere (premettendo che ho intenzione di aprire P.IVA)? CAV o altro?
2) rientrerei invece nella semplice locazione turistica e potrei fare tutto come sopra, semplicemente come privato senza P.IVA?;
3) quali adempimenti preliminari - e come si differenziano a seconda di essere una CAV o altro- dovrei compiere e dove? In comune , Camera di Commercio, Polizia Municipale?;
4) nei confronti dei proprietari oltre a stipulare un comodato di uso gratuito per gestire gli app, devo rilasciare fatture?
Ringrazio anticipatamente salvo altri dubbi da chiarire via via!!,
Cordiali Saluti,
Valentina
Se ho ben capito stai svolgendo un’attività che potrebbe essere individuata come agenzia di affari o agenzia immobiliare. In sintesi, agisci per conto terzi al fine di far incontrare due soggetti (il proprietario e il turista), percependo un compenso.
Se la tua è un’attività professionale devi dotarti di partita iva. Se l’attività è saltuaria (per pochezza di esercizio) puoi anche far a meno della p.iva e fare delle prestazioni occasionali. Sul punto puoi sentire un commercialista.
Se resti nell’ambito delle locazioni turistiche il proprietario della casa non ha adempimenti da fare, né tu in quanto gestore. Non hai SCIA da presentare in comune dato che non si tratta di strutture ricettive ma solo di contratti di affitto temporaneo. Se scorri i vari post puoi farti un’idea.
Grazie!
Mi rimane un dubbio, sul fatto se posso fornire biancheria e pulizia tramite un'egenzia esterna, prima dell'arrivo e dopo il check out degli ospiti...
Grazie ancora!
Per un affitto di immobile ad uso turistico, il locatario, per gli ospiti, deve pagare la tassa di soggiorno? Grazie
riferimento id:6288
Per un affitto di immobile ad uso turistico, il locatario, per gli ospiti, deve pagare la tassa di soggiorno? Grazie
[/quote]
A MIO AVVISO la tassa di soggiorno non si applica alle locazioni (anche ad uso turistico).
Devo però dire che MOLTI COMUNI stanno prevedendo espressamente l'applicazione anche alle locazioni della tassa.
Vedi qui:
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=22489.msg42601#msg42601
Buongiorno .Avendo una casa bifamiliare a Firenze della quale occupiamo solo un appartamento , ci siamo indirizzati ad una locazione turistica non professionale per l'appartamento libero. Dopo numerose ed infruttuose visite all'Agenzia delle Entrate e al Suap di Firenze, ho bisogno di un chiarimento
1- Contratto sì se cedolare secca ,senza obbligo di registrazione sotto i 30 giorni ,2- denuncia telematica degli ospiti al portale alloggiati e riscossione dell'imposta sul turismo da versare al Comune ,3- non limite di durata se il contratto è stipulato da persone fisiche e non da enti o società , 4- la biancheria trovata in casa senza servizi di cambi o lavanderia o stireria o quant' altro non costituisce un servizio .Dubbio sulle pulizie : se effettuate ad appartamento libero , anche queste non dovrebbero costituire un servizio ,ma se sul sito , non privato ,sono segnate a parte rispetto al costo a pernottamento ,costituiscono servizio o no ? Dove reperire normative certe?
Inoltre, mio figlio sta programmando di andare a vivere ,e quindi prendere la residenza,nell'appartamento in questione, intestato al padre , e di metterne a reddito una parte iniziando l'attività di affittacamere non professionale ,senza partita Iva ma con tutte le adempienze previste dal Comune . Essendo residente nell'appartamento ,chi denuncia l'incasso di tale attività ?Lui o mio marito ? E' plausibile che mio marito faccia un contratto di comodato gratuito a mio figlio , oppure per non assumersi anche questo peso , deve fare un contratto di affitto a mio figlio che sia congruo alla rendita catastale e mio figlio poi la sua denuncia a parte? Grazie ,davvero, ho chiesto a destra e a sinistra, ma non ho trovato niente di chiaro...
Scusate,al 3 per limite di durata intendo dire che non risulta,a quel che mi hanno detto, un numero di giorni di locazione da non superare in un anno per la locazione turistica che ,se svolta da persona fisica, e senza servizi accessori ,non è considerata attività commerciale. ,e quindi anche con una pluralità di contratti, rimane un’attività soggetta alle regole sulle locazione "semplice". ...Ho raccolto un 'altra informazione errata?...
riferimento id:62881- Contratto sì se cedolare secca ,senza obbligo di registrazione sotto i 30 giorni
[color=red]Per la cedolare secca senti un commercialista, comunque è applicabile anche ai contratti non registrati. Sopra i 30 gg va registrato.
Vedi qua:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/79052d8047115142a7fbbf3e920074ed/circ+26e+del+1+giugno+2011.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=79052d8047115142a7fbbf3e920074ed
e qua:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/pdf+guide+agenzia+informa/Guida_Fisco_e_casa_Le_locazioni.pdf[/color]
2- denuncia telematica degli ospiti al portale alloggiati e riscossione dell'imposta sul turismo da versare al Comune
[color=red]Dal link sotto riportato si ricava che dal 2014 l’imposta di soggiorno, a Firenze, si applica non solo alle strutture ricettive ma anche alle locazioni turistiche:
http://centroservizi.lineacomune.it/ssproxy/comune_di_firenze/tributi/40altre_tasse/imposta_di_soggiorno/imposta_di_soggiorno.html
Per gli alloggiati WEB non c’è certezza. Le strutture ricettive lo devono usare mentre le locazioni turistiche, non essendo esercizi aperti al pubblico ma solo contratti fra privati, sicuramente sono soggette alla c.d. “cessione di fabbricato”. La cessione di fabbricato (puoi cercare sul forum) è alternativa alla comunicazione 109 TULPS degli alloggiati web (o fai l’una o fai l’altra). In ogni caso puoi sentire la Questura (specificando che fai locazioni) e se ti registrano puoi usare il servizio WEB anche tu.[/color]
3- non limite di durata se il contratto è stipulato da persone fisiche e non da enti o società
[color=red]non c’è un limite legale. Rammenta che sono locazioni turistiche e non ai fini abitativi afferenti alla residenza. Per come gestisci l’attività si possono ricavare indizi che poi possono essere usati da finanza ecc.
[/color]
4- la biancheria trovata in casa senza servizi di cambi o lavanderia o stireria o quant' altro non costituisce un servizio .Dubbio sulle pulizie : se effettuate ad appartamento libero , anche queste non dovrebbero costituire un servizio ,ma se sul sito , non privato ,sono segnate a parte rispetto al costo a pernottamento ,costituiscono servizio o no ? Dove reperire normative certe?
[color=red]Su questo ti invito a leggere i precedenti post. L’importante è non offrire servizi a pagamento, se poi fai trovare nell’appartamento (e sono compresi nel prezzo) piatti, bicchieri, lenzuola, asciugamani ecc. non vedo problemi. Magari puoi scrivere nel contratto che ogni casa deve essere restituita in buono stato di conservazione e manutenzione. [/color]
Inoltre, mio figlio sta programmando di andare a vivere ,e quindi prendere la residenza,nell'appartamento in questione, intestato al padre , e di metterne a reddito una parte iniziando l'attività di affittacamere non professionale ,senza partita Iva ma con tutte le adempienze previste dal Comune . Essendo residente nell'appartamento ,chi denuncia l'incasso di tale attività ?Lui o mio marito ? E' plausibile che mio marito faccia un contratto di comodato gratuito a mio figlio , oppure per non assumersi anche questo peso , deve fare un contratto di affitto a mio figlio che sia congruo alla rendita catastale e mio figlio poi la sua denuncia a parte?
[color=red]Va bene qualsiasi titolo giuridico per il possesso dell’appartamento ma da un punto di vista amministrativo non è rilevante. Ciò che è rilevante è la residenza: se tizio è residente allora può svolgere l’attività di affittacamere n.p. Nella SCIA dichiarerà la disponibilità dell’immobile per comodato da parte del padre.
Meglio è se chi firma la SCIA è la persona che poi dichiara i redditi provenienti dall’attività di affittacamere.
E’ sempre possibile che il titolare nomini un gestore (responsabile dell’attività da un punto di vista amminsitrativo). Nella SCIA è possibile indicare gli estremi del gestore (c’è l’apposito spazio). Anche su questo punto è utile il parere di un commercialista sui possibili rapporti fiscali fra titolare e gestore[/color]
Il Ministero dell'Interno, con circolare del 26.6.2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, prot. 0004023, diretta a tutte le Questure, in risposta a quesito sollevato da una associazione di b&B, affittacamere e case vacanze, ha affermato che gli oneri del 109 tulps, per non vanificarne la ratio, spettano anche a coloro che affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi, indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di previsioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico.
riferimento id:6288Grazie per le risposte esaustive . Ciò nondiméno , mi aspetto grosse battaglie nell'ipotesi di un controllo fiscale...visto le non-risposte avute nei miei viaggi alla'Agenzia delle Entrate....Grazie ancora
riferimento id:6288Grazie Roberto per le tue preziose informazioni. Se hai il testo della circolare citata e lo puoi pubblicare te ne saremo grati.
riferimento id:6288LOCAZIONI AD USO TURISTICO - per il Mininterno obbligo di 109 TULPS
[color=red][b]Circolare del Ministero dell'Interno 26.06.2015 n. 4023
[/b][/color]
La circolare ritiene applicabile anche a tale tipologia NON RICETTIVA la disciplina dell'art. 109 del TULPS.
Non si condividono il ragionamento, il contenuto e le conseguenze .... clicca per gli approfondimenti:
Approfondimenti e documento disponibili su:
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=28818.0
Gent.mo dottor Chiarelli,
ho seguito i vari argomenti sul tema mapotrebbe chiarire punto per punto quali sono gli aspetti della circolare che non condivide ?
grazie!
Gent.mo dottor Chiarelli,
ho seguito i vari argomenti sul tema mapotrebbe chiarire punto per punto quali sono gli aspetti della circolare che non condivide ?
grazie!
[/quote]
A mio avviso l'equivoco sta nel voler estendere alla LOCAZIONE AD USO TURISTICO un complesso di norme dettato esclusivamente per le attività ricettive (sia in tema di sicurezza che in ambito fiscale con l'imposta di soggiorno).
La locazione (anche breve) non soggiace alla disciplina sulle attività ricettive. E' un rapporto contrattuale (nel quale la parte può essere un privato o una impresa) che sottoscrive uno o più contratti di locazione per una finalità particolare che, tradizionalmente, ne esclude l'applicazione del regime giuridico sulle locazioni ordinarie (un tempo sull'equo canone).
Adottare una linea interpretativa, IN ASSENZA DI MODIFICHE NORMATIVE, che estenda un regime di obblighi (comunicazione presenze) o una imposizione fiscale (imposta di soggiorno) pur comprensibile sotto il profilo sostanziale, è formalmente non corretto ed in contrasto con:
- art. 23 cost.
- art. 41 cost.
- art. 3 DL 138/2011 "è permesso tutto ciò che non è espressamente vietato"
Resta inteso che per le locazioni ad uso turistico sarebbero comunque applicabili le disposizioni sulla cessione fabbricati: http://www.poliziadistato.it/articolo/23001/
Buon giorno,
ho letto i vari post presenti e ringrazio per la chiarezza, mi sorge, però, ancora un dubbio.
1- Mia intenzione è di prendere in affitto come persone fisica appartamenti con possibilità di sublocazione (sublocarle con locazioni turisitiche).
a)Ora, fino a quanti appartamenti posso avere per non cadere nell'imprenditorialità ?
b)Il proprietario che mi affitta gli appartamenti può optare per la cedolare secca ?
2- Inoltre, nel caso decidessi di aprire partita IVA posso affittare diversi appartamenti e poi sublocare con locazioni turistiche ?
Grazie,
Buon giorno,
ho letto i vari post presenti e ringrazio per la chiarezza, mi sorge, però, ancora un dubbio.
1- Mia intenzione è di prendere in affitto come persone fisica appartamenti con possibilità di sublocazione (sublocarle con locazioni turisitiche).
a)Ora, fino a quanti appartamenti posso avere per non cadere nell'imprenditorialità ?
b)Il proprietario che mi affitta gli appartamenti può optare per la cedolare secca ?
2- Inoltre, nel caso decidessi di aprire partita IVA posso affittare diversi appartamenti e poi sublocare con locazioni turistiche ?
Grazie,
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a)Ora, fino a quanti appartamenti posso avere per non cadere nell'imprenditorialità ?
[color=red]Non esiste un limite .... ma ovviamente dal secondo appartamento si ha un INDIZIO DI IMPRENDITORIALITA' ....[/color]
b)Il proprietario che mi affitta gli appartamenti può optare per la cedolare secca ?
[color=red]A certe condizioni si:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/Registrare/Registrazione+contratti+beni+immobili/Cedolare+secca/Scheda+informativa+cedolare+secca/
[/color]
2- Inoltre, nel caso decidessi di aprire partita IVA posso affittare diversi appartamenti e poi sublocare con locazioni turistiche ?
[color=red]In linea TEORICA sì ... ma si apre il problema per cui, se gestisco in MODO COORDINATO gli appartamenti e offro alcuni servizi centrali ... allora potrei dover avviare una ATTIVITA' RICETTIVA (CAV, affittacamere o simil)[/color]
CI SONO MOLTE VARIABILI
TASSA DI SOGGIORNO - accordo fra Comune e AIRBNB per riscossione anche per LOCAZIONI TURISTICHE (gennaio 2016)
[img width=300 height=111]http://www.iltucci.com/blog/wp-content/uploads/2015/11/airbnb_logo_detail.png[/img]
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=31720.0
TASSA DI SOGGIORNO - accordo fra Comune e AIRBNB per riscossione anche per LOCAZIONI TURISTICHE (gennaio 2016)
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http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=31720.0
TASSA DI SOGGIORNO - accordo fra Comune e AIRBNB per riscossione anche per LOCAZIONI TURISTICHE (gennaio 2016)
[img width=300 height=111]http://www.iltucci.com/blog/wp-content/uploads/2015/11/airbnb_logo_detail.png[/img]
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=31720.0
[size=14pt][b]Locazioni turistiche ed attività ricettive in Toscana alla luce della L.R. 25/2016[/b][/size]
[color=blue][b]Firenze, 28 aprile 2016 ore 9,45-13,00[/b][/color]
[img width=300 height=150]https://scontent-mxp1-1.xx.fbcdn.net/hphotos-xap1/v/t1.0-0/p240x240/1453212_10209529774430494_3985454031904611336_n.jpg?oh=942b27e3b69c888c3a5c0ae352f6bcee&oe=574FDE6B[/img]
[color=red][b]PROGRAMMA[/b][/color]
La nuova normativa regionale sul turismo: evoluzione
L.R. 25/2016 (modifiche alla L.R. 42/2000)
L.R. 25/2016 (modifiche alla L.R. 22/2015)
Le nuove competenze comunali e regionali in materia
Le novità sostanziali
Le locazioni turistiche
Approfondimenti sul rapporto tra locazioni turistiche e strutture ricettive
Le agenzie di viaggi e la sharing economy
[color=red][b]SCARICA LA BROCHURE[/b][/color]
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?action=dlattach;topic=33196.0;attach=4354
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=33196.0
[size=14pt][b]Locazioni turistiche ed attività ricettive in Toscana alla luce della L.R. 25/2016[/b][/size]
[color=blue][b]Firenze, 28 aprile 2016 ore 9,45-13,00[/b][/color]
[img width=300 height=150]https://scontent-mxp1-1.xx.fbcdn.net/hphotos-xap1/v/t1.0-0/p240x240/1453212_10209529774430494_3985454031904611336_n.jpg?oh=942b27e3b69c888c3a5c0ae352f6bcee&oe=574FDE6B[/img]
[color=red][b]PROGRAMMA[/b][/color]
La nuova normativa regionale sul turismo: evoluzione
L.R. 25/2016 (modifiche alla L.R. 42/2000)
L.R. 25/2016 (modifiche alla L.R. 22/2015)
Le nuove competenze comunali e regionali in materia
Le novità sostanziali
Le locazioni turistiche
Approfondimenti sul rapporto tra locazioni turistiche e strutture ricettive
Le agenzie di viaggi e la sharing economy
[color=red][b]SCARICA LA BROCHURE[/b][/color]
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?action=dlattach;topic=33196.0;attach=4354
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=33196.0
Salve a tutti,
mi inserisco sulla questione dell'applicazione dell'art.109 TULPS anche alle strutture extralberghiere in caso di persone alloggiate in case date in locazione e simili, secondo quanto previsto dalla circolare del Ministero dell'Interno. In pratica se non ho capito male:
-per gli extracomunitari comunicazione di alloggio ai sensi del 286 indipendentemente dalla durata dell'ospitalità (in casa, locazione ecc.) e 109 TULPS per strutture alberghiere e simili;
- per italiani e comunitari: art.109 TULPS per ospitalità (in casa,locazioni turistiche, albergo ecc.) in caso di permanenza fino a 30 giorni; niente in caso di ospitalità in casa, locazioni turistiche quando la permanenza dura oltre 30 giorni e c'è la registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate.
Ho sbagliato tutto??? ??? :-\
Il ministero, con la ormai nota circolare alle questure, ha ritenuto applicabile la disciplina dell'art. 109 tulps anche ai proprietari e gestori di case ed appartamenti privati, a prescindere da loro eventuale classificazione tra le "strutture ricettive" da parte delle leggi regionali ove vigenti.
Quindi, anche chi affitta con tali modalità (cioè in forma non imprenditoriale) è ritenuto soggetto a tali adempimenti che, nella pratica, consiste in una semplice richiesta alla questura di riferimento (consultare la relativa "Carta Servizi") per essere autorizzati all'invio con modalità telematiche ai sensi del DM 7.01.2013 tramite il portale "Alloggiati web". Una volta avute le credenziali informatiche (user id - che identifica la struttura - e password) si può inviare le presenze ENTRO 24h dall'arrivo del cliente o ALL'ARRIVO stesso nel caso di permanenze inferiori alla 24 ore.
Discorso a parte quello delle cd "cessioni fabbricato", divise in due tipologie:
- quella cd antiterrorismo (anche nota come 'legge Moro', art.12 DL 59/78) che si applica a chiunque cede un immobile o parte di esso per uso esclusivo E permanenza superiore al mese. VA FATTA ENTRO 48 ORE all'autorità locale di p.s. (questura, Commissariato Distaccato di p.s. o Sindaco nei comuni ove non c'è la Polizia; è onere del cedente presentarla e non del cessionario; questo tipo di cessione non va fatta se il contratto viene registrato all'Agenzia delle Entrate;
- quella per stranieri (cd ospitalità, art.7 Dlvo 286/98) che si fa sempre entro 48 ore all'autorità locale di p.s, ma solo se l'ospite è appunto straniero (cioè non comunitario) o un apolide, a prescindere da uso esclusivo o meno (qui va fatta anche se c'è la coabitazione) ed a prescindere dalla durata della permanenza. Anche se il contratto viene registrato, la dichiarazione alla autorità va fatta comunque.
Perfetto, grazie.
Quindi chi effettua locazione a cittadino comunitario ad uso turistico non in forma imprenditoriale con registrazione del contratto ma non ha mai fatto la comunicazione ex art.109 Tulps, alla luce della circolare MI, incorre in quale tipo di sanzione?
Premesso che non tutti i contratti sono soggetti a registrazione
(vedi comunque http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/home/cosadevifare/registrare/registrazione+contratti+beni+immobili ),
se ha fatto la registrazione ha automaticamente assolto l'onere di prevista comunicazione all'ALPS ma non anche quello specifico del 109 tulps.
Considerato comunque che l'onere del 109 tulps è stato riconosciuto nel 2015 con quella nota circolare (anche se ve ne erano già state altre anloghe e precedenti ma non messe in opera da tutte le Questure) mentre in passato era ritenuto adempimento necessario solo per le strutture ricettive propriamente classificate, direi che difficilmente si verrebbe condannati per tale omissione (art.17 tulps con rif. all'art.109 tulps) specie laddove si può agevolmente dimostrare la buona fede del dichiarante. Ciò non toglie che si potrebbe comunque essere denunciati per tale reato contravvenzione. Ovviamente l'ufficio che procede valuterà caso per caso se c'è stata omissione e soprattutto quando ciò si è verificato (in questi casi è importante il dato temporale). Al momento non credo ci sia già giurisprudenza penale così specifica che affronti un simile caso.
Consiglio comunque, per chi fa tale tipo di locazioni brevi, di farsi accreditare tramite la Questura di riferimento sul sito nazionale Alloggiati Web che è molto più pratico, veloce e soprattutto efficace ai fini dell'ordine e sicurezza pubblica.
http://www.poliziadistato.it/articolo/30769
Grazie per la celerità della risposta.
Quindi, giuste valutazioni da fare, secondo lei la Polizia Municipale che accerta l'avvenuta locazione di più immobili ad opera della medesima Immobiliare e la conseguente registrazione dei contratti ma non la comunicazione ex art.109 TULPS alla Questura competente come deve comportarsi per non incorrere in omissioni o abusi? Almeno per me, purtroppo, in certe materie non è sempre facile applicare le leggi e interpretare le circolari nel modo corretto...
Infine... Mi era sembrato che l'art.109 TULPS fosse stato nuovamente depenalizzato e si fosse tornati a parlare di sanzioni amministrative ma evidentemente mi sono sbagliata.Quindi in caso si deve procedere con CNR alla Procura?
Grazie mille
Io non farei la notizia di reato dato che on piò essere una circolare ad introdurre un obbligo la cui omissione è penalmente rilevante.
Io controlleri la faccenda da un punto di vista delle c.d. "cessioni di fabbricato" secondo la casistica di riferimento: extracomunitario / apolide e comunitario.
Mi limito a rispondere solo per l'ultima domanda.
Anche se non viene classificato come affittacamere dal Comune e quindi opera senza SCIA, se fa tale tipo di attività, in base alla circolare ministeriale di cui abbiamo più volte discusso in questo forum, deve farsi abilitare dalla Questura al sistema "Alloggiati Web" ed inserire, ex art.109 tulps e DM 7.01.2013, entro 24h dall'arrivo o all'arrivo stesso in caso di permanenza inferiore alle 24h, tutti i clienti che ospita, comunitari, italiani o stranieri (non comunitari), maggiorenni e minorenni, al pari di un albergo, di un affittacamere o comunque di una struttura ricettiva.
Locazioni: contratto nullo se registrato oltre il termine
Tribunale, Torino, sez. VIII civile, sentenza 21/04/2016
http://buff.ly/29NUrzL
Salve, premetto che il quesito riguarda la Puglia e pertanto non so se è fatto nel Topic giusto, ma non ho trovato nulla di discussione analoga per la Puglia. Il mio dubbio è il seguente: Siamo una società Turistica e precisamente una srl con P.I. e iscrizione alla Camere di Commercio, come Impresa Turistica, proprietaria di 10 unità abitative e fino al 2011 le abbiamo gestite nella formula del B&B, o Affittacamere con tutte le adempienze di legge, e cioè registrazione degli ospiti, comunicazione delle schedine di notifica alla Autorità di PS, e chiaramente Ricevuta fiscale alla fine. Dal 01/01/2012 abbiamo cessato l'attività di affittacamere sia al Comune che alla Camera di Commercio ed abbiamo preso il codice attività di "Affitto di Immobili propri".
Negli anni dal 2012 al 2016, gli abbiamo affittati in toto o in parte a degli imprenditori terzi, con contratti registrati, che a loro volta li hanno gestiti nella formula di affittacamere.
Dal 2017 Prevediamo di affittarli in proprio, ma non più nella tradizionale formula B&B o Affittacamere, ma con contratto di affitto al di sotto dei 30gg, o di + se necessario e dunque con registrazione, e con successiva Ric fisc o fattura. Ora il mio dubbio è il seguente, dobbiamo comunque presentare una SCIA al Comune di competenza nel caso nel 2017 faremo affitti diretti, benché già nel 2012 abbiamo modificato il codice attività, come sopra detto? Cioè abbiamo già comunicato alla Camera di Commercio che facciamo affitti di immobili propri, poi se sono per 3 mesi o per 10 giorni cosa cambia? Inoltre se dobbiamo anche fare le successive comunicazioni all'Autorità di PS. Grazie vi leggo nel topic...
L'agenzia delle Entrate ha pubblicato un provvedimento di chiarimento sulle nuove norme in materia di LOCAZIONI BREVI (anche ad uso turistico) che incidono indirettamente anche sulla disciplina dei B&B, AFFITTACAMERE ecc
[img width=300 height=203]http://www.chespasso.it/wp-content/uploads/2014/07/cartello-affittasi-1r.jpg[/img]
[b]Provvedimento del 12 luglio 2017 - pdf - Disposizioni di attuazione dell’articolo 4, commi 4, 5 e 5-bis, del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, recante disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo (Pubblicato il 12/07/2017)[/b]
Documenti ed approfondimenti su:
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=40984.0
L'agenzia delle Entrate ha pubblicato un provvedimento di chiarimento sulle nuove norme in materia di LOCAZIONI BREVI (anche ad uso turistico) che incidono indirettamente anche sulla disciplina dei B&B, AFFITTACAMERE ecc
[img width=300 height=203]http://www.chespasso.it/wp-content/uploads/2014/07/cartello-affittasi-1r.jpg[/img]
[b]Provvedimento del 12 luglio 2017 - pdf - Disposizioni di attuazione dell’articolo 4, commi 4, 5 e 5-bis, del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, recante disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo (Pubblicato il 12/07/2017)[/b]
Documenti ed approfondimenti su:
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=40984.0
Per riprendere il discorso di questo post mi limito a segnalare anche qui [b][u]Cassaz. Penale 23308/2017[/u][/b] che "risolve" la questione venuta a crearsi per effetto della parziale incostituzionalità del Dlgs 79/2011.
Vedasi anche la parte ove afferma:
[...] [i]Per contro, in modo del tutto corretto il Tribunale ha rilevato che la norma
precettiva non autorizza alcuna differenziazione basata sulle dimensioni strutturali e
sul numero di camere dell'alloggio che offre ospitalità, perché [u]assoggetta i
proprietari o gestori di alberghi, ma anche di tutte le altre strutture ricettive, senza
distinzioni di sorta, [b]comprese quelle non convenzionali[/b][/u], al rispetto dell'obbligo di
comunicazione delle generalità dei clienti entro il termine di ventiquattrore,
adempimento che nel caso di specie non è stato del tutto effettuato. [/i] [...]
APPROFONDIREMO LA QUESTIONE
[b][color=red][size=18pt]Seminari di Formazione - 14 dicembre 2017[/size][/color][/b]
LINK: http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=42513.0
[img width=300 height=186]https://scontent-mxp1-1.xx.fbcdn.net/v/t1.0-9/22491704_1994129124131893_5321791172449327308_n.jpg?oh=61e6666c15cc3cd327e8b8e55cce1544&oe=5A6F2EE5[/img]
[b][size=14pt][color=blue]Attività ricettive, professioni del turismo, agriturismo e locazioni: normativa, giurisprudenza e prassi
[/size][/b]
[b][size=12pt]Firenze, 14 dicembre 2017 ore 9,30-13,00
[/size][/b]
[color=red][b]PROGRAMMA[/b][/color]
[b]D.lgs. n. 79/2011[/b]
- principi in materia di turismo
- locazione turistica, differenze e analogie con le strutture extra-alberghiere
[b]LR 86/2016
[/b]- strutture ricettive alberghiere e dell’ospitalità collettiva
- strutture extra-alberghiere, la nuova disciplina su B&B e Affittacamere
- CAV e servizi collettivi
- la situazione sulle guide turistiche
- le competenze amministrative in materia di turismo
- attività di servizio e commercio congiunte alla ricezione
[b]LR 30/2003
[/b]- le attività agrituristiche e la nuova classificazione – adempimenti entro il 31/12/2017
- la SCIA agrituristica, contenuti e competenze
LR 8/2006
- Piscine: problematiche applicative per le strutture extra-alberghiere
[b]Quesiti e risposte
[/b]
[b][size=14pt][color=blue]Commercio su AAPP, NCC, sale giochi, servizi alla persona e somministrazione non assistita
[/size][/b]
[b][size=12pt]Firenze, 14 dicembre 2017 ore 14,00 -17,00
[/size][/b]
[color=red][b]PROGRAMMA[/b][/color]
[b]Commercio su aree pubbliche:
[/b]- stato della normativa, pianificazione e regolamentazione comunale
- itineranti: modalità di controllo e disciplina
- manifestazioni temporanee commerciali e non (hobbisti, produttori, giostre ecc...)
- DURC e controlli
[b]Approfondimenti su specifiche tematiche:
[/b]- NCC, TAXI, rimessaggio e noleggio senza conducente: normativa e criticità
- Sale gioco: regolamentazione, vigilanza e controllo
- Installazione dei giochi negli esercizi commerciali
- Acconciatori, estetisti, attività del benessere: principali criticità
- Palestre ed attività motorie professionali, in circoli e libero professionali
- Somministrazione non assistita: normativa e giurisprudenza
-Quesiti e risposte
[color=red][b]E' POSSIBILE ISCRIVERSI AD UNO SOLO DEI SEMINARI O AD ENTRAMBI
[/b][/color]
Per info e costi, [color=red]SCARICA LA BROCHURE[/color]
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=42513.0
Per ulteriori informazioni contattateci telefonicamente al numero 055/6236286 o all'indirizzo e-mail info@omniavis.it