Buongiorno,
vorrei sottoporre alla vostra attenzione un caso paradossale.
Sto seguendo progetto in Toscana che prevede la demolizione, SENZA ricostruzione, di una porzione di fabbricato di nullo valore posto all’interno del tessuto urbano in una zona priva di vincoli.
L’Amministrazione comunale sostiene che l’intervento non sia ammissibile in quanto l’immobile ricade in un area non pianificata (art. 105 della L.R. 65/2014) ove gli unici interventi consentiti sono le manutenzioni ed il restauro e risanamento conservativo mentre la demolizione senza ricostruzione non è riconducibile a queste tipologie di intervento.
Cosa ne pensate?
Di seguito riporto un estratto degli articoli 105 e 135 della L.R. Toscana 65/2014
Art. 105 Aree non pianificate
1. Le aree non pianificate sono quelle prive di disciplina pianificatoria operativa, comprese quelle di cui all’articolo 95, commi 9, 10 e 11, qualora il piano operativo sia privo di specifica disciplina di gestione operante in caso di decadenza delle relative previsioni. Tale disciplina non può preveder e interventi comportanti l’utilizzo di quantità edificabili prelevate dai dimensiona m e n ti del piano strutturale di cui all’articolo 92, comma 4, lettera c).
2. Nelle aree non pianificate di cui al comma 1, in assenza della specifica disciplina di gestione, sono consentiti esclusivamente gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo senza mutamento delle destinazioni d’uso o aumento del numero delle unità immobiliari. (115)
3. Sono fatte salve le norme a tutela del suolo, dell’ambiente, dell’igiene, della sicurezza, del patrimonio storico, artistico e culturale.
Art. 135 Opere ed interventi soggetti a SCIA
1. Abrogato. (233 )
2. Sono soggetti a SCIA:
a) gli interventi necessari al superamento ……………...;
b) fermo restando quanto previsto ……………..;
c) fermo restando quanto previsto ………….;
d) fermo restando quanto previsto …………;
e) gli interventi pertinenziali che …………..;
e bis) i mutamenti di destinazione ………….;
e ter) le demolizioni di edifici o di manufatti non contestuali alla ricostruzione o ad interventi di nuova edificazione; (235)
f) abrogata; (236)
g) l’installazione …………….;
Grazie per l'attenzione.
Federica Bruni
Guarda qui: https://www.studiotecnicopagliai.it/demolizione-senza-ricostruzione-non-soggetta-permesso-di-costruire/
Buongiorno,
grazie per la cortese risposta, ma purtroppo non chiarisce i miei dubbi...
Ho letto l’interessante articolo di Pagliai ma l’appunto che viene mosso dall’Amministrazione riguarda non tanto il titolo abilitativo (Pagliai sostiene una CILA anche se l’art.135 comma 2 lettera e ter della L.R.T. 65-2014 indica con SCIA) quanto piuttosto che la demolizione senza ricostruzione non rientri nel novero della manutenzione o del restauro e risanamento conservativo.
Secondo l’U.T.C. la mera demolizione è, sulla base della L.R.T. 65-2014 ed in particolare secondo l’art.135 comma 2 lettera e ter, una tipologia di intervento diversa che non rientra in quelle strettamente consentite dall’art. 105 vale a dire manutenzione o restauro e risanamento conservativo.
Ho fatto presente che gli unici interventi sono quelli previsti dall’art. 3 del DPR 380/01 vale a dire:
a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso;
(lettera così modificata dall'art. 17, comma 1, lettera a), legge n. 164 del 2014)
c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
(lettera così modificata dall'art. 65-bis della legge n. 96 del 2017)
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente;
(lettera così modificata dal d.lgs. n. 301 del 2002, poi dall'art. 30, comma 1, lettera a), legge n. 98 del 2013)
e) "interventi di nuova costruzione", quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:
e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);
e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;
e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
(punto da ritenersi abrogato implicitamente dagli artt. 87 e segg. del d.lgs. n. 259 del 2003)
e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;
(punto così modificato da ultimo dall'art. 52, comma 2, legge n. 221 del 2015)
e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;
f) gli "interventi di ristrutturazione urbanistica", quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
2. Le definizioni di cui al comma 1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi. Resta ferma la definizione di restauro prevista dall’articolo 34 del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (ora art. 29, comma 3, del d.lgs. n. 42 del 2004 ).
E che pertanto la demolizione deve essere ricondotta in una di queste tipologie di intervento. Ma non ne vogliono sapere, a loro giudizio la Regione con l’art.135 comma 2 lettera e ter ha individuato una nuova categoria di intervento: LA DEMOLIZIONE che, se non espressamente prevista non può essere fatta. Ma se questo fosse vero ritengo che in pochi potrebbero demolire un fabbricato senza ricostruirlo visto che non ricordo di aver mai letto uno strumento urbanistico che individuava tra le categorie ammissibili la mera demolizione……….
Grazie per la disponibilità.
Federica Bruni
Ciao Federica, in effetti la analisi che impedisce questo tipo di intervento nelle zone bianche non è priva di fondamento, purtroppo per te e il tuo cliente.In effetti le zone bianche hanno questo enorme difetto di paralizzare il tempo, impedendo qualunque trasformazione non conservativa e tra queste anche la demolizione non ricostruttiva.
Tieni conto che il mio articolo faceva riferimento a livello nazionale, mentre giustamente hai sottolineato che la regione Toscana ha regolamentato ulteriormente questa categoria.
Grazie mille per le risposte.
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