Locazione di immobile ad uso commerciale e affitto di azienda. Regime di disdetta.
[i]Massima
La fattispecie della locazione immobiliare ad uso commerciale si distingue da quella dell'affitto di azienda, in quanto nella prima l'immobile assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell'economia contrattuale, con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi, mentre nella seconda lo stesso immobile è considerato come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni, mobili ed immobili, organizzati a fini produttivi.
La locazione di immobile ad uso commerciale è soggetta all'applicazione della disciplina vincolistica di cui alla L. n. 392/1978, 'Disciplina delle locazioni di immobili urbani', di cui è, invece, pacifica in giurisprudenza l'inapplicabilità nell'ipotesi di affitto di azienda.
Nella locazione immobiliare, alla prima scadenza contrattuale, la disdetta può avvenire per le sole ipotesi e nei termini espressamente previsti dalla L. n. 392/1978; nell'affitto di azienda, invece, la durata è liberamente determinabile dalle parti, per le quali vale quanto pattuito in sede di regolamento negoziale.
In caso di eventuale contenzioso, l'accertamento del ricorrere dell'una o dell'altra fattispecie compete al giudice di merito, la cui indagine muove dalla comune intenzione delle parti e dalla effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto. [/i]
http://autonomielocali.regione.fvg.it/aall/opencms/AALL/Servizi/pareri/specifico.jsp?txtidpareri=36372