Buongiorno a tutti, sono nuovo del vostro forum.
Ho preso visione di diversi quesiti posti all'interno del forum, ma ancora non sono riuscito a fornire una risposta completa a quanto necessito.
Vi spiego brevemente la situazione.
Ho iniziato ad affittare 3 appartamenti di proprietà tramite i classici canali come airbnb e booking in maniera privata.
Ho seguito tutti gli adempimenti del caso (comunicazione al comune, tassa di soggiorno trimestrale, norma antiterrorismo).
Sinceramente avrei intenzione di strutturare questo tipo di attività in modo da gestirla in maniera diciamo imprenditoriale.
Nel senso che vorrei prendere in gestione appartamenti (più di 3) ammobiliati da soggetti terzi (privati), facendomi intestare il canone di locazione, guadagnando sulla marginalità ottenibile tra la redditività ottenuta con questo genere di affitti brevi ed il canone di locazione + le relative spese tipiche che un inquilino (io ) deve sostenere.
Naturalmente nel contratto di locazione sarà inserita la clausola per poter subaffittare tali appartamenti ammobiliati.
Di conseguenza avrei diversi quesiti:
- conviene svolgere l'attività tramite libera professione, o è necessaria aprire una società (per la quale non avrei assolutamente problemi nell'avviarla)
- Sussistono adempimenti ulteriori rispetto a quanto sto già facendo per gli appartamenti che ho su questi portali?
- Le regole condominiali possono impedire che svolga questo tipo di attività in maniera Imprenditoriale?
- Ci sono normative che mi possano impedire di svolgere questo tipo di attività?
- Lo svolgimento di questa attività in forma imprenditoriale, implica il dover fornire servizi aggiuntivi agli ospiti?
- il tipo di contratto che andrò a stipulare con il proprietario dell'immobile, potrebbe configurarsi come contratto transitorio, e utilizzare la cedolare secca? viceversa quale altro tipo di contratto dovrei stipulare?
Vi ringrazio anticipatamente per l'aiuto che mi potrete dare
Nicolò
- conviene svolgere l'attività tramite libera professione, o è necessaria aprire una società (per la quale non avrei assolutamente problemi nell'avviarla)
[color=red]Questo è da valutare con un commercialista di fiducia in base alla molte variabili del caso: applicabilità del regime dei minimi, ecc. La “società” non è certo necessaria mentre vedo concretizzarsi l’esercizio di attività di “impresa” che può essere svolto nelle molte forme previste dalla normativa.
La LR n. 16/2004 (Emilia Romagna) dispone che superare le 3 unità abitative comporta, necessariamente, la forma di gestione imprenditoriale.[/color]
- Sussistono adempimenti ulteriori rispetto a quanto sto già facendo per gli appartamenti che ho su questi portali?
[color=red]Da un punto di vista amministrativo non vedo adempimenti ulteriori rispetto a quelli previsti dalla LR 16/2004. L’E.R. è una di quelle regioni che ha introdotto una forma comunicativa per le locazioni turistiche anche se la fattispecie non ricadrebbe nella potestà normativa regionale. La locazione pura, come tutte le locazioni, è regolata dal Codice Civile e non dalle normative regionali sul turismo. Da notare, infatti, che trattasi di semplice comunicazione e non di SCIA.
Ciò è stato ribadito da una delle disposizioni non censurate dalla Corte Cost. del Codice del Turismo statale (d.lgs. n. 79/2011):
[i]Art. 53 Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche
1. Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.
Quindi l’attività che andrai esercitare è sicuramente legittima anche se qualche amministrazione comunale potrebbe non essere d’accordo.[/i][/color]
- Le regole condominiali possono impedire che svolga questo tipo di attività in maniera Imprenditoriale?
- Ci sono normative che mi possano impedire di svolgere questo tipo di attività?
[color=red]La questione è complessa e andrebbe verificata caso per caso. In via generale solo un regolamento condominiale così detto convenzionale / contrattuale può riportare tali divieti, non anche un mero regolamento di natura assembleare. Qualunque clausola restrittiva contra legem posta in un regolamento di natura assembleare (art. 1138 cc) sarebbe nulla.
Il regolamento contrattuale, in genere, viene elaborato dal proprietario originario o dal costruttore e depositato agli atti di un notaio per la registrazione e pubblicazione ai fini della apponibilità verso terzi. Detto regolamento viene richiamato in tutti i rogiti notarili e diventa parte integrante di ogni contratto[/color]
- Lo svolgimento di questa attività in forma imprenditoriale, implica il dover fornire servizi aggiuntivi agli ospiti?
[color=red]se offri servizi agli ospiti allora non fai locazioni pure ma diventerai una struttura ricettiva extra-alberghiera e come tale dovrai essere abilitato.[/color]
- il tipo di contratto che andrò a stipulare con il proprietario dell'immobile, potrebbe configurarsi come contratto transitorio, e utilizzare la cedolare secca? viceversa quale altro tipo di contratto dovrei stipulare?
[color=red]va bene un contratto di affitto atipico con possibilità di sub-locazione, vedi art. 1571 e seguenti del CC.
la cedolare secca si applica al proprietario persona fisica (o titolare di diritto reale) quindi non all’affittuario.
Se il proprietario, invece, desse in locazione gli immobili al fine dell'esercizio di attività ricettiva (affittacemere - CAV) allora si potrebbe applicare la forma tipica di cui all'art. 27 della legge 392/1978. vedi qua:
- http://www.casa24.ilsole24ore.com/affitto-locazione/esperto/2009/06/16/161056.php?oggetto=L%27ATTIVIT%C3%80+DI+AFFITTACAMERE+EQUIPARATA+ALL%27ALBERGHIERA
- http://www.fisco7.it/2014/01/locazione-promiscua-o-affittacamere-qual-e-la-differenza/ [/color]
La ringrazio per la esaustiva risposta.
Infatti il mio dilemma principale è quello di capire se per poter avviare l'attività che vorrei andare a svolgere (affittare da privati appartamenti da poi sublocare a turisti tramite siti come airbnb et simili) sia necessaria l'abilitazione (ad esempio il patentino da agente immobiliare o l'apertura di una agenzia immobiliare).
Infatti ma non vorrei che l'attività in oggetto possa essere identificata come una attività di intermediazione immobiliare.
Io non ho intenzione di fornire servizi aggiuntivi , ma semplicemente svolgere l'attività di affitti brevi con un numero di appartamenti superiori ai 3 , non di mia proprietà, quindi da prender in affitto da altri privati.
Secondo Lei è fattibile?
Un cordiale saluto