Domanda a carattere teorico
Un affittacamere professionale, necessita di un locale comune / soggiorno?
Mi spiego prendiamo un appartamento tipo fatto da 2 camere 1 soggiorno ed una cucina.
Decido di avviare un attività di affittacamere professionale, quindi nessuno risiede, per le camere ok sono camere, ma il soggiorno potrebbe essere un ulteriore camera (avendone i mq di legge)?
La norma toscana nulla dice, è vero che l'addetto alla ricezione dove potrebbe stare? Nel senso deve avere un luogo di permanenza che non può essere certo un corridoio ma potrebbe essere la cucina, perché non fornendo colazione potrei lasciando tutti i collegamenti adibire la cucina ad ufficio dell'addetto al ricevimento.
Il tutto ovviamente legato all'uso dell'immobile come affittacamere, senza di nessun tipo di variazione urbanistico / edilizia del bene.
Ringrazio anticipatamente
Domanda a carattere teorico
Un affittacamere professionale, necessita di un locale comune / soggiorno?
Mi spiego prendiamo un appartamento tipo fatto da 2 camere 1 soggiorno ed una cucina.
Decido di avviare un attività di affittacamere professionale, quindi nessuno risiede, per le camere ok sono camere, ma il soggiorno potrebbe essere un ulteriore camera (avendone i mq di legge)?
La norma toscana nulla dice, è vero che l'addetto alla ricezione dove potrebbe stare? Nel senso deve avere un luogo di permanenza che non può essere certo un corridoio ma potrebbe essere la cucina, perché non fornendo colazione potrei lasciando tutti i collegamenti adibire la cucina ad ufficio dell'addetto al ricevimento.
Il tutto ovviamente legato all'uso dell'immobile come affittacamere, senza di nessun tipo di variazione urbanistico / edilizia del bene.
Ringrazio anticipatamente
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La normativa è chiara: OCCORRONO I REQUISITI DELLA CIVILE ABITAZIONE. Se l'immobile li possiede come abitazione li possiede anche per usarlo come affittacamere professionale o no ... questo dipende dal regolamento EDILIZIO e dalla data di edificazione o agibilità dell'immobile. Se l'immobile ha già agibilità il problema non si pone.
Solo se mancano norme del regolamento edilizio e si tratta di cambio di destinazione occorre che siano rispettate le norme del DM 1975
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[b]DECRETO MINISTERIALE 5 LUGLIO 1975
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MODIFICAZIONI ALLE ISTRUZIONI MINISTERIALI 20 GIUGNO 1896 RELATIVAMENTE ALL'ALTEZZA MINIMA ED AI REQUISITI IGIENICO SANITARI PRINCIPALI DEI LOCALI D'ABITAZIONE.
Viste le istruzioni ministeriali 20-6-1896, concernenti la compilazione dei regolamenti locali sull'igiene del suolo e dell'abitato;
Considerata la necessità di apportare d'urgenza modifiche alle predette istruzioni ministeriali 20-6-1896 per la parte riguardante l'altezza minima ed i requisiti igienico-sanitari principali dei locali d'abitazione, in attesa di procedere all'aggiornamento della restante parte delle istruzioni ministeriali stesse (1);
Decreta:
Art. 1
[1] L'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m 2,70, riducibili a m 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli.
[2] Nei comuni montani al di sopra dei m 1.000 s.l.m. può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell'altezza minima dei locali abitabili a m 2,55.
"[3] Le altezze minime previste nel primo e secondo comma possono essere derogate entro i limiri già esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie quando l'edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria" (2).
Art. 2
[1] Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi.
[2] Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone.
[size=18pt][color=red][b][3] Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14.
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[4] Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile.
Art. 3
[1] Ferma restando l'altezza minima interna di m 2,70, salvo che per i comuni situati al di sopra dei m 1.000 s.l.m. per i quali valgono le misure ridotte già indicate all'art. 1, l'alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28, e non inferiore a mq 38, se per due persone.
Art. 4
[1] Gli alloggi debbono essere dotati di impianti di riscaldamento ove le condizioni climatiche lo richiedano.
[2] La temperatura di progetto dell'aria interna deve essere compresa tra i 18°C e i 20°C; deve essere, in effetti, rispondente a tali valori e deve essere uguale in tutti gli ambienti abitati e nei servizi, esclusi i ripostigli.
[3] Nelle condizioni di occupazione e di uso degli alloggi, le superfici interne delle parti opache delle pareti non debbono presentare tracce di condensazione permanente.
Art. 5
[1] Tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli debbono fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d'uso.
[2] Per ciascun locale d'abitazione, l'ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non inferiore al 2 per cento, e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.
[3] Per gli edifici compresi nell'edilizia pubblica residenziale occorre assicurare, sulla base di quanto sopra disposto e dei risultati e sperimentazioni razionali, l'adozione di dimensioni unificate di finestre e, quindi, dei relativi infissi.
Art. 6
[1] Quando le caratteristiche tipologiche degli alloggi diano luogo a condizioni che non consentano di fruire di ventilazione naturale, si dovrà ricorrere alla ventilazione meccanica centralizzata immettendo aria opportunamente captata e con requisiti igienici confacenti.
[2] É comunque da assicurare, in ogni caso, l'aspirazione di fumi, vapori ed esalazioni nei punti di produzione (cucine, gabinetti, ecc.) prima che si diffondano.
[3] Il "posto di cottura", eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest'ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianto di aspirazione forzata sui fornelli.
Art. 7
[1] La stanza da bagno deve essere fornita di apertura all'esterno per il ricambio dell'aria o dotata di impianto di aspirazione meccanica.
[2] Nelle stanze da bagno sprovviste di apertura all'esterno è proibita l'installazione di apparecchi a fiamma libera.
[3] Per ciascun alloggio, almeno una stanza da bagno deve essere dotata dei seguenti impianti igienici: vaso, bidet, vasca da bagno o doccia, lavabo.
Art. 8
[1] I materiali utilizzati per le costruzioni di alloggi e la loro messa in opera debbono garantire un'adeguata protezione acustica agli ambienti per quanto concerne i rumori da calpestìo, rumori da traffico, rumori da impianti o apparecchi comunque installati nel fabbricato, rumori o suoni aerei provenienti da alloggi contigui e da locali o spazi destinati a servizi comuni.
[2] All'uopo per una completa osservanza di quanto sopra disposto occorre far riferimento ai lavori ed agli standards consigliati dal Ministero dei lavori pubblici o da altri qualificati organi pubblici.
Art. 9
[1] Tutta la parte delle istruzioni ministeriali 20-6-1896 incompatibile o, comunque, in contrasto con le presenti disposizioni deve ritenersi abrogata.
NOTE
(1) Le istruzioni citate vengono omesse in attesa del loro aggiornamento.
(2) Comma aggiunto, a partire dall'11 luglio 1999, dall'art. 1 del D. M. 9-6-1999.
La ringrazio della risposta.
Quindi secondo lei siccome urbanisticamente lo chiamo soggiorno (prendendo in esame ultimo atto edilizio), non lo posso far diventare una camera perché il DM o il regolamento edilizio mi indicheranno ovviamente necessita di un locale soggiorno, ovvero non posso utilizzare la cucina di 9/10 mq (quindi locale utile) come area comune o di permanenza dell'addetto / lavoratore.
Cosi come per assurdo se ho un soggiorno da 14mq non potrei trasformare una cucina da 9mq in camera singola (mantenendo ovviamente i vari attacchi cucina per il futuro dietro un armadio) perché a livello edilizio si chiama cucina.
Da una telefonata odierna con un SUAP toscano, chi mi ha risposto ha confermato necessità di un area comune, ma che potrebbe essere la cucina se da 9mq in su (vano utile).
Comprendo il concetto della norma, concordo sul locale per l'addetto ma mio avviso la dicitura "OCCORRONO I REQUISITI DELLA CIVILE ABITAZIONE" lo intendo (magari errando) che devono avere i parametri dimensionali ed igienico sanitari delle civili abitazioni, visto ci vado a dormire.
Nel senso come affittacamere do la camera, se non ci sono (non è l'orario dell'addetto per fare un esempio) l'ospite avrà accesso alla sua camera ma non alla cucina (che può essere sempre chiusa visto non si fanno colazione) ne alla zona comune che è la zona ricevimento.
Come dice lei, l'ospite dovrebbe avrebbe sempre e comunque accesso al locale soggiorno.
In alcune norme regionali tipo il Lazio mi pare, il soggiorno è un locale richiesto esplicitamente, nella norma toscana questo non è indicato.
Sono consapevole che si tratta di un tirare la norma per la giacchetta, per un proprio interesse economico nella mia visione/interpretazione della legge, ma come spesso le ho visto indicare, "se non è esplicitamente vietato lo posso fare".
Un cordiale saluto
Claudio
La ringrazio della risposta.
Quindi secondo lei siccome urbanisticamente lo chiamo soggiorno (prendendo in esame ultimo atto edilizio), non lo posso far diventare una camera perché il DM o il regolamento edilizio mi indicheranno ovviamente necessita di un locale soggiorno, ovvero non posso utilizzare la cucina di 9/10 mq (quindi locale utile) come area comune o di permanenza dell'addetto / lavoratore.
Cosi come per assurdo se ho un soggiorno da 14mq non potrei trasformare una cucina da 9mq in camera singola (mantenendo ovviamente i vari attacchi cucina per il futuro dietro un armadio) perché a livello edilizio si chiama cucina.
Da una telefonata odierna con un SUAP toscano, chi mi ha risposto ha confermato necessità di un area comune, ma che potrebbe essere la cucina se da 9mq in su (vano utile).
Comprendo il concetto della norma, concordo sul locale per l'addetto ma mio avviso la dicitura "OCCORRONO I REQUISITI DELLA CIVILE ABITAZIONE" lo intendo (magari errando) che devono avere i parametri dimensionali ed igienico sanitari delle civili abitazioni, visto ci vado a dormire.
Nel senso come affittacamere do la camera, se non ci sono (non è l'orario dell'addetto per fare un esempio) l'ospite avrà accesso alla sua camera ma non alla cucina (che può essere sempre chiusa visto non si fanno colazione) ne alla zona comune che è la zona ricevimento.
Come dice lei, l'ospite dovrebbe avrebbe sempre e comunque accesso al locale soggiorno.
In alcune norme regionali tipo il Lazio mi pare, il soggiorno è un locale richiesto esplicitamente, nella norma toscana questo non è indicato.
Sono consapevole che si tratta di un tirare la norma per la giacchetta, per un proprio interesse economico nella mia visione/interpretazione della legge, ma come spesso le ho visto indicare, "se non è esplicitamente vietato lo posso fare".
Un cordiale saluto
Claudio
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Se osservazioni sono pertinenti ma ribadiamo che occorre distinguere:
REQUISITI STRUTTURALI: soggiorno, cucina, camere da letto. Questi devono esserci e devono essere conformi alle norme edilizie
REQUISITI FUNZIONALI (di esercizio): non è detto che tutti i locali devono essere accessibili a tutti gli ospiti. Quindi il soggiorno CI DEVE ESSERE e non posso togliero per trasformarlo in una camera anche se poi magari non ci faccio andare gli ospiti perchè lo tengo chiuso. lo stesso vale per la cucina ecc.... Tanto che la normativa regionale stabilisce quelli che sono i SERVIZI MINIMI.