Buonasera, ho questo problema:
Tizio ha affittato la propria azienda di commercio su aree pubbliche su posteggio a Caio ed il loro contratto, tacitamente rinnovato nel luglio del 2015, scadrà nel luglio del 2019.
Tizio, sapendo che i nuovi bandi per la concessione dei posteggi che saranno emessi dai Comuni secondo la direttiva Bolkenstein, l’art. 16 del D.lgs 59/10, l’intesa della Conferenza Unificata Stato - Regioni del 05/07/2012 e la deliberazione GRT 856 del 06.09.2016, prevedono l’attribuzione un punteggio di 40 punti a colui che, al momento della presentazione della domanda, risulta essere l’attuale titolare della concessione, ed in partica a colui che sta esercitando l’attività, ha manifestato a Caio la sua intenzione di disdire anticipatamente il contratto suddetto.
Dal canto suo Caio, che ha sempre pagato e sta sempre pagando regolarmente il canone per l’affitto – forse consapevole del fatto che, presentando la domanda per lo stesso posteggio, i 40 punti toccheranno a lui – si è fermamente opposto alla disdetta anticipata del contratto, ed ha fatto sapere Tizio che se ne andrà solo alla scadenza naturale del contratto, fissata al 2019.
Quindi Tizio, giustamente preoccupato di una possibile vittoria nel bando per la concessione del posteggio da parte di Caio (che a quel punto avrebbe 40 punti in più di lui), e preoccupato del fatto che, probabilmente, a Caio sarà rilasciata una nuova concessione di posteggio, scadente ben oltre il termine di scadenza del contratto suddetto, è venuto da me e mi ha chiesto quale sarà la sorte della sua attività dopo la scadenza del contratto di affitto: come farà ad esercitarla se il diritto di utilizzare l’area di proprietà pubblica ove essa deve essere esercitata, è stato ormai concesso all’affittuario in base all’ultimo bando ed a lui, presumibilmente, resterà per 9 – 12 anni ????
Mi sono preso qualche giorno per riflettere……………….
Una prima riflessione che ho fatto è che alla scadenza naturale del suddetto contratto di affitto ed a seguito della comunicazione di subingresso (detta per “re - intestazione”) del proprietario, che riacquista anche il godimento dell’azienda non possa assolutamente concepirsi la permanenza della concessione in capo all’affittuario e che quindi, in caso di subingresso del proprietario dopo la scadenza del contratto di affitto, debba necessariamente avvenire il rilascio (o meglio la voltura) della concessione del posteggio a quest’ultimo.
Questo perché la concessione di posteggio è comunque un bene (strumentale) necessario all’esercizio dell’attività ed è bene aziendale che fa parte dell’azienda, che segue le sorti dell’azienda in tutti i suoi passaggi: la concessione del posteggio viene quindi trasferita dal proprietario all’affittuario dopo la conclusione del contratto di affitto, a seguito del subingresso dell’affittuario, e viene ri – trasferita dall’affittuario al proprietario a seguito del subingresso del proprietario, dopo la scadenza del contratto di affitto.
Mi pare che tutto ciò sia sempre avvenuto, e non mi pare giusto che ciò non debba avvenire anche per le concessioni che saranno rilasciate agli affittuari in base ai nuovi bandi; in mancanza il proprietario non avrebbe più la possibilità di esercitare l’attività nello stesso posteggio e non gli rimarrebbe altra alternativa se non quella di ottenere alla c.d. “spunta” concessioni temporanee di posteggio (anche sullo stesso mercato !!!).
[color=red][b]LA PROBLEMATICA E' DIFFUSISSIMA ED E' UNO DEGLI EFFETTI DELLA ASSURDA DISCIPLINA INTRODOTTA IN MATERIA ... MA ORMAI IL DADO E' TRATTO[/b][/color]
Una prima riflessione che ho fatto è che alla scadenza naturale del suddetto contratto di affitto ed a seguito della comunicazione di subingresso (detta per “re - intestazione”) del proprietario, che riacquista anche il godimento dell’azienda non possa assolutamente concepirsi la permanenza della concessione in capo all’affittuario e che quindi, in caso di subingresso del proprietario dopo la scadenza del contratto di affitto, debba necessariamente avvenire il rilascio (o meglio la voltura) della concessione del posteggio a quest’ultimo.
[color=red]Sì, premesso che sotto il profilo amministrativo NOI CONOSCIAMO solo il concessionario e che lui sarà il vincitore del nuovo bando ... ovviamente a MONTE c'è la vicenda civilistica in base alla quale il concessionario comunque opera in AFFITTO DI AZIENDA (che nessuna norma comunale può prorogare).
Quindi nel 2019 Tizio può chiedere subingresso ma .... ATTENZIONE .... se Caio si oppone dovrà attivare il giudice civile![/color]
Questo perché la concessione di posteggio è comunque un bene (strumentale) necessario all’esercizio dell’attività ed è bene aziendale che fa parte dell’azienda, che segue le sorti dell’azienda in tutti i suoi passaggi: la concessione del posteggio viene quindi trasferita dal proprietario all’affittuario dopo la conclusione del contratto di affitto, a seguito del subingresso dell’affittuario, e viene ri – trasferita dall’affittuario al proprietario a seguito del subingresso del proprietario, dopo la scadenza del contratto di affitto.
[color=red]OK[/color]
Mi pare che tutto ciò sia sempre avvenuto, e non mi pare giusto che ciò non debba avvenire anche per le concessioni che saranno rilasciate agli affittuari in base ai nuovi bandi; in mancanza il proprietario non avrebbe più la possibilità di esercitare l’attività nello stesso posteggio e non gli rimarrebbe altra alternativa se non quella di ottenere alla c.d. “spunta” concessioni temporanee di posteggio (anche sullo stesso mercato !!!).
[color=red]Con le precisazioni dette sopra una soluzione c'è anche se ci sarà un ENORME CONTENZIOSO ....[/color]
Grazie per la risposta, Simone.
Mi pare che anche tu la veda come la vedo io.
Concordo anch'io che ci sarà un enorme contenzioso, dirò a Tizio di sforzarsi di trovare un accordo con Caio...... mi pare l'unica !!!!!
Sono d’accordo in linea di massima con quanto sostenuto ma… c’è un problema di natura procedurale che come sempre, alla fine , investe direttamente gli uffici e non gli altri ( stato, regione ecc…) e spetta a noi redimere, mi spiego:
- nel momento in cui viene rilasciata la concessione e di conseguenza la nuova autorizzazione amministrativa a Caio (subentrante) a seguito di bando, mi sembra che l’autorizzazione di TIZIO non abbia più alcun valore giudico in quanto a mio parere al momento della messa a bando maggio e/o luglio 2017, ad esclusione di quelle che si rinnovano a naturale scadenza oltre tali date, tutte le concessioni di suolo pubblico e le autorizzazioni alla vendita decadranno per legge .
Se non fosse così sul quel posteggio avremo, l’ex autorizzazione di Tizio dante causa e la nuova autorizzazione di Caio vincitore del bando.
Sì, premesso che sotto il profilo amministrativo NOI CONOSCIAMO solo il concessionario e che lui sarà il vincitore del nuovo bando ... ovviamente a MONTE c'è la vicenda civilistica in base alla quale il concessionario comunque opera in AFFITTO DI AZIENDA (che nessuna norma comunale può prorogare). Quindi nel 2019 Tizio può chiedere subingresso ma .... ATTENZIONE .... se Caio si oppone dovrà attivare il giudice civile!
Giusto per la vicenda civilistica in quanto vi è pur sempre un affitto d’azienda ma se Tizio alla scadenza del contratto di affitto presenta richiesta di reintestazione a proprio nome, in quanto ritiene che l’azienda è la sua ( credo comunque che una volta rilasciati per bando i titoli a favore di Caio, l’azienda di Tizio si è ridotta ai solo i beni strumentali) come ci dobbiamo comportare?
- l’accettiamo nonostante Caio si oppone e comunque non lascerà mai il posteggio in quanto concessionario e titolare dell’autorizzazione rilasciata da bando;
- rifiutiamo la reintestazione e con quale motivazione giuridica? in attesa che si risolva il contenzioso civilistico? a messo e non concesso che un contenzioso tra privati possa vincolare la P.A. a sospendere un procedimento amministrativo in attesa dell’esito del contenzioso stesso.
Saluti, Maurizio
Giusto per la vicenda civilistica in quanto vi è pur sempre un affitto d’azienda ma se Tizio alla scadenza del contratto di affitto presenta richiesta di reintestazione a proprio nome, in quanto ritiene che l’azienda è la sua ( credo comunque che una volta rilasciati per bando i titoli a favore di Caio, l’azienda di Tizio si è ridotta ai solo i beni strumentali) come ci dobbiamo comportare?
[color=red]ACCOGLIERLA SENZA DUBBIO ... Tizio ha un titolo astrattamente idoneo (scadenza dell'affitto d'azienda).
Ma ti potresti trovare nella situazione non infrequente nella quale CAIO sostiene di avere titolo a proseguire perchè la disdetta è stata irregolare, tardiva, illegittima ecc...
Quindi hai 2 titoli astrattamente idonei ... ed il problema si sposta su CHI MONTA LA MATTINA? La regola fondamentale è che chi ha il possesso ha titolo, quindi CAIO se contesta ha titolo a mantenere occupazione fino a sentenza del giudice .....
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- l’accettiamo nonostante Caio si oppone e comunque non lascerà mai il posteggio in quanto concessionario e titolare dell’autorizzazione rilasciata da bando;
[color=red]Vedi sopra[/color]
- rifiutiamo la reintestazione e con quale motivazione giuridica? in attesa che si risolva il contenzioso civilistico? a messo e non concesso che un contenzioso tra privati possa vincolare la P.A. a sospendere un procedimento amministrativo in attesa dell’esito del contenzioso stesso.
[color=red]Il subingresso lo devi accettare, ma ti troveresti con due potenziali aventi titolo .....[/color]
grazie per la risposta ma...
"Ma ti potresti trovare nella situazione non infrequente nella quale CAIO sostiene di avere titolo a proseguire perchè la disdetta è stata irregolare, tardiva, illegittima ecc..."
Caio non contesta questo, Caio adduce di essere l'unico soggetto ad avere titolo ad occupare il posteggio perché è il titolare della concessione acquisita dopo regolare bando, mentre Tizio non ha più alcuna concessione la quale ha cessato di esistere al momento della messa a bando del posteggio, quindi Caio ha titolo, ad occupare il posteggio.
Come si può accettare il subingresso di Tizio, se la concessione di cui era titolare al momento dell'affitto d'azienda a Caio, oggi non ha più alcun valore giuridico in quanto è stata messa a bando ex novo?
Chi la scioglie
Saluti
grazie per la risposta ma...
"Ma ti potresti trovare nella situazione non infrequente nella quale CAIO sostiene di avere titolo a proseguire perchè la disdetta è stata irregolare, tardiva, illegittima ecc..."
Caio non contesta questo, Caio adduce di essere l'unico soggetto ad avere titolo ad occupare il posteggio perché è il titolare della concessione acquisita dopo regolare bando, mentre Tizio non ha più alcuna concessione la quale ha cessato di esistere al momento della messa a bando del posteggio, quindi Caio ha titolo, ad occupare il posteggio.
Come si può accettare il subingresso di Tizio, se la concessione di cui era titolare al momento dell'affitto d'azienda a Caio, oggi non ha più alcun valore giuridico in quanto è stata messa a bando ex novo?
Chi la scioglie
Saluti
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[color=red]Questa situazione di verifica SEMPRE, non solo nelle nuove concessioni.
VECCHIA SITUAZIONE:
Prendiamo un posteggio in concessione decennale a TIZIO. Dopo 8 anni Tizio lo dà in AFFITTO DI AZIENDA a Caio.
Caio con il subingresso diviene UNICO CONCESSIONARIO (per il Comune Tizio non esiste più, tanto che può cessare attività, cancellarsi dal registro imprese, vendere la nuda proprietà ecc....).
Esiste solo CAIO sotto il profilo amministrativo.
Sotto il profilo COMMERCIALE invece Caio rimane in affitto da Tizio. Alla scadenza dei 10 anni la concessione si RINNOVA a Caio (non a Tizio) in virtù dell'affitto in essere ma questo NON GLI ATTRIBUISCE la proprietà dell'azienda. L'azienda rimane a Tizio che alla scadenza dell'affitto ha titolo giuridico a richiedere la restituzione del possesso.
IL PUNTO E': le norme amministrative (concessione) non interferiscono con quelle civilistiche.
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Per la vecchia situazione concordo pienamente tanto è che la concessione è vero che è stata intestata a Caio ma per volontà di Tizio che con l’affitto d’azienda in pratica gliela trasferita.
Nel caso del bando la concessione viene intestata a Caio per volontà della P.A. ( come a suo tempo la P.A. l’aveva intestata a Tizio) , la concessione non è un diritto esistente in capo al soggetto, ma è un nuovo diritto che il soggetto acquisisce solo per volontà espressa della P.A., ovvero del proprietario del bene.
Ma forse non sarebbe stato più semplice, stante la istruzione civilistica, che ammesso a partecipare al bando fosse stato solo Tizio e a continuare l’esercizio dell’attività fosse stato invece Caio, in virtù del contratto di affitto d’azienda, ovvero fino alla scadenza del contratto d’affitto? Così si sarebbero garantiti,ad entrambi i diritti acquisiti, senza creare tali problematiche.
Saluti
Per la vecchia situazione concordo pienamente tanto è che la concessione è vero che è stata intestata a Caio ma per volontà di Tizio che con l’affitto d’azienda in pratica gliela trasferita.
Nel caso del bando la concessione viene intestata a Caio per volontà della P.A. ( come a suo tempo la P.A. l’aveva intestata a Tizio) , la concessione non è un diritto esistente in capo al soggetto, ma è un nuovo diritto che il soggetto acquisisce solo per volontà espressa della P.A., ovvero del proprietario del bene.
Ma forse non sarebbe stato più semplice, stante la istruzione civilistica, che ammesso a partecipare al bando fosse stato solo Tizio e a continuare l’esercizio dell’attività fosse stato invece Caio, in virtù del contratto di affitto d’azienda, ovvero fino alla scadenza del contratto d’affitto? Così si sarebbero garantiti,ad entrambi i diritti acquisiti, senza creare tali problematiche.
Saluti
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Ciao, come dicevamo NON DOBBIAMO CONFONDERE I PIANI (purtroppo non è operazione semplice).
1) le concessioni non si cedono. Ciò che si cede è il RAMO DI AZIENDA e con detta cessione passa anche la concessione (ciò vale nel suolo pubblico a fini commerciali, NON VALE altrove)
2) Caio che subentra è SEMPRE e in tutti i casi il CONCESSIONARIO (Tizio è sempre irrilevante effettuato il subingresso).
3) che siano nuove o vecchie concessioni cambia poco
4) Caio ottiene i 40 punti grazie a Tizio (anzi, forse grazie a Sempronio originario concessionario molti anni prima) e quindi la concessione la prende Caio "per grazia ricevuta" che altrimenti avrebbe dovuto partecipare ad armi pari con gli altri
OVVIAMENTE il sistema è IBRIDO, mal congegnato, quasi sicuramente illegittimo (rispetto alla normativa comunitaria) .... e pertanto ha dovuto trovare dei compromessi .... ma tutti risolvibili applicando i principi generali.
PERTANTO CONFERMIAMO che:
a) il concessionario alla data del bando ottiene i 40 punti a prescindere che vi sia per acquisto, affitto, comodato ecc...
b) alla scadenza del rapporto contrattuale (es. potrebbe esservi anche un preliminare di vendita o una clausola di diritto di riscatto ecc....) Tizio può vantare il "diritto al subingresso" senza che Caio possa opporre il rilascio a suo nome della concessione
c) in caso di contenzioso (disconoscimento della scadenza del rapporto contrattuale) occorre fare una scelta. Per noi monta CAIO, in quanto possessore, fino a quando un GIUDICE non dice diversamente