Buongiorno,
come è lecito sfruttare locali agibili ma non abitabili come mansarde o taverne con altezza inferiore a 2,40 metri?
Si vedono spesso appartamenti all'ultimo piano con annessa mansarda collegata all'appartamento sottostante da scala interna e con ampie finestre o addirittura balconi.
Trattandosi di locali agibili ma non abitabili, sicuramente NON è possibile realizzare lì una cucina, una camera o un bagno.
Ma si possono:
1) Piastrellare
2) Riscaldare con caloriferi
3) Realizzare una lavanderia (non bagno, soltanto un lavatoio)?
Piastrelle e caloriferi non dovrebbero essere vietati; non penso sia vietato realizzare in quei locali, agibili seppur non abitabili un locale hobby dove i bambini possono giocare, magari mettendoci un tavolo da ping pong...; condividete?
Leggevo che NON è possibile riscaldare i locali NON agibili; ma che se son o agibili seppur non abitabili, è possibile; è corretto?
E che è stato introdotto in pianta stabile con la L.R. n°10 del 2009 la seguente prescrizione: "è fatto divieto di provvedere alla climatizzazione estiva e invernale di cantine, ripostigli, scale primarie e secondarie, box, garage e depositi". Non si parla di sottotetti...
Chiedo inoltre: se in fase di costruzione il proprietario chiede la sola predisposizione alla realizzazione di un bagno, per tenersi la porta a perta nel caso cambiassero le norme sull'altezza media minima per rendere un locale abitabile, sarebbe lecito, se si tratta di mera predisposizione ma NON mette nessun sanitario?
Grazie
Non sono d'accordo su molti punti.
Intanto nell'abitazione non esistono locali "agibili ma non abitabili", quanto meno non come definizione normativa o amministrativa.
Posto che dal 2001 il termine (e procedura) di Abitabilità è stata inviata in pensione lasciando il passo solo all'Agibilità, più volte la giurisprudenza in tema di abusi edilizi si è espressa sostenendo che la semplice predisposizione di impianti e opere è sufficiente per dimostrare l'intento di difformità.
Cioè: il processo all'intenzione è sufficiente per la contestazione del reato.
Non condivido neppure la giustificazione a sostegno che qualcuno nei locale non espressamente abitabili possa permanere con attività diverse.
Lo spartiacque del requisito di abitabilità (DM del 1975, per esempio) è appunto la permanenza umana, e non l'uso saltuario: violando questo, crolla tutto il senso del regime di Abitabilità.
Grazie!
Se però l'utilizzo è saltuario, nulla vieta di piastrellarlo e riscaldarlo, se costruito prima della legge che vieta di riscaldare ripostigli…, giusto?
http://normelombardia.consiglio.regione.lombardia.it/NormeLombardia/Accessibile/main.aspx?view=showpart&idparte=lr002006121100024ar0024a
Legge Regionale 11 dicembre 2006 , N. 24
Norme per la prevenzione e la riduzione delle emissioni in atmosfera a tutela della salute e dell'ambiente
Art. 24
(Impianti termici civili)
(omissis)
3 bis. Negli edifici classificati abitazioni civili e rurali, adibiti a residenza con carattere continuativo, e case per vacanze, per fine-settimana e similari, adibite a residenza con occupazione saltuaria, nell’ambito della categoria E1 individuata all’articolo 3, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412 (Regolamento recante norme per la progettazione, l’installazione, l’esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici ai fini del contenimento dei consumi di energia, in attuazione dell’articolo 4, comma 4, della legge 9 gennaio 1991, n. 10), è fatto divieto di provvedere alla climatizzazione estiva e invernale di cantine, ripostigli, scale primarie e secondarie, box, garage e depositi. Sono esclusi dal divieto gli immobili ricadenti nell’ambito della disciplina di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137), nonché gli immobili sottoposti, in base allo strumento urbanistico comunale, a interventi di solo restauro o risanamento conservativo in ragione dei loro caratteri storici o artistici.(32)
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32. Il comma è stato aggiunto dall'articolo 2, comma 1, lett. h) della l.r. 29 giugno 2009, n. 10. Vedi anche art. 15, comma 2 della l.r. 29 giugno 2009, n. 10.
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Ma se l'edificio è stato costruito prima del 2009 e prima di tale data dotato di caloriferi… possibile lasciarli o vanno tolti?
Se utilizzato come luogo per stirare o per far giocare i bambini… non ha destinazione residenziale, giusto?
Con riferimento a
"più volte la giurisprudenza in tema di abusi edilizi si è espressa sostenendo che la semplice predisposizione di impianti e opere è sufficiente per dimostrare l'intento di difformità"
Da quanto ho visto si tratta di realizzazione di nuovi appartamenti in locali non aventi le caratteristiche abitative... non di aver sistemato una pertinenza di un regolare appartamento; oppure sbaglio?
http://biblus.acca.it/mutamento-destinazione-duso-non-autorizzato-gli-impianti-comprovano-labuso-edilizio/
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 49840/2016 si esprime sul ricorso presentato in tema di mutamento della destinazione d’uso di un immobile, da locale sottotetto a civile abitazione
http://www.polizialocale.entionline.it/index.php?option=com_content&view=article&id=12831:opera&catid=191&Itemid=1471
Ai sensi dell’articolo 31, comma 1, dpr 380/2001, si considerano interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che:
comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed AUTONOMAMENTE utilizzabile
La sentenza di cui sopra riguarda la realizzazione in totale difformità dalla concessione edilizia n. 017/08 ESV in luogo dei previsti locali di sgombero sottotetto due ulteriori unità immobiliari con destinazione residenziale prive dell'altezza minima prevista per l'abitabilità, INDIPENDENTI rispetto alle sottostanti unità abitative ed accessibili tramite scala esterna e con aperture finestrate, non previste in progetto
Si tratta di aver realizzato due appartamenti abusivi, non di aver messo impianti in una pertinenza di un regolare appartamento.
Si precisa inoltre
"Inoltre, il reato di esecuzione dei lavori in totale difformità dal permesso di costruire (del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 44, comma 1, lett. b) non presuppone necessariamente il completamento dell'opera, ma è altresì configurabile nel corso dell'esecuzione degli interventi edilizi, allorché la difformità risulti palese durante l'esecuzione dei lavori, in quanto dalle opere già compiute appare evidente la realizzazione di un organismo diverso da quello assentito"
Un conto è scoprire qualcuno che sta realizzando un immobile abusivo...
Un altro è scoprire qualcuno che anni prima ha realizzato la predisposizione di un bagno ma a distanza di anni non ha realizzato tali bagni e anzi ha arredato il locale con armadi per utilizzarlo come ripostiglio.
"Orbene, nel caso in esame, i giudici di merito hanno accertato che i servizi realizzati (di natura idraulica, elettrica, fognaria) all'interno delle parti del fabbricato destinate ad uso non abitativo sono inequivocabilmente dimostrativi, della diversa destinazione in corso di realizzazione".
SI parla di IN CORSO DI REALIZZAZIONE.
In pratica lo hanno beccato mentre stava realizzando un immobile abusivo.
Ma se la predisposizione è di anni prima e poi a distanza di anni non ha messo i sanitari… NON si può parlare di IN CORSO DI REALIZAZIONE...
Va rimarcato che, secondo la giurisprudenza di questa Suprema Corte, la modifica di destinazione d'uso rilevante ai fini edilizi può aversi anche mediante la realizzazione di sole opere interne, quali appunto la predisposizione degli impianti tecnologici (Sez.3, n.27713 del 20/05/2010, Rv.247919; Sez.3, n.42453 del 07/05/2015, Rv.265191).
Sentenza 31 gennaio – 20 marzo 2014, n. 13014
https://www.assoaima.com/banca-dati-sentenze/reati-edilizicorte-di-cassazione-sez-iii-penale-sentenza-31-gennaio-20-marzo-2014-n-13014/
Anche questa sentenza riguarda la realizzazione di unità abitative INDIPENDENTI in mansarde NON abitabili
"Con la sentenza in epigrafe la corte d’appello di Genova confermò la sentenza emessa il 16 novembre 2010 dal giudice del tribunale di Massa, che aveva dichiarato M.L. e V.S. colpevoli del reato di cui all’articolo 44, lett. b), d.p.R. 6 giugno 2001, n. 380, per avere, in assenza di permesso di costruire, mutato la destinazione d’uso dell’intero piano quarto sottotetto di un immobile, trasformando nove locali adibiti a depositi occasionali in altrettante mansarde predisposte per uso abitativo, mediante la realizzazione di opere murarie interne, la predisposizione di prese per il telefono, di cavi per il satellitare, di citofono, di impianti di condizionamento, di allacci per gas ed acqua nonché mediante l’installazione di porte blindate antiscasso con spioncino, e li aveva condannati alla pena ritenuta di giustizia".
... è stato condannato per avere realizzato ex novo delle unità abitative… si erano addirittura aumentate le unità abitative...
Si parla di "la trasformazione d’uso in miniappartamenti autonomi"
Osserva che alla data del primo accertamento del 14.3.2008, quando le nove unità erano ancora di proprietà della società del V., vi era, secondo entrambi i testi dell’accusa, conformità dell’immobile, nella sua interezza (e dunque anche delle unità del sottotetto) ai progetti presentati e autorizzati. Vi erano semmai solo degli impianti che avrebbero potuto dar luogo, ma in via ipotetica, meramente eventuale e di sicuro futura, ad un mutamento di destinazione d’uso. L’eventuale abuso fu quindi commesso successivamente.
(omissis)
La corte d’appello ha poi altrettanto esattamente osservato che erano irrilevanti le valutazioni degli accertatori contenute nel verbale del 14 marzo 2008, dal momento che gli interventi non consentiti erano ormai ultimati in occasione del detto sopralluogo, sicché l’errata valutazione dei funzionari comunali non poteva avere avuto alcuna influenza sulla commissione del reato;
QUI HANNO PRIMA VISTO LA PREDISPOSIZIONE... E POI GLI INTERVENTI NON CONSENTITI ERANO STATI ULTIMATI.
COSA BEN DIVERSA dal predisporre impianti... senza che, a distanza di anni, i bagni vengano realizzati.
"le opere e gli impianti predisposti erano di natura tale da escludere che gli imputati intendessero soltanto rendere più agevole l’uso di locali adibiti a magazzino (es.: portoncini blindati muniti di spioncino, predisposizione per lo scarico delle acque nere, allacciamento di gas e acqua, cavi per TV satellítare, impianto citofonico, di riscaldamento ecc.); che pertanto doveva escludersi che il mutamento di destinazione d’uso fosse stato realizzato dagli acquirenti dei locali in questione, i quali li trovarono già predisposti per l’uso di civile abitazione, e quindi non fecero altro che portare alle prevedibili conseguenze la condotta degli imputati".
Mettere portoncini blindati muniti di spioncino, predisposizione per lo scarico delle acque nere, allacciamento di gas e acqua, cavi per TV satellítare, impianto citofonico, di riscaldamento ecc.è cosa diversa da piastrellare e mettere termosifoni ad un locale pertinenziale e non autonomo: qui si può trattare semplicemente di rendere soltanto più agevole l’uso di locali adibiti a magazzino.
https://www.ambientediritto.it/sentenze/2011/Cassazione/Cassazione_2011_n._796.htm
CORTE DI CASSAZIONE PENALE Sez. III, 17/01/2011 (Cc. 5 /11/2010), Sentenza n. 796
DIRITTO URBANISTICO - Modifica destinazione d’uso - Predisposizione di impianti tecnologici - Configurabilità - Artt. 44 lett. B), 64, 65, 67, 71, 72 83, 93 94 e 95, D.P.R. n. 380/2001. La realizzazione di sole opere interne quale la predisposizioni di impiantistica idrica, elettrica e di riscaldamento in locale originariamente destinato a garage integrata la modifica di destinazione d'uso (Cass. Sez. III, n. 27713 del 16/7/2010, PM in proc. Olivieri). Tale modifica, riveste carattere di attualità, quando i lavori sono stati effettuati, e non rappresenta di certo un tentativo di abuso edilizio od una mera predisposizione in vista di una futura modifica di destinazione. (conferma ordinanza n. 274/2010 TRIB. LIBERTA' di ROMA, del 22/03/2010) Pres. Teresi, Est. Rosi, Ric. Galluccio ed altro. CORTE DI CASSAZIONE PENALE Sez. III, 17/01/2011 (Cc. 5 /11/2010), Sentenza n. 796
Anche questa però si riferisce alla realizzazione di unità autonome… miniappartamen ti nei box… da parte di un'impresa…
https://www.ambientediritto.it/sentenze/2011/Cassazione/Cassazione_2011_n._796.htm
Cassazione n. 9282/2011
https://www.ambientediritto.it/sentenze/2011/Cassazione/Cassazione_2011_n._9282.htm
Nella specie, i servizi realizzati (di natura idraulica, elettrica, relative alle condotte del gas o a impianti di condizionamento aria) all'interno delle parti del fabbricato destinate ad uso non abitativo erano inequivocabilmente dimostrative della diversa destinazione IN CORSO DI REALIZZAZIONE, non assentita dal permesso di costruire.
Il reato di esecuzione dei lavori in totale difformità dal permesso di costruire (articolo 44, comma primo, lett. b) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) non presuppone necessariamente il completamento dell'opera, ma è altresì configurabile nel corso dell'esecuzione degli interventi edilizi, allorché la difformità risulti palese durante l'esecuzione dei lavori, in quanto dalle opere già compiute appare evidente la realizzazione di un organismo diverso da quello assentito.
COSA BEN DIVERSA dal predisporre impianti... senza che, a distanza di anni, i bagni vengano realizzati.
http://www.lexambiente.it/urbanistica/160-Giurisp.Penale-Cass.160/7631-urbanisticamodifica-di-destinazione-duso.html
Cass. Sez. III n. 27713 del 6 luglio 2010 (CC 20 mag. 2010)
Anche qui si tratta di opere IN CORSO DI REALIZZAZIONE (Con decreto del 15.10.2009 il GIP del tribunale di Asti dispose il sequestro preventivo di alcuni immobili in corso di realizzazione )
DOMANDA per il dott. PAGLIAI e per chiuque ha suggerimenti: se una persona avesse acquistato da un imprenditore edile un appartamento con annessa taverna o mansarda con sola predisposizione per bagno ma NON ha mai realizzato un bagno ed ora, vorrebbe evitare che qualcuno gli possa comunque sollevare problemi pe la mera predisposizione... come può agire?
Purtroppo è impensabile rompere tutti i muri per eliminare i tubi all'interno...
Cosa potrebbe fare?
Grazie
Legge Regionale 11 dicembre 2006 , N. 24
Norme per la prevenzione e la riduzione delle emissioni in atmosfera a tutela della salute e dell'ambiente
http://normelombardia.consiglio.regione.lombardia.it/NormeLombardia/Accessibile/main.aspx?view=showpart&idparte=lr002006121100024ar0024a
Art. 24
(Impianti termici civili)
(omissis)
3 bis. Negli edifici classificati abitazioni civili e rurali, adibiti a residenza con carattere continuativo, e case per vacanze, per fine-settimana e similari, adibite a residenza con occupazione saltuaria, nell’ambito della categoria E1 individuata all’articolo 3, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412 (Regolamento recante norme per la progettazione, l’installazione, l’esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici ai fini del contenimento dei consumi di energia, in attuazione dell’articolo 4, comma 4, della legge 9 gennaio 1991, n. 10), è fatto divieto di provvedere alla climatizzazione estiva e invernale di cantine, ripostigli, scale primarie e secondarie, box, garage e depositi. Sono esclusi dal divieto gli immobili ricadenti nell’ambito della disciplina di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137), nonché gli immobili sottoposti, in base allo strumento urbanistico comunale, a interventi di solo restauro o risanamento conservativo in ragione dei loro caratteri storici o artistici.(33)
33. Il comma è stato aggiunto dall'articolo 2, comma 1, lett. h) della l.r. 29 giugno 2009, n. 10. Vedi anche art. 15, comma 2 della l.r. 29 giugno 2009, n. 10.
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MA ...
http://normelombardia.consiglio.regione.lombardia.it/NormeLombardia/Accessibile/main.aspx?exp_coll=lr002009062900010&view=showdoc&iddoc=lr002009062900010&selnode=lr002009062900010
L'articolo 2 della l.r. 29 giugno 2009, n. 10 è stato abrogato
http://normelombardia.consiglio.regione.lombardia.it/NormeLombardia/Accessibile/main.aspx?exp_coll=lr002009062900010&view=showdoc&iddoc=lr002009062900010&selnode=lr002009062900010
Legge Regionale 29 giugno 2009 , n. 10
Disposizioni in materia di ambiente e servizi di interesse economico generale - Collegato ordinamentale
(BURL n. 26, 2° suppl. ord. del 30 Giugno 2009 )
urn:nir:regione.lombardia:legge:2009-06-29;10
Art. 1(1)
Art. 2(1)
Art. 3(1)
Art. 4(1)
NOTE:
1. L’articolo è stato abrogato dall'articolo 2, comma 1, lett. b), numero 26) della l.r. 25 gennaio 2018, n. 5. Vedi anche articolo 4, comma 1, della l.r. 25 gennaio 2018, n. 5.
http://normelombardia.consiglio.regione.lombardia.it/NormeLombardia/Accessibile/main.aspx?view=showpart&selnode=lr002018012500005&idparte=lr002018012500005ar0002a#art2-com1
Art. 2
(Abrogazione di leggi)
b) le seguenti leggi o disposizioni operanti modifiche alla legislazione regionale:
1. A decorrere dall'entrata in vigore della presente legge sono o restano abrogate:
(omissis)
b) le seguenti leggi o disposizioni operanti modifiche alla legislazione regionale:
(omissis)
26) articoli da 1 a 4 e da 9 a 13 della l.r. 29 giugno 2009, n. 10 (Disposizioni in materia di ambiente e servizi di interesse economico generale - Collegato ordinamentale);(101)
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Vedi anche articolo 4, comma 1, della l.r. 25 gennaio 2018, n. 5
Art. 4
(Salvaguardia degli effetti)
1. Sono fatti salvi gli effetti prodotti o comunque derivanti dalle leggi e dalle disposizioni abrogate dalla presente legge, comprese le modifiche apportate ad altre leggi. Restano pertanto confermate, in particolare, le autorizzazioni, le variazioni, i rifinanziamenti e ogni altro effetto giuridico, economico o finanziario prodotto o comunque derivante dalle disposizioni in materia di bilancio, nonché le variazioni testuali apportate alla legislazione vigente dalle leggi abrogate dalla presente legge, ove non superate da integrazioni, modificazioni o abrogazioni disposte da leggi intervenute successivamente. Trova inoltre applicazione, per le leggi di cui all'articolo 3, anche quanto previsto dall'articolo 24, comma 2, della l.r. 29/2006.
DOMANDA per il dott. PAGLIAI e per chiuque ha suggerimenti: se una persona avesse acquistato da un imprenditore edile un appartamento con annessa taverna o mansarda con sola predisposizione per bagno ma NON ha mai realizzato un bagno ed ora, vorrebbe evitare che qualcuno gli possa comunque sollevare problemi pe la mera predisposizione... come può agire?
Purtroppo è impensabile rompere tutti i muri per eliminare i tubi all'interno...
Cosa potrebbe fare?
Grazie