Buongiorno,
in un contratto di locazione uso negozio ex l. 392/78 - stipulato il 01 Ottobre 2007 - si stabilisce la scadenza il 30 settembre 2013 (salvo disdetta) e che sarà tacitamente rinnovato per uguale periodo (6+6, fino al 30/09/2019).
Vorrei sapere:
1 - dalla lettura dell'art 28 l. 392 mi pare che il rinnovo (sempre salvo disdetta o recesso) sia automatico di 6 in 6 anni e che il contratto non debba essere nuovamente stipulato nel 2019, giusto?
2 - ai sensi dell'art 27 quali sono i gravi motivi per cui la disdetta del conduttore può darsi con 6 mesi di preavviso (derogando quindi il termine contrattuale pattuito, che nel caso è 12 mesi)? a parte i soliti problemi di salute o peggio, possono essere anche economici?
grazie!
Buongiorno,
in un contratto di locazione uso negozio ex l. 392/78 - stipulato il 01 Ottobre 2007 - si stabilisce la scadenza il 30 settembre 2013 (salvo disdetta) e che sarà tacitamente rinnovato per uguale periodo (6+6, fino al 30/09/2019).
Vorrei sapere:
1 - dalla lettura dell'art 28 l. 392 mi pare che il rinnovo (sempre salvo disdetta o recesso) sia automatico di 6 in 6 anni e che il contratto non debba essere nuovamente stipulato nel 2019, giusto?
2 - ai sensi dell'art 27 quali sono i gravi motivi per cui la disdetta del conduttore può darsi con 6 mesi di preavviso (derogando quindi il termine contrattuale pattuito, che nel caso è 12 mesi)? a parte i soliti problemi di salute o peggio, possono essere anche economici?
grazie!
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PREMESSA: come SUAP ti devi disinteressare di tutti questi problemi sui quali ti consigliamo di non dare consulenza all'interessato. Sono aspetti civilistici IRRILEVANTI nelle procedure amministrative.
Non solo, sono vicende su cui vi sono CHILOGRAMMI di sentenze di vario genere della giurisdizione ordinaria in merito al rinnovo tacito, alle cause di disdetta ecc...
Cass. civ. Sez. III, 04-04-2017, n. 8669 (rv. 645852-01)
La comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell' art. 29 della l. n. 392 del 1978, non può limitarsi a far generico riferimento all'intenzione del locatore di svolgere nell'immobile un'attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall'art. 29 citato, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore intende svolgere, sia perché, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell'intenzione indicata ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perché verrebbe impedito il successivo controllo sull'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni previste dall'art. 31 della legge citata. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO CATANIA, 11/03/2014)
Cass. civ. Sez. III, 20-03-2017, n. 7040
In tema di locazioni immobiliari ad uso diverso da abitazione, l'avvenuta comunicazione al conduttore, da parte dell'originario locatore, della disdetta del contratto alla sua seconda scadenza, ove effettuata in epoca anteriore al decorso del termine per esercitare la facoltà di impedire il rinnovo contrattuale alla prima scadenza, implica la rinuncia ad esercitare tale facoltà e vale a rendere irrevocabile detta rinuncia, in applicazione del principio secondo cui l'avvenuta comunicazione di un atto negoziale comportante per il suo autore l'assunzione di vincoli di prestazione (anche di non fare) deve ritenersi definitivamente irrevocabile ove il terzo destinatario dell'atto non ne abbia ricusato gli effetti favorevoli; conseguentemente, ricorrendo la descritta evenienza, resta preclusa la facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza anche all'acquirente dell'immobile locato, poiché egli subentra nella medesima posizione contrattuale del suo dante causa. (Rigetta, CORTE D'APPELLO MILANO, 19/11/2013)
Cass. civ. Sez. III Sent., 14/07/2016, n. 14367 (rv. 640599)
In tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, ai sensi degli articoli 27 e 28 della l. n. 392 del 1978 va escluso che, ove le parti abbiano "ab initio" previsto una durata contrattuale superiore al minimo fissato dalla legge (sei anni), la rinnovazione tacita del rapporto locatizio, in conseguenza del difetto di diniego della rinnovazione stessa, possa comportare una durata superiore al minimo suddetto, e cioè pari a quella stabilita convenzionalmente all'inizio del rapporto, in quanto il suddetto articolo 28 stabilisce che per le locazioni non abitative il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e per gli immobili ad uso alberghiero di nove anni in nove anni. (Cassa con rinvio, App. Palermo, 18/07/2013)
Cass. civ. Sez. III, 05-04-2016, n. 6550
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ex art. 29, L. 27 luglio 1978, n. 392, deve essere specificato quale particolare attività il locatore (o chi per lui) intenda svolgere. Tale specificazione è funzionale a soddisfare le esigenze di informazione e di controllo spettanti al conduttore e a consentire al giudice di verificare la conformità della pretesa alla fattispecie prevista dagli artt. 28 e 29 della legge, ciò vista l'esigenza di tutela della stabilità delle locazioni non abitative, essendo consentita la cessazione alla prima scadenza del periodo legale di durata solo nelle tassative ipotesi previste per il diniego di rinnovazione, dovendo aggiungersi che la esatta e precisa individuazione e descrizione della esigenza, tra quelle indicate dalla legge, su cui è fondata la disdetta, costituisce al tempo stesso parametro - in caso di controversia ex art. 30 legge equo canone - per la verifica della serietà e della realizzabilità dell'intento del locatore e, dopo il rilascio, per il controllo dell'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, nel caso in cui il conduttore pretenda l'applicazione delle misure sanzionatorie ex art. 31 legge citata.
ecc....
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L. 27/07/1978, n. 392
Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
Pubblicata nella Gazz. Uff. 29 luglio 1978, n. 211.
Capo II
Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
27. Durata della locazione.
La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili (52).
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile o all'esercizio di attività teatrali (53).
Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata (54).
(52) Comma così sostituito dal comma 1 dell'art. 52 dell'allegato 1, D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79.
(53) Comma prima modificato dal comma 1 dell'art. 7, L. 8 febbraio 2007, n. 9 e poi così sostituito dal comma 2 dell'art. 52 dell'allegato 1, D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79. Vedi, anche, il comma 2 del citato articolo 7, L. n. 9/2007.
(54) Vedi, anche il comma 9-bis dell'art. 4, D.L. 12 ottobre 2000, n. 279, nel testo integrato dalla relativa legge di conversione.
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L. 27/07/1978, n. 392
Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
Pubblicata nella Gazz. Uff. 29 luglio 1978, n. 211.
28. Rinnovazione del contratto.
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza (55).
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.
(55) Comma così modificato dal comma 1 dell'art. 7, L. 8 febbraio 2007, n. 9. Vedi, anche, il comma 2 dello stesso articolo 7.
Certamente non interessa come SUAP, ma come amica cui è stato chiesto un parere in merito.
I diritti/doveri del locatore sono abb chiari, ma il caso è sui diritti del conduttore, soprattutto la previsione derogatoria sui termini di disdetta di cui all'art. 27, ultimo comma.