Salve scrivo per avere dei chiarimenti a riguardo dell'apertura di un b&b in un immobile catastato D10 mi spiego meglio premetto che ci troviamo in Sicilia abbiamo costruito in zona verde agricolo degli edifici che dovevano in progetto servire per trasformare prodotti agricoli e precisamente lavorazione di olive da mensa purtroppo non avendo avuto nessun aiuto economico non possiamo aquistare i macchinari occorrenti per intraprendere tale attività che riteniamo altresì alla luce di recenti indagini di mercato un investimento antieconomico per la nostra azienda quindi avevamo pensato di sfruttare tali immobili per intraprendere in seno all'azienda agricola l'attività di accoglienza e ristorazione visto che a nostro parere stando alla LEGGE REGIONALE N. 7 DEL 11 MAGGIO 2011 pubblicata S.O. N. 1 alla GURS n. 21 del 13 maggio 2011 e consentita l'attività di B&B in edifici catastati D10 i nostri dubbi sono :
1- se il catasto come ci hanno detto farà un accertamento cosa succede se ad esempio in una stanza dove doveva essere in progetto una cella frigo trovassero una stanza da letto adibita per il B&B ?
2-e necessario cambiare la destinazione d'uso al comune e comunicarla all'ufficio del catasto anche se gli immobili rimarranno sempre D10 fra l'altro condizione vincolante stando alla sudetta legge per avviare l'attività in verde agricolo ?
3- secondo Voi l'iter per avviare l'attità di B&B è lo stesso di quello per avviarlo in una civile abbitazione ?
grazie a tutti quelli che ci vorranno aiutare .
1- se il catasto come ci hanno detto farà un accertamento cosa succede se ad esempio in una stanza dove doveva essere in progetto una cella frigo trovassero una stanza da letto adibita per il B&B ?
[color=red]La legge regionale consente (art. 8) il mutamento di destinazione d'uso degli immobili concessionati o realizzati ante 67 anche per B&B. L'immobile deve avere I REQUISITI della civile abitazione, a prescindere dalla destinazione d'uso edilizia (che è cosa diversa dalla classificazione catastale) [/color]
2-e necessario cambiare la destinazione d'uso al comune e comunicarla all'ufficio del catasto anche se gli immobili rimarranno sempre D10 fra l'altro condizione vincolante stando alla sudetta legge per avviare l'attività in verde agricolo ?
[color=red]A mio avviso la destinazione edilizia rimane tal quale ed anche l'accatastamento[/color]
3- secondo Voi l'iter per avviare l'attità di B&B è lo stesso di quello per avviarlo in una civile abbitazione ?
[color=red]Sì, IDENTICO[/color]
Vi ringrazio per le risposte però non ho capito cosa significa concessionati o realizzati ante 67 la legge da me citata recita :
“a) offerta di ospitalità e/o di ristorazione e di servizi connessi a tale attività, esercitata in immobili già esistenti e già risultanti classificati come edifici rurali. Tale requisito è accertato con le seguenti modalità:
1) certificato o visura catastale storica del catasto terreni;
2) certificato o visura catastale del catasto fabbricati attestante il possesso della categoria catastale D/10, fabbricati con funzioni produttive connesse alle attività agricole.”.
nel nostro caso gli immobili sono già stati classificati come D10 ma ma la loro ultimazione e conseguente classificazione al catasto è stata fatta di recente quindi possiamo avvalerci di tale legge oppure essendo di recente costruzione No ?
Vi ringrazio per le risposte però non ho capito cosa significa concessionati o realizzati ante 67 la legge da me citata recita :
“a) offerta di ospitalità e/o di ristorazione e di servizi connessi a tale attività, esercitata in immobili già esistenti e già risultanti classificati come edifici rurali. Tale requisito è accertato con le seguenti modalità:
1) certificato o visura catastale storica del catasto terreni;
2) certificato o visura catastale del catasto fabbricati attestante il possesso della categoria catastale D/10, fabbricati con funzioni produttive connesse alle attività agricole.”.
nel nostro caso gli immobili sono già stati classificati come D10 ma ma la loro ultimazione e conseguente classificazione al catasto è stata fatta di recente quindi possiamo avvalerci di tale legge oppure essendo di recente costruzione No ?
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Adesso il quesito è più chiaro.
SINTETIZZO: voi avete un immobile esistente ANTE 1967 ma solo recentemente classificato come rurale (prima o non era classificato o lo mera diversamente).
Purtroppo NON vi si applica la citata normativa A MENO CHE non possiate dimostrare c he esisteva una classificazione, di qualche genere ...
Salve Dott. Chiarelli evidentemente mi sono spiegato male l'edificio è stato progettato tre anni fa ( prima non c'era niente ) abbiamo ottenuto da parte del comune la licenza edilizia abbiamo iniziato i lavori e circa tre mesi fa li abbiamo ultimati abbiamo provveduto ad accatastare l'immobile e siccome e a servizio dell'azienda agricola è stato classificato D 10 non possiamo fare un agriturismo perchè abbiamo poco terreno ( poco più di un ettaro ) quindi non volendo fare lavorazione prodotti agricoli sotto quale forma secondo Lei potremmo fare ospitalità e ristorazione ?
grazie anticipatamente
Salve Dott. Chiarelli evidentemente mi sono spiegato male l'edificio è stato progettato tre anni fa ( prima non c'era niente ) abbiamo ottenuto da parte del comune la licenza edilizia abbiamo iniziato i lavori e circa tre mesi fa li abbiamo ultimati abbiamo provveduto ad accatastare l'immobile e siccome e a servizio dell'azienda agricola è stato classificato D 10 non possiamo fare un agriturismo perchè abbiamo poco terreno ( poco più di un ettaro ) quindi non volendo fare lavorazione prodotti agricoli sotto quale forma secondo Lei potremmo fare ospitalità e ristorazione ?
grazie anticipatamente
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Beh .... la vedo dura.
Con un D10 non si esce dall'uso agricolo salvo che per eventi sporadici (es. ricevimenti per matrimoni ecc...) ma non continuativi e senza opere.
Magari potete valutare di definire rapporti contrattuali con qualche impresa vicina per svolgere attività di intrattenimento per conto di tali soggetti ... ma anche in questo caso in modo episodico e saltuario ....
Avete realizzato un edificio che doveva servire all'agricoltura ... e adesso volete fare altro ... in via generale NON si può fare ... gli edifici vanno usati per la destinazione concessionata.
Salve Dott. Chiarelli ma noi non vogliamo uscire dall'uso agricolo cioè non vogliamo farne un albergo o un ristorante nel termine più stretto ma vorremmo sfruttare questi immobili per offrire ospitalità ed eventualmente anche ristorazione ma sempre come attività complementare svolta da imprenditore agricolo nella propria azienda come un agriturismo il quale può essere fatto in immobili strumentali all'azienda agricola cosa che nel nostro caso non possiamo fare non potendo garantire visto la piccola estensione di terreno la produzione di alimenti da poter consumare in agriturismo allora avevamo pensato trovando la legge sopracitata di fare questo benedetto B&B con annessa ristorazione che a nostro parere non obbliga ad avere tanta terra come per un agriturismo potendo acquistare alimenti da altre aziende del territorio , ma siccome nei nostri comuni per ottenere qualcosa non si può andare dicendo " avrei l'idea di fare questa cosa secondo voi si può fare ? " perchè la prima risposta è per esperienza sempre negativa quindi ci si deve andare dicendo "voglio fare questa cosa perchè la posso fare in base a questa legge punto" , detto questo ritenendovi delle persone preparate mi sono permesso di sottoporvi il mio caso nella speranza di ottenere dei chiarimenti a riguardo delle mie perplessità che mi sono sorte e che avevo elencato nel mio primo post.
pertanto se ne ha voglia e tempo la prego di dare un'occhiata a questa normativa della regione Sicilia e di darmi un suo parere in merito.
Salve Dott. Chiarelli ma noi non vogliamo uscire dall'uso agricolo cioè non vogliamo farne un albergo o un ristorante nel termine più stretto ma vorremmo sfruttare questi immobili per offrire ospitalità ed eventualmente anche ristorazione ma sempre come attività complementare svolta da imprenditore agricolo nella propria azienda come un agriturismo il quale può essere fatto in immobili strumentali all'azienda agricola cosa che nel nostro caso non possiamo fare non potendo garantire visto la piccola estensione di terreno la produzione di alimenti da poter consumare in agriturismo allora avevamo pensato trovando la legge sopracitata di fare questo benedetto B&B con annessa ristorazione che a nostro parere non obbliga ad avere tanta terra come per un agriturismo potendo acquistare alimenti da altre aziende del territorio , ma siccome nei nostri comuni per ottenere qualcosa non si può andare dicendo " avrei l'idea di fare questa cosa secondo voi si può fare ? " perchè la prima risposta è per esperienza sempre negativa quindi ci si deve andare dicendo "voglio fare questa cosa perchè la posso fare in base a questa legge punto" , detto questo ritenendovi delle persone preparate mi sono permesso di sottoporvi il mio caso nella speranza di ottenere dei chiarimenti a riguardo delle mie perplessità che mi sono sorte e che avevo elencato nel mio primo post.
pertanto se ne ha voglia e tempo la prego di dare un'occhiata a questa normativa della regione Sicilia e di darmi un suo parere in merito.
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HO BEN COMPRESO LA SITUAZIONE, E CAPISCO LA VOSTRA VOLONTA' DI OFFRIRE UN SERVIZIO.
Tuttavia lo strumento esiste ed è l'AGRITURISMO ... questo consente l'uso di immobili rurali per finalità ricettive.
La Vostra Regione ha poi quella norma citata per l'uso di immobili DATATI o comunque concessionati ....
A MAGGIOR RAGIONE, giuridicamente, non esistono strade per utilizzare immobili costruiti ex novo se non nell'ambito di attività agrituristica.
Potrete semmai valutare di consrziarvi con un agricoltore per raggiungere il minimo indispensabile per attivare un agriturismo.
A questo punto non capisco cosa voglia dire o concedere questa normativa.
LEGGE REGIONALE N. 7 DEL 11 MAGGIO 2011 pubblicata S.O. N. 1 alla GURS n. 21 del 13 maggio 2011
Capo III
DISPOSIZIONI IN MATERIA DI TURISMO RURALE,
RINATURALIZZAZIONE DEL TERRITORIO,
FINANZIAMENTO DELLA SPESA SANITARIA
E TRASPARENZA. LINEA D‟AZIONE
“ITINERARIO RAGUSA-CATANIA”
Art. 8.
Norme in materia di destinazione ricettivo-alberghiera di fabbricati
1. Al primo periodo del comma 3 dell‟articolo 22 della legge regionale 27 dicembre 1978, n. 71 e successive modi fiche ed integrazioni sono apportate le seguenti modifiche:
a) dopo le parole “realizzati con regolare concessione edilizia” sono aggiunte le seguenti “ovvero realizzati anteriormente al 1967”;
b) le parole “da civile abitazione” sono soppresse;
c) dopo la parola “ristorazione” sono aggiunte le seguenti “e per l‟insediamento delle attività di „bed and breakfast‟, agriturismo ed annesse attività di ristorazione”.
Nota all’art. 8, comma 1
L‟articolo 22 della legge regionale 27 dicembre 1978, n. 71, recante “Norme integrative e modificative della legislazione vigente nel territorio della Regione siciliana in materia urbanistica”, per effetto delle modifiche apportate dal comma che si annota, risulta il seguente:
«Interventi produttivi nel verde agricolo. – 1. Nelle zone destinate a verde agricolo dai piani regolatori generali sono ammessi impianti o manufatti edilizi destinati alla lavorazione o trasformazione di prodotti agricoli o zootecnici locali ovvero allo sfruttamento a carattere artigianale di risorse naturali locali tassativamente individuate nello strumento urbanistico.
2. Le concessioni edilizie rilasciate ai sensi del comma 1 devono rispettare le seguenti condizioni:
a) rapporto di copertura non superiore a un decimo dell‟area di proprietà proposta per l‟insediamento;
b) distacchi tra fabbricati non inferiori a dieci metri;
c) distacchi dai cigli stradali non inferiori a quelli fissati dall‟articolo 26 del D.P.R. 16 dicembre 1992, n. 495;
d) parcheggi in misura non inferiore ad un decimo dell‟area interessata;
e) rispetto delle distanze stabilite dall‟articolo 15 della legge regionale 12 giugno 1976, n. 78, come interpretato dall‟articolo 2 della legge regionale 30 aprile 1991, n. 15;
f ) distanza dagli insediamenti abitativi ed opere pubbliche previsti dagli strumenti urbanistici non inferiore a metri duecento, ad esclusione di quanto previsto dalla lettera c).
3. Previa autorizzazione delle amministrazioni competenti, nelle zone destinate a verde agricolo è consentito il mutamento di destinazione d‟uso dei fabbricati realizzati con regolare concessione edilizia ovvero realizzati anteriormente al 1967, a destinazione ricettivo- alberghiera e di ristorazione e per l’insediamento delle attività di ’bed and breakfast’, agriturismo ed annesse attività di ristorazione ove sia verificata la compatibilità ambientale della nuova destinazione ed il rispetto di tutte le prescrizioni igienico-sanitarie nonché di sicurezza.
Nelle zone agricole è ammessa l‟autorizzazione all‟esercizio stagionale, primaverile ed estivo, dell‟attività di ristorazione anche in manufatti destinati a civile abitazione e loro pertinenze, nel rispetto della cubatura esistente e purché la nuova destinazione, ancorché temporanea, non sia in contrasto con interessi ambientali e con disposizioni sanitarie. La destinazione ricettivo-alberghiera e di ristorazione cessa automaticamente allorché cessi la relativa attività.».
Art. 9.
Modifica di norme in materia di turismo rurale
1. All‟articolo 21 della legge regionale 26 febbraio 2010, n. 3 e successive modifiche ed integrazioni dopo il
comma 1 è aggiunto il seguente:
„1 bis. Agli operatori agrituristici, già autorizzati alla data di entrata in vigore della presente legge, è consentita la trasformazione dell‟attività di agriturismo in quella di turismo rurale. Limitatamente agli agri-campeggi, in alternativa all‟adeguamento, è consentita la trasformazione in complesso turistico-ricettivo all‟aria aperta nel rispetto delle previsioni della legge regionale 13 marzo 1982, n. 14 e successive modifiche ed integrazioni.‟.
2. Entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge con decreto del Presidente della Regione, su proposta dell‟Assessore regionale per il turismo, lo sport e lo spettacolo, previa delibera della Giunta regionale, sono disciplinate le modalità di attuazione del comma 1 bis dell‟articolo 21 della legge regionale 3 del 2010 come introdotto dal comma .
Nota all’art. 9, comma 1:
L‟art. 21 della legge regionale 26 febbraio 2010, n. 3, recante “Disciplina dell‟agriturismo in Sicilia”, per effetto delle modifiche apportate dal comma che si annota, risulta il seguente:
«Norme in materia di turismo rurale. Modifiche all’articolo 30 della legge regionale 10 dicembre 2001. – 1. La lettera
a) del comma 4 dell‟articolo 30 della legge regionale 10 dicembre 2001, n. 21 e successive modifiche ed integrazioni è
sostituita dalla seguente:
“a) offerta di ospitalità e/o di ristorazione e di servizi connessi a tale attività, esercitata in immobili già esistenti e già
risultanti classificati come edifici rurali. Tale requisito è accertato con le seguenti modalità:
1) certificato o visura catastale storica del catasto terreni;
2) certificato o visura catastale del catasto fabbricati attestante il possesso della categoria catastale D/10, fabbricati con
funzioni produttive connesse alle attività agricole.”.
1 bis. Agli operatori agrituristici, già autorizzati alla data di entrata in vigore della presente legge, è consentita la
trasformazione dell’attività di agriturismo in quella di turismo rurale. Limitatamente agli agricampeggi, in alternativa
all’adeguamento, è consentita la trasformazione in complesso turistico-ricettivo all’aria aperta nel rispetto delle
previsioni della legge regionale 13 marzo 1982, n. 14 e successive modifiche
ed integrazioni.».
Ho notato con mio rammarico che non ci sono state altre risposte all'ultimo mio post da ciò cosa devo dedurre ? secondo me le cose sono due o realmente le leggi e i regolamenti sono troppo ingarbugliate da non consentire una chiara interpretazione nemmeno da chi come voi queste cose dovrebbero essere il pane quotidiano , oppure date delle risposte vaghe a chi si rivolge a voi speranzoso di avere un aiuto disinteressato per creargli ancora più confusione magari con la speranza di di farlo aderire con la modica cifra di euro 457,50 alla vostra proposta di assistenza , comunque vi ringrazio per il tempo che ci avete dedicato .
Mi sembra che il Dott. Chiarelli sia stato molto chiaro, forse siete voi che non avete capito.
Avete costruito degli immobili in zona agricola, normalmente non edificabile, per farci determinate cose.
Adesso volete farci altro.
La legge non lo consente (e vorrei ben vedere, altrimenti tutti costruirebbero e poi cambierebbero idea e ci farebbero altro ....... più comodo e/o più redditizio).
Non vedo cosa ci sia di difficile da capire.
Anche a me piacerebbe costruirmi un bello chalet vista lago nell'orto, peccato che questo in Lombardia si chiama abuso edilizio.
Le regole si rispettano anche se non ci piacciono
Egregio CommSalo sicuramente saremo noi che non riusciamo ad interpretare le varie leggi anche perchè se così non fosse non cercheremmo spiegazioni e aiuto da chicchessia detto questo sicuramente è come dice lei nell'affermazione che in Lombardia terra che tengo a precisare amo visto che la frequento avendo un fratello che vive in quel di Brescia che quello che vorremmo fare noi sia un abuso edilizio ma vede tante volte il sud e in particolare la regione Sicilia essendo a statuto speciale emana delle norme che si differenziano da quelle nazionali nella fattispecie la citata "normativa" che visto il suo intervento non penso abbia letto attentamente al punto 3 recita testualmente Previa autorizzazione delle amministrazioni competenti, nelle zone destinate a verde agricolo è consentito il mutamento di destinazione d‟uso dei fabbricati realizzati con regolare concessione edilizia ovvero realizzati anteriormente al 1967, a destinazione ricettivo- alberghiera e di ristorazione e per l’insediamento delle attività di ’bed and breakfast’, agriturismo ed annesse attività di ristorazione ove sia verificata la compatibilità ambientale della nuova destinazione ed il rispetto di tutte le prescrizioni igienico-sanitarie nonché di sicurezza.
e inoltre in fine dice :
L‟art. 21 della legge regionale 26 febbraio 2010, n. 3, recante “Disciplina dell‟agriturismo in Sicilia”, per effetto delle modifiche apportate dal comma che si annota, risulta il seguente:
«Norme in materia di turismo rurale. Modifiche all’articolo 30 della legge regionale 10 dicembre 2001. – 1. La lettera
a) del comma 4 dell‟articolo 30 della legge regionale 10 dicembre 2001, n. 21 e successive modifiche ed integrazioni è
sostituita dalla seguente:
“a) offerta di ospitalità e/o di ristorazione e di servizi connessi a tale attività, esercitata in immobili già esistenti e già
risultanti classificati come edifici rurali. Tale requisito è accertato con le seguenti modalità:
1) certificato o visura catastale storica del catasto terreni;
2) certificato o visura catastale del catasto fabbricati attestante il possesso della categoria catastale D/10, fabbricati con funzioni produttive connesse alle attività agricole.”.
Ne consegue che quello che ha scritto lei non è del tutto veritiero visto che in forza a tale normativa è consentita la variazione di destinazione d'uso proprio in quell'immobili che sono stati costruiti e visto le loro caratteristiche catastati D 10 ovvero fabbricati con funzioni produttive connesse alle attività agricole, quindi la prego di astenersi dal scrivere dei post che potrebbero dare adito a pensare a chi li legge che stiamo cercando di eludere le leggi e di farci la mega villa in luogo dove non è consentito anche perchè in questo momento al contrario di quello che si possa pensare siamo in pausa pranzo ma stiamo raccogliendo le olive questo per dirle che noi la terra la lavoriamo veramente e vorremmo in tutti i modi non abbandonare la nostra piccola azienda familiare .
Quindi se lo riterrà opportuno legga il mio post fin dall'inizio e se lo riterrà opportuno scriva la sua interpretazione saremo lieti di leggerla.
Senza rancore Francesco.
Egregio CommSalo sicuramente saremo noi che non riusciamo ad interpretare le varie leggi anche perchè se così non fosse non cercheremmo spiegazioni e aiuto da chicchessia detto questo sicuramente è come dice lei nell'affermazione che in Lombardia terra che tengo a precisare amo visto che la frequento avendo un fratello che vive in quel di Brescia che quello che vorremmo fare noi sia un abuso edilizio ma vede tante volte il sud e in particolare la regione Sicilia essendo a statuto speciale emana delle norme che si differenziano da quelle nazionali nella fattispecie la citata "normativa" che visto il suo intervento non penso abbia letto attentamente al punto 3 recita testualmente Previa autorizzazione delle amministrazioni competenti, nelle zone destinate a verde agricolo è consentito il mutamento di destinazione d‟uso dei fabbricati realizzati con regolare concessione edilizia ovvero realizzati anteriormente al 1967, a destinazione ricettivo- alberghiera e di ristorazione e per l’insediamento delle attività di ’bed and breakfast’, agriturismo ed annesse attività di ristorazione ove sia verificata la compatibilità ambientale della nuova destinazione ed il rispetto di tutte le prescrizioni igienico-sanitarie nonché di sicurezza.
e inoltre in fine dice :
L‟art. 21 della legge regionale 26 febbraio 2010, n. 3, recante “Disciplina dell‟agriturismo in Sicilia”, per effetto delle modifiche apportate dal comma che si annota, risulta il seguente:
«Norme in materia di turismo rurale. Modifiche all’articolo 30 della legge regionale 10 dicembre 2001. – 1. La lettera
a) del comma 4 dell‟articolo 30 della legge regionale 10 dicembre 2001, n. 21 e successive modifiche ed integrazioni è
sostituita dalla seguente:
“a) offerta di ospitalità e/o di ristorazione e di servizi connessi a tale attività, esercitata in immobili già esistenti e già
risultanti classificati come edifici rurali. Tale requisito è accertato con le seguenti modalità:
1) certificato o visura catastale storica del catasto terreni;
2) certificato o visura catastale del catasto fabbricati attestante il possesso della categoria catastale D/10, fabbricati con funzioni produttive connesse alle attività agricole.”.
Ne consegue che quello che ha scritto lei non è del tutto veritiero visto che in forza a tale normativa è consentita la variazione di destinazione d'uso proprio in quell'immobili che sono stati costruiti e visto le loro caratteristiche catastati D 10 ovvero fabbricati con funzioni produttive connesse alle attività agricole, quindi la prego di astenersi dal scrivere dei post che potrebbero dare adito a pensare a chi li legge che stiamo cercando di eludere le leggi e di farci la mega villa in luogo dove non è consentito anche perchè in questo momento al contrario di quello che si possa pensare siamo in pausa pranzo ma stiamo raccogliendo le olive questo per dirle che noi la terra la lavoriamo veramente e vorremmo in tutti i modi non abbandonare la nostra piccola azienda familiare .
Quindi se lo riterrà opportuno legga il mio post fin dall'inizio e se lo riterrà opportuno scriva la sua interpretazione saremo lieti di leggerla.
Senza rancore Francesco.
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Salve,
quel che possiamo consigliare, in via definitiva, è di consultare un AVVOCATO AMMINISTRATIVISTA che possa magari approfondire la questione e suggerirvi un percorso per ottenere quanto volete fare.
I nostri esperti si sono espressi. Sicuramente non siamo il giudice nè il legislatore e quindi non possiamo escludere che vi sia una soluzione che noi non riusciamo a vedere, ma a questo punto vi suggeriamo di sentire "altre campane" per cercare queste strade.
In ogni caso vi facciamo i migliori auguri perchè si possa trovare una qualche soluzione.
Grazie per la celere risposta e per il consiglio la terremo in considerazione
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