Ciao,
l'art. 70 della legge 20 dicembre 2016, n. 86 prevede, al punto 4, che "I proprietari e gli usufruttuari che concedono in locazione alloggi per finalità turistiche nonché gli intermediari con mandato della locazione turistica comunicano al comune dove gli alloggi sono situati, la forma imprenditoriale o non imprenditoriale di esercizio dell’attività e le informazioni relative all’attività svolta, utili anche a fini statistici, definite con deliberazione della Giunta regionale, previo parere della commissione consiliare competente."
Vi chiedo le modalità e gli enti interessati all'effettuazione di tale comunicazione...
Vedo poi che la norma parla di "proprietari ed usufruttuari"...ma un conduttore che abbia indicato nel suo contratto di locazione la possibilità di sublocare l'immobile per finalità turistiche, è legittimato a tale esercizio di attività?
Grazie
Ciao, il punto 5 dello stesso articolo da te citato prevede espressamente che "[i]La deliberazione della Giunta regionale definisce altresì le modalità e i termini con cui sono effettuate le comunicazioni di cui al comma 4[/i]".
Ne consegue che, ad oggi, non essendo stata emanata dalla Regione alcuna deliberazione in merito, non è possibile stabilire le modalità con cui la comunicazione dovrà essere fatta, mentre circa gli enti interessati è ovvio che si tratta del Comune dove è ubicato l'immobile (ma fino alla emanazione della delibera di cui dicevamo sopra, direi che questo obbligo che non è effettivo e attuale).
Circa la sublocazione la norma è chiara, almeno da un punto di vista letterale, nell'escluderla dall'ambito di applicabilità dell'art. 70 perché il sub-locatore non è né proprietario, né usufruttuario, né titolare di qualsivoglia altro diritto reale di godimento, essendo titolare solo di un diritto personale di godimento.
Ciò però non significa che il locatario non possa sublocare (se il primo contratto lo prevede), ma solo che siamo al di fuori dell'ambito di applicazione della norma regionale.
Non vorrei che la confusione sia stata creata dalla Regione per "stare dietro" alle norme fiscali.
Infatti, in base alle disposizioni dell'articolo 26, comma 1, del Tuir "[i]i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili [u]a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale[/u]...[/i]", mentre il canone percepito per la sublocazione di un’unità immobiliare detenuta in base a un contratto di locazione rientra tra i redditi diversi (articolo 67, comma 1, lettera h, del Tuir).
In conclusione: sono proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento? Se stipulo un contratto di locazione turistica mi si applica l'art. 70 della L.R. 86/2016, e devo dichiarare i relativi redditi come redditi fondiari (o applico il regime della cedolare secca, che potrebbe presto diventare obbligatorio).
Sono un locatario con facoltà di sublocazione? Se stipulo un contratto di locazione turistica NON mi si applica l'art. 70 della L.R. 86/2016, e devo dichiarare i relativi redditi come redditi DIVERSI(e NON posso applicare ovviamente il regime della cedolare secca).
Sono un comodatario? Qui è peggio ancora: se stipulo un contratto di locazione turistica NON mi si applica l'art. 70 della L.R. 86/2016, e IL PROPRIETARIO dovrà dichiarare i relativi redditi come redditi fondiari (e NON potrà applicare il regime della cedolare secca, riservata al proprietario o tirolare di altro diritto reale di godimento che affitta l'immobile DIRETTAMENTE).
grazie mille...
siamo nel caso di un locatario con facoltà di sublocazione. Può a questo punto fare un contratto di locazione turistica anche se costituito in forma societaria con possibilità di sublocare ed attività simili previste nell'oggetto sociale...non mi risulta che ci sia difficoltà...giusto?
Grazie
Ciao, riepilogando (correggimi se sbaglio):
- Tizio è persona fisica proprietaria di appartamento
- Tizio dà in locazione alla impresa Alfa l'appartemento stesso, con facoltà di sub-locarlo
- Alfa è una impresa che ha nell'oggetto sociale, fra le altre cose, la possibilità di sub-locare appartamenti precedentemente acquisiti in locazione.
Verosimilmente, stando così le cose, potremmo essere nella non infrequente ipotesi di un soggetto (Tizio) che ha un appartamento da concedere in locazione (di solito turistica, oppure transitoria, o, ancoraa, per studenti), ma che, non avendo troppo tempo per "stargli dietro" stipula un contratto di locazione con l'impresa Alfa (di solito una immobiliare) che provvederà poi, per proprio conto, a sublocare l'immobile.
Tizio è contento perché si prende il suo bell'affitto, mentre Alfa lucra sulla differenza fra quanto corrisposto per la locazione e quanto conseguito con la propria attività di sub-locazione.
Secondo me la cosa è fattibilissima, e qualora Alfa stipuli contratti di locazione turistica (e, a maggior ragione, qualora stipuli contratti di natura transitoria o per studenti) non si applica l'art.70 della L.R.T. n°86/2016 (a meno che qualcuno non si accorga che forse è meglio modificarla, estendendone l'applicabilità da "I proprietari e gli usufruttuari" a "Chiunque abbia la disponibilità") e i redditi dovranno essere indicti fra i redditi d'impresa (ovviamente NON potranno essere assoggettati a cedolare secca).
Concordo con Rolando e aggiungo che non vorrei che la [i]ratio[/i] regionale fosse quella di voler (velatamente) indicare come non ammessa la locazione turistica effettuata dal locatario (sub-locazione) o dal comodatario. Se fosse così spero che la cosa venga fuori nell'attesa sentenza della C.Cost.
Vedi il ricorso in allegato
Concordo con Rolando e aggiungo che non vorrei che la [i]ratio[/i] regionale fosse quella di voler (velatamente) indicare come non ammessa la locazione turistica effettuata dal locatario (sub-locazione) o dal comodatario. Se fosse così spero che la cosa venga fuori nell'attesa sentenza della C.Cost.
Vedi il ricorso in allegato
[/quote]
Magari la volontà è anche quella ma questa interpretazione non è costituzionalmente orientata e quindi va scartata.
La Regione non può disciplinare le "facoltà dominicali", cioè i diritti di proprietari, locatari, sub-locatari, rimessi alla competenza esclusiva dello Stato.
La norma semmai va letta nel senso che soggetti diversi da proprietari ed usufruttuari NON SONO TENUTI ad alcun adempimenti (anche quando ci saranno le delibere regionali).
Comunque il problema è solo teorico perchè la norma verrà dichiarata INCOSTITUZIONALE
grazie,
il problema attualmente esiste e, per quanto mi senta d'accordo con il tema dell'incostituzionalità, mi chiedo se questa società conduttrice di un immobile con facoltà di concederne il godimento a terzi sotto qualsiasi forma, nel caso in cui attivi una locazione turistica in proprio si metta nella possibilità che le venga applicata una sanzione da 250 a 1500 euro...o se invece non essendo né proprietaria né usufruttuaria ne rimane fuori...
Quali rischi corre?
Tra i motivi di incostituzionalità si legge che "il comma 3 della disposizione di legge regionale, prevedendo che le locazioni di cui al comma 2 possano essere gestite in forma indiretta tramite agenzie immobiliari e societa' di gestione immobiliare turistica, impedisce altre forme di gestione indiretta (come, ad esempio, nel caso in cui si ricorra alla sublocazione, ammessa come regola generale dall'art. 1594 c.c.)".
E' corretto sostenere che alla società conduttrice di cui sopra NON mi si applica l'art. 70 della L.R. 86/2016 o è più corretto sostenere che la società NON possa svolgere tale attività di locazione turistica se non costituita nelle forme di agenzie immobiliari e societa' di gestione immobiliare turistica?
Secondo me il problema non è la norma regionale, ma quella statale.
Mi spiego.
Il D.L. 50/2017, art. 4, comma 3, prevede che "[i]Le disposizioni del comma 2 [ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1 giugno 2017 si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca] si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1[/i]".
Ne consegue che la Regione non potrà mai impedire che questo tipo di contratti siano stipulati anche dal locatario o dal comodatario.
Semmai, rispetto al mio precedente intervento, devo rilevare come:
1) nel caso in cui il contratto di affitto turistico sia stipulato dal locatario, questi potrà anche optare per il regime della cedolare secca (e non necessariamente denunciare i relativi ricavi come redditi diversi)
2) nel caso in cui il contratto di affitto turistico sia stipulato dal comodatario, il problema è più rilevante perché i redditi, come già detto, dovrebbero essere dichiarati dal proprietario, ma adesso la nuova disposizione sembra far intendere che se viene applicato il regime della cedolare secca sia lo stesso comodatario, eccezionalmente, a dover farsi carico del pagamento della relativa imposta sostitutiva.
Circa l'eventualità che a sub-locare sia una impresa il problema deriva, come ho accennato all'inizio, più dalla norma statale che da quella regionale.
Infatti il comma 1 del famigerato art. 4 del D.L. 70/2017 prevede che "[i]Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attivita' d'impresa[/i]".
Questa formula sembra "tagliare" fuori le imprese dalla possibilità di stipulare contratti di locazione brevi, che resterebbero appannaggio esclusivo delle persone fisiche (proprietari, usufruttuario, titolari di altro diritto reale di godimento, ma anche titolari di diritti personali di godimento [locatari e comodatari]).
Spero presto che la questione possa essere chiarita meglio, magari in sede di conversione del D.L..
ok, grazie,
ma questo è solo per l'adesione alla cedolare secca...
Per il resto io non trovo divieti di sublocazione turistica da parte di una società.
Che caos
Si, hai perfettamente ragione, perché il comma 1 inizia con "[i]Ai fini del presente articolo[/i]", e l'art.4 è rubricato "Regime fiscali delle locazioni brevi", quindi si può desumere che la norma abbia implicazioni di tipo, appunto, meramente fiscale, e non anche civilistico..........
Concordo con te, comunque, che tutto questo "ambaradan" di norme, statali e regionali, genera solo confusione e problemi.