[b]L’art. 13 L. 431/1998 [/b]prevede il requisito della [b]forma scritta per contrastare il fenomeno del pagamento di un canone maggiorato (non registrato) rispetto a quello inferiore registrato[/b]; la pattuizione contenente un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato è [b]nulla.[/b]
Sul punto il legislatore è nuovamente intervenuto con la legge finanziaria del 2005 (Legge n. 311 del 31 dicembre 2004, entrata in vigore il 1° gennaio 2005) che al comma 346 del suo unico articolo sancisce la[b] nullità del contratto di locazione che non venga registrato.[/b]
La Corte di Cassazione, sezione III civile, con la [b]sentenza 7 febbraio - 13 ottobre 2020, n. 22126[/b] , affronta molteplici temi degni di nota in ambito locatizio, sia processuali che sostanziali.
Sotto il profilo [b]processuale, ammette la possibilità di dedurre in appello l’eccezione di novazione del contratto di locazione, [/b]senza incorrere nella violazione dell’art. 437 c.p.c., così come considera ammissibile eccepire, sempre in sede di gravame, l’accordo simulatorio, trattandosi di un’eccezione in senso lato.
Sotto l’aspetto [b]sostanziale, dispone che la simulazione relativa, basata sul canone effettivamente versato rispetto a quello dichiarato nel contratto, possa essere provata solo tramite le controdichiarazioni scritte, non essendo sufficiente la presenza di eventuali ricevute di pagamento. [/b]Infine, afferma che la[b] pattuizione (patto dissimulato) di un canone superiore rispetto quello dichiarato nel contratto (contratto apparente) sia affetta da nullità virtuale, anche relativamente a negozi conclusi anteriormente all’entrata in vigore dell’art. 1 c. 346 della Legge n. 311/2004 (legge finanziaria 2005).[/b] Infatti, nella pattuizione, e non anche nel contratto apparente, si ravvisa il vizio genetico incidente sulla causa dello stesso, rappresentato dalla finalità di elusione fiscale.
https://www.altalex.com/documents/news/2020/10/22/canone-simulato-contratto-non-registrato-patto-dissimulato-nullo