[b]Residence e RTA - differenze e poteri del Comune[/b]
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T.A.R. Toscana, Sezione I, 27 aprile 2016 n. 701
FATTO
La società a responsabilità limitata Residence Leopardi è costituita dai proprietari di alloggi ed ha come oggetto la gestione del complesso situato in località Fiumetto, destinato a residence.
Il piano strutturale del Comune di Pietrasanta (adottato con deliberazione consiliare n. 46 del 24.9.2004 e approvato con deliberazione consiliare n. 34 del 10.7.2008) ascrive il suddetto immobile all’UTOE n. 13 (“La Marina”), come da tavola n. 6.
Tale UTOE è posta nel sistema territoriale della pianura, nel sub sistema territoriale della pianura costiera e nel sistema funzionale insediativo, infrastrutturale, turistico, ed ha come obiettivi qualitativi i “nuovi insediamenti residenziali” e il “potenziamento delle strutture recettive”; rispetto a detta UTOE è indicato, quale dimensione massima, il numero dei nuovi alloggi realizzabili (oltre 200, di cui 30 “recuperabili”).
La relazione del piano strutturale, laddove riferita all’area urbana costiera (pagina 16), chiarisce che l’obiettivo del P.S. è mantenere e rafforzare la vocazione residenziale e turistica, ed a pagina 61 prevede, per l’UTOE 13, nuovi insediamenti residenziali.
L’art. 44 delle NTA del piano strutturale prevede, per il sistema territoriale della pianura, l’ammissibilità del cambio di destinazione d’uso, a fini residenziali, del patrimonio edilizio esistente; l’art. 78, nell’ambito del sistema funzionale insediativo della residenza, nel disciplinare la città lineare (cioè l’ambito urbano costituente l’area costiera di Marina) pone la finalità prioritaria di mantenere e rafforzare la funzione abitativa e di migliorare l’offerta commerciale e turistico ricettiva; l’art. 90, nel disciplinare il sub sistema funzionale turistico delle attrezzature ricettive, stabilisce che il P.S. favorisce, in alternativa alla dismissione delle strutture più piccole, lo sviluppo di nuove strutture turistico ricettive.
Il regolamento urbanistico (adottato con delibera consiliare n. 8 del 21.2.2013) ha collocato l’immobile dei ricorrenti nell’ambito delle “aree turistico ricettive” e tra le residenze turistico alberghiere disciplinate dall’art. 40.
La società Residence Leopardi ha presentato osservazioni (n. 917), nelle quali si contestava la classificazione come residenza turistico alberghiera (R.T.A.) e si evidenziava che la struttura (accampionata catastalmente come categoria A/3 e composta da 16 unità abitative autonome di superficie utile netta compresa tra 35 e 52 mq. facenti capo ad altrettante distinte proprietà) era costituita da unità immobiliari autonome aventi destinazione residenziale, di possibile proprietà esclusiva di singoli proprietari (fatta eccezione per le parti comuni), a gestione unitaria e senza somministrazione di alimenti e bevande, con conseguente non assimilabilità alla R.T.A. ma, semmai, al condominio ad uso turistico. Nell’osservazione si faceva altresì presente che la prevista possibilità di mutamento di destinazione da alberghiero a residenziale scontava nelle NTA condizioni restrittive e si evidenziavano i limitati ricavi ed i costi del residence, il quale secondo l’interessata avrebbe potuto essere sufficientemente remunerativo solo in presenza di 25 camere – unità abitative. Inoltre la società istante rilevava che l’attività di residence non figurava tra quelle menzionate nelle NTA adottate e suggeriva infine di inserire il complesso immobiliare de quo tra le aree residenziali di recente formazione o, in subordine, di stralciarlo dalla classificazione a R.T.A. ed includerlo in specifica norma nell’ambito delle strutture turistico ricettive.
Il Comune, in sede di approvazione del regolamento urbanistico (deliberazione n. 31 del 14.7.2014), da un lato ha respinto la richiesta di mutare la destinazione di zona in aree urbane di recente formazione (in quanto ritenuta contrastante con gli obiettivi degli strumenti di pianificazione e/o con le normative dei piani sovraordinati), dall’altro ha preso atto dell’appartenenza dell’immobile de quo alla categoria dei residence (l’osservazione è stata ritenuta accoglibile in parte qua in quanto ritenuta un apporto alla definizione corretta del piano conoscitivo e progettuale ed evidenziante previsioni del regolamento urbanistico adottato non corrispondenti con uno stato di diritto coincidente con lo stato di fatto dei luoghi).
Pertanto, nella tavola 1 P del regolamento urbanistico approvato l’immobile intestato ai deducenti rientra tra le “residenze turistico alberghiere/residence” e nelle “aree turistico ricettive” disciplinate dall’art. 40, il quale consente il cambio di destinazione (in residenziale di almeno 130 mq. per unità immobiliare o in commerciale per negozi di vicinato e direzionale) per le strutture che soddisfino contemporaneamente le condizioni della superficie utile lorda non superiore a 600 mq. e della superficie del lotto di pertinenza non superiore a 1.000 mq. (tale norma preclude quindi la trasformazione in residenziale dell’immobile dei ricorrenti, avente superficie utile lorda superiore a 600 mq. e superficie di lotto superiore a 1.000 mq., e comunque essa, stabilendo il limite minimo di 130 mq. per unità abitativa, costringerebbe ad accorpare le unità immobiliari del complesso in questione, essendo ciascuna di superficie pari a 40/50 mq.).
I ricorrenti, stante la gestione economicamente insostenibile del residence (già evidenziata in sede di osservazioni), nel rivendicare il proprio interesse a poter variare la destinazione del medesimo da turistico ricettiva a residenziale sono insorti avverso il regolamento urbanistico e il presupposto piano strutturale deducendo:
1) Violazione degli artt. 24, 27, 45 e 62 della L.R. n. 42/2000; violazione degli artt. 11, 12 e 42 del regolamento regionale n. 18/R del 23.4.2001 e dell’art. 55 della L.R. n. 1/2005; eccesso di potere per difetto di istruttoria e di motivazione, errore e travisamento dei fatti, irragionevolezza e illogicità.
Il Comune ha assimilato residence (disciplinato dall’art. 62 della L.R. n. 42/2000 e dall’art. 12, comma 6, del d.lgs. n. 79/2011) e residenza turistico alberghiera (disciplinata dall’art. 27 della L.R. n. 42/2000), ignorando le peculiarità del primo (composto da appartamenti che possono formare oggetto di proprietà separata e i cui requisiti igienico sanitari sono quelli propri della civile abitazione, anche se devono essere gestiti unitariamente in forma imprenditoriale per fornire alloggio e servizi anche centralizzati).
2) Eccesso di potere per irragionevolezza e illogicità, errore e travisamento dei fatti, difetto di istruttoria e di motivazione, disparità di trattamento; violazione dell’art. 55 della L.R. n. 1/2005, degli artt. 45 e 62 della L.R. n. 42/2000 e dell’art. 42 del regolamento regionale n. 18/R del 23.4.2001.
Qualora il cambio di destinazione d’uso disciplinato dall’art. 40, comma 4, delle NTA del regolamento urbanistico non fosse riferibile ai residence e se per questi valesse il divieto di frazionamento e di modifica di destinazione sancito dall’art. 40, comma 3, ultimo periodo, vi sarebbe una illogica discriminazione (tanto più che i residence hanno caratteristiche intermedie tra le strutture ricettive e la civile abitazione).
3) Qualora si ritenga che l’art. 40, commi 3 e 4, delle NTA del regolamento urbanistico non vieti in assoluto il cambio di destinazione per i residence: violazione degli artt. 44, 62, 65, 78, 90 e 99 del piano strutturale, della scheda riguardante l’UTOE n. 13 e degli artt. 10 e 55 della L.R. n. 1/2005; eccesso di potere per irragionevolezza, illogicità, contraddittorietà, difetto di istruttoria e di motivazione; sviamento.
Il piano strutturale consente nell’UTOE 13 la destinazione residenziale e prevede la dismissione delle strutture ricettive più piccole (ad esempio, l’art. 90 del P.S. favorisce, in alternativa alle dismissioni delle strutture più piccole, lo sviluppo di nuove strutture turistico ricettive; l’art. 44, comma 2, del P.S. prevede, in relazione al sistema territoriale della pianura, il possibile cambio di destinazione d’uso a fini residenziali del patrimonio edilizio esistente; l’art. 65, comma 2, del P.S. indica come predominante, per l’area urbana di Marina, il peso percentuale della destinazione abitativa; il piano strutturale consente nuovi insediamenti residenziali), con la conseguenza che il regolamento urbanistico non può inibire l’incremento di funzione residenziale che scaturisca dal mutamento di destinazione d’uso di una struttura ricettiva. L’art. 47 delle NTA del regolamento urbanistico prevede la realizzazione di oltre 150 nuovi alloggi (di cui 19 derivanti da recupero e 130 da nuova costruzione.
4) Eccesso di potere per illogicità, irragionevolezza, sviamento, difetto di istruttoria e di motivazione; violazione degli artt. 41 e 42 della Costituzione; violazione degli artt. 44, 62, 65, 78, 90 e 99 delle NTA del piano strutturale, della scheda dell’UTOE 13 e degli artt. 10 e 55 della L.R. n. 1/2005.
I limiti introdotti dall’art. 40, comma 4, delle NTA del regolamento urbanistico ai fini dell’ammissibilità del mutamento di destinazione d’uso non rispondono a criteri di logica. Il fatto che il piano strutturale intenda valorizzare e potenziare la funzione residenziale significa che manca una ragione urbanistica giustificante i suddetti limiti; sotto altro profilo, i dati prestabiliti dal citato art. 40 in relazione alle superfici non sono giustificabili in base ad una valutazione di economicità gestionale e di convenienza imprenditoriale della funzione ricettiva (i ricorrenti si richiamano alla sentenza di questo TAR, n. 1047 del 30.5.2012).
5) Eccesso di potere per illogicità, irragionevolezza, sviamento, difetto di istruttoria e di motivazione; violazione degli artt. 41 e 42 della Costituzione; violazione dell’art. 78 del piano strutturale e dell’art. 73 del regolamento edilizio; violazione degli artt. 10 e 55 della L.R. n. 1/2005 e degli artt. 2, 3 e 6 del D.M. 5.7.1975; violazione degli artt. 45 e 62 della L.R. n. 42/2000 e dell’art. 42 del regolamento regionale n. 18/R del 23.4.2001.
I ricorrenti contestano la prevista limitazione minima della dimensione degli alloggi scaturenti dal mutamento di destinazione delle strutture ricettive; i requisiti minimi delle abitazioni trovano, come unica disciplina possibile, gli artt. 2, 3 e 6 del D.M. 5.7.1975 (recepiti dall’art. 73 del regolamento edilizio). E’ quindi contrastante con il D.M. sia la dimensione minima fissata nell’art. 40, comma 4, del regolamento urbanistico (130 mq.), sia la dimensione minima stabilita per le unità abitative dall’art. 78 del P.S. (65 mq.). Ai sensi dell’art. 62 della L.R. n. 42/2000, le unità abitative che compongono un residence soddisfano necessariamente i requisiti edilizi e igienico sanitari propri della civile abitazione, con la conseguenza che non può essere imposto il limite minimo di superficie pari a 130 mq. contrastante con detti requisiti; inoltre, il limite di 130 mq. è irrealistico in una situazione di notoria crisi economica del mercato immobiliare e paradossale nel caso di specie, in quanto per rispettarlo si dovrebbe procedere all’accorpamento di più alloggi, stravolgendo le caratteristiche dell’edificio e l’assetto proprietario; tale limite collide con quelli indicati dall’art. 78 del piano strutturale (65 mq.) e dall’art. 40, comma 5, del regolamento urbanistico (che non prevede, per gli interventi di cui all’art. 9, una estensione minima di superficie dell’alloggio).
Il limite di 130 mq. è illogico perché prescinde dalla tipologia di edifici, diversamente da quanto accade per il centro abitato di Pietrasanta (per il quale vale la superficie minima di 45 o 110 mq. a seconda della tipologia degli edifici, ex art. 75, comma 4, del P.S. ed art. 32, comma 7, del R.U.).
6) Violazione degli artt. 55 e 79 della L.R. n. 1/2005 e dell’art. 9 del regolamento regionale n. 3/R del 9.2.2007; eccesso di potere per irragionevolezza, illogicità, sviamento, difetto di istruttoria e di motivazione, errore e travisamento dei fatti.
I ricorrenti contestano il combinato disposto degli artt. 40, comma 4, e 7, comma 5, del regolamento urbanistico, laddove è imposto il piano di recupero anche nel caso in cui il cambio di destinazione avvenga mediante ristrutturazione edilizia per immobili di superficie superiore a 500 mq. (come nel caso dell’edificio in questione), con prevista necessità di garantire dotazioni minime di standard. Secondo gli interessati, in un contesto già completamente edificato e urbanizzato e, comunque, in relazione al mutamento di destinazione d’uso, non è possibile imporre un piano attuativo (solo il degrado, ex art. 9 del regolamento regionale n. 3/R del 9.2.2007, può costituire presupposto di adozione del piano di recupero). Né il piano di recupero è giustificabile a fronte di una mera ristrutturazione edilizia.
7) Nella denegata ipotesi in cui fosse accertata la necessità del piano di recupero: violazione dell’art. 55 della L.R. n. 1/2005, del D.M. n. 1444/1968, dell’art. 41 sexies della legge n. 1150/1942, degli artt. 45 e 62 della L.R. n. 42/2000 e dell’art. 42 del regolamento regionale n. 18/R del 23.4.2001; eccesso di potere per irragionevolezza, illogicità, sviamento, difetto di istruttoria e di motivazione, errore e travisamento dei fatti.
L’art. 40, comma 4, del regolamento urbanistico, nella parte in cui prevede, a fronte dell’adozione del piano di recupero, il reperimento di standard urbanistici e di parcheggi, non può operare in relazione ad un fabbricato inserito in un contesto edificato ed urbanizzato, rispetto al quale occorre solo variare la destinazione da residence a residenza; il Comune, nel momento in cui aveva permesso la realizzazione del residence, non poteva non tenere conto degli standard e dei parcheggi necessari; la legge n. 122/1989, richiamata nell’art. 40, comma 4, del regolamento urbanistico, si riferisce alle nuove costruzioni e non anche all’edificio preesistente.
8) Violazione degli artt. 17 e 55 della L.R. n. 1/2005 e dell’art. 3 della legge n. 241/1990; eccesso di potere per difetto di istruttoria e di motivazione, errore e travisamento dei fatti; irragionevolezza e illogicità.
Le richieste contenute nelle osservazioni della società ricorrente dovevano essere oggetto di esame accurato dell’amministrazione; manca, nelle controdeduzioni alle suddette osservazioni, una motivazione, tanto più che la destinazione residenziale è ammessa e incentivata dal piano strutturale in relazione all’UTOE n. 13. Parimenti immotivata è stata la reiezione della domanda di introdurre una disciplina specifica per i residence e l’assimilazione degli stessi alle residenze turistico alberghiere.
9) Violazione degli artt. 17 e 55 della L.R. n. 1/2005; eccesso di potere per difetto di istruttoria e di motivazione; illogicità, irragionevolezza, sviamento, errore e travisamento dei fatti.
E’ mancata un’analisi delle strutture ricettive esistenti; il Comune non tiene conto del fatto che quello dei ricorrenti è l’unico residence presente nel territorio di Pietrasanta.
Si è costituito in giudizio il Comune di Pietrasanta, il quale ha così replicato alle censure dedotte:
I) In ordine al regolamento urbanistico adottato ed alla connessa deliberazione della giunta comunale n. 179 del 26.7.2013, le censure sono generiche e tardive; l’impugnazione del regolamento urbanistico approvato è generica e comunque inammissibile nelle parti estranee agli specifici motivi di ricorso, rispetto alle quali la parte istante non ha evidenziato alcun interesse a ricorrere; vi è carenza di interesse a ricorrere in quanto, in caso di sentenza di accoglimento, rivivrebbe la previgente disciplina, data dalla variante al piano di settore per le strutture ricettive (che prevedeva, al pari del vigente regolamento urbanistico, la superficie massima pertinenziale di 1.000 mq.).
II) Non sussiste l’interesse all’impugnativa in capo alla società Residence Leopardi, la quale ha per scopo sociale la gestione del residence e quindi non sarebbe avvantaggiata dalla trasformazione in abitazioni residenziali ad uso privato.
III) Sono inammissibili le censure volte a contestare la reiezione dell’osservazione n. 917, in quanto formulate dai 4 ricorrenti, che però non l’hanno sottoscritta.
IV) L’art. 42 del regolamento regionale n. 18/R del 23.4.2001 prevede per i residence il servizio di ricevimento (segreteria, informazioni, portierato) per almeno 8 ore al giorno escluso i festivi.
V) L’art. 62 della L.R. n. 42/2000 prevede per il residence un minimo di 7 unità abitative, sul presupposto che tale quantità consenta già un profitto; le unità abitative del complesso immobiliare de quo sono 16, e vi corrispondono 41 posti letto (conteggiati nel piano turistico comunale), cosicché appare poco credibile la dichiarazione dei ricorrenti circa l’antieconomicità della gestione del residence.
VI) Non è richiesta l’adozione indiscriminata del piano di recupero, in quanto il medesimo è previsto in relazione alla garanzia del rispetto degli standard ex art. 7, comma 5, del regolamento urbanistico.
VII) L’art. 40 del regolamento urbanistico circoscrive la possibilità di cambio di destinazione alle strutture alberghiere di dimensioni ridotte (il citato art. 40, all’ultimo paragrafo del comma 3, in relazione alle residenze turistiche alberghiere ed ai residence statuisce che “non sono ammessi frazionamenti e cambi di destinazione d’uso”).
La difesa dei ricorrente ha a sua volta così controdedotto:
a) La previgente variante al piano di settore per le strutture ricettive non era in alcun modo riferibile all’immobile de quo, essendo applicabile unicamente agli alberghi (l’art. 1 della variante stessa precisa che “ai fini della presente variante per strutture ricettive si intendono gli alberghi”) e comunque l’annullamento giudiziale del regolamento urbanistico non potrebbe comportare la reviviscenza del precedente piano abrogato;
b) i ricorrenti hanno impugnato il regolamento urbanistico nel testo definitivamente approvato ed hanno chiarito che le censure riguardano la disciplina delle unità immobiliari di loro proprietà; l’interesse a ricorrere della società è dimostrato sia dalle osservazioni da essa presentate in esito all’adozione del regolamento urbanistico, sia dalla circostanza che i soci sono soltanto i proprietari degli alloggi;
c) la legittimazione a contestare la reiezione delle osservazioni pertiene non solo a chi le ha presentate, ma anche a chi sia interessato alla disciplina urbanistica oggetto delle osservazioni stesse;
d) nelle osservazioni risulta chiara la ragione per cui non è possibile la gestione remunerativa del residence.
All’udienza del 23 marzo 2016 la causa è stata posta in decisione.
DIRITTO
In via preliminare occorre soffermarsi sulle questioni in rito.
Il Comune di Pietrasanta ha eccepito l’irricevibilità e la genericità delle censure dedotte avverso il regolamento urbanistico adottato, ed ha obiettato che il regolamento urbanistico approvato costituisce l’unico provvedimento lesivo nei confronti della ricorrente.
L’eccezione non ha pregio.
La società istante ha impugnato il regolamento urbanistico adottato quale atto connesso al regolamento urbanistico approvato, e non ha quindi mosso censure specifiche riferite al primo.
E’ stata ulteriormente eccepita l’inammissibilità dell’impugnazione del regolamento approvato, per le parti estranee a specifici motivi di ricorso e in ordine alla genericità della domanda formulata in sede di conclusioni.
L’eccezione non ha alcun pregio.
La ricorrente ha evidenziato il proprio interesse leso, ha dedotto censure rivolte a specifiche disposizioni del regolamento urbanistico riferite alla sua proprietà immobiliare, ha chiesto, coerentemente, l’annullamento dell’atto impugnato.
Appare evidente che, alla luce delle censure dedotte, il regolamento urbanistico sarebbe annullato, in caso di accoglimento dell’impugnativa, nella parte riferita alla proprietà della società istante.
E’ semmai del tutto generica l’eccezione sollevata dal Comune, il quale non ha in alcun modo indicato quali sarebbero le parti estranee alla formulazione di specifici motivi di gravame, né ha spiegato le ragioni in base alle quali una rituale domanda di annullamento introdotta nel ricorso sarebbe generica.
L’amministrazione ha eccepito l’inammissibilità del gravame per difetto di interesse, sull’assunto che l’oggetto sociale della Residence Leopardi s.r.l. è circoscritto alla gestione del residence e dimostra quindi l’insussistenza di un effettivo interesse alla trasformazione in abitazioni ad uso privato.
L’eccezione è infondata.
Da un lato rileva l’interesse dei soci (che, in qualità di proprietari, hanno interesse alla diversa destinazione dell’immobile), dall’altro la natura non remunerativa della gestione del residence, dedotta dai ricorrenti, giustifica l’interesse azionato non solo dalle persone fisiche, ma anche dalla società Residence Leopardi.
L’amministrazione ha poi eccepito l’inammissibilità delle censure riferite alla reiezione dell’osservazione n. 917, in quanto non sottoscritta dai quattro ricorrenti proprietari.
Il rilievo non ha alcun pregio.
La predetta osservazione è stata presentata dal legale rappresentante della Residence Leopardi s.r.l. ed è riferita alla proprietà dei citati quattro ricorrenti.
Pertanto, poiché la controdeduzione espressa dal Consiglio Comunale in ordine al richiamato apporto collaborativo incide sulla posizione giuridica di quest’ultimi, oltre che sull’oggetto della gestione della società istante, sussiste in capo a tutti i ricorrenti l’interesse a dolersi del mancato accoglimento dell’osservazione presentata.
Il Comune resistente ha inoltre eccepito l’inammissibilità dell’impugnativa per carenza di interesse, sull’assunto che la contestata regolamentazione del cambio di destinazione d’uso delle strutture ricettive era già contenuta nella previgente variante al piano di settore per le strutture ricettive esistenti, la quale, in caso di accoglimento del ricorso, ritornerebbe in vigore, con la conseguenza che l’accoglimento stesso non potrebbe arrecare alcuna utilità ai deducenti.
L’eccezione non è condivisibile.
La predetta variante era riferita ai soli alberghi, e non anche ai residence, come evidenziato dalla difesa degli interessati, non smentita sul punto dalla replica della difesa del Comune resistente. Del resto, nel primo paragrafo della pagina 12 della memoria difensiva di quest’ultimo (depositata in giudizio il 18.2.2016) viene richiamato l’art. 1 della previgente variante al piano di settore per le strutture ricettive, il quale prevedeva l’applicabilità “esclusivamente agli alberghi” del richiamato rigoroso regime di mutamento di destinazione.
Entrando nel merito della trattazione dell’impugnativa, si osserva quanto appresso.
Con la prima censura i ricorrenti deducono che il Comune ha assimilato residence (disciplinato dall’art. 62 della L.R. n. 42/2000 e dall’art. 12, comma 6, del d.lgs. n. 79/2011) e residenza turistico alberghiera (disciplinata dall’art. 27 della L.R. n. 42/2000), ignorando le peculiarità del primo (composto da appartamenti che possono formare oggetto di proprietà separata e i cui requisiti igienico sanitari sono quelli propri della civile abitazione, anche se devono essere gestiti unitariamente in forma imprenditoriale per fornire alloggio e servizi anche centralizzati): l’assimilazione dei residence alle residenze turistico alberghiere si porrebbe in contraddizione con le loro caratteristiche.
Il motivo è infondato.
Sia i residence che le residenze turistico alberghiere rispondono ad una finalità turistico ricettiva, e non di stabile abitazione privata.
Invero, l’art. 62 della L.R. n. 42/2000 colloca i residence tra le strutture ricettive. Nello stesso senso si pone l’art. 12, comma 1, lett. e, del d.lgs. n. 79/2011.
Inoltre, il combinato disposto dell’art. 42, comma 1 lett. b, e dell’allegato H del regolamento regionale n. 18/R del 23.4.2001 prevede per i residence requisiti obbligatori che risultano appropriati alla funzione turistico ricettiva, quali ad esempio almeno 8 ore giornaliere (esclusi i festivi) per il servizio di ricevimento a cura di personale addetto, la conoscenza di almeno una lingua estera parlata dal personale addetto al servizio di ricevimento, il cambio di biancheria da bagno e da letto per almeno una volta alla settimana, la pulizia nelle unità abitative una volta alla settimana, la dotazione di un locale di ricevimento della clientela.
Analoga destinazione turistico ricettiva assumono le residenze turistico alberghiere, la cui principale differenza rispetto ai residence sta nella necessità del possesso di requisiti più rigorosi: il combinato disposto dell’art. 12, comma 2 lett. c, e l’allegato D del regolamento regionale n. 18/R del 23.4.2001 prescrive un servizio di ricevimento di almeno 12 ore al giorno, il servizio notturno, il servizio centralizzato di custodia valori, la conoscenza di almeno 2 lingue straniere da parte degli addetti ai servizi di portineria e ricevimento, il cambio della biancheria da bagno a giorni alterni, il cambio della biancheria da letto ogni 3 giorni, la pulizia nelle camere o unità abitative una volta al giorno, ecc..
In pratica le residenze turistico alberghiere si differenziano dai residence per i più frequenti servizi personali (pulizia dell’alloggio, cambio di biancheria, servizio di ricevimento) assicurati all’ospitato, servizi che comunque, sia pure con differenze quantitative, devono essere presenti in entrambe le strutture, nelle quali la prestazione offerta è in gran parte assimilabile a quella di un piccolo albergo.
La finalità turistico ricettiva che accompagna i residence trova riscontro nella prestazione di servizi personali individuati nell’allegato H del regolamento regionale n. 18/R del 2001, che valgono a distinguere l’attività dei residence stessi da quella propria di un locatore di un’abitazione privata, il quale rimane estraneo alla vita dell’ospitato: nel contratto di locazione ordinario, proprio dell’abitazione privata, ogni relazione tra i contraenti si esaurisce nella conclusione del contratto e nell’adempimento dei rispettivi obblighi, senza che via sia posto per rapporti riconducibili alla nozione di ospitalità e attività recettiva (TAR Toscana, III, 4.8.2000, n. 1826), che invece contraddistingue residence e residenze turistico alberghiere.
Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano, per l’ipotesi in cui l’art. 40, comma 3, delle NTA del regolamento urbanistico vietasse per i residence i cambi di destinazione d’uso, la disparità di trattamento rispetto agli alberghi (per i quali il mutamento di destinazione è ammesso, entro certi limiti, dall’art. 40, comma 4, del regolamento urbanistico) e deducono che, avendo i residence caratteristiche intermedie tra le strutture ricettive e la civile abitazione, sarebbe arbitrario il divieto di mutamento di destinazione in residenza.
La censura non è condivisibile.
Come visto, i residence sono ascrivibili alla categoria delle strutture ricettive extralberghiere ed hanno una peculiare connotazione che li rende idonei alla funzione turistico ricettiva, ma li distingue sia dagli alberghi che dalle abitazioni private; ne consegue che appare immune da profili sintomatici di eccesso di potere la contestata disciplina di cui all’art. 40, comma 3, delle NTA del regolamento urbanistico, che contempla per gli alberghi e i residence un diverso regime del cambio di destinazione d’uso.
In particolare, l’art. 40, comma 3 ultimo paragrafo, delle NTA del regolamento urbanistico stabilisce che “non sono ammessi frazionamenti e cambi di destinazione d’uso” e tale divieto, essendo introdotto nel paragrafo intitolato “Residenze turistiche alberghiere/Residence”, trova evidentemente applicazione nei confronti di residence ed RTA e non anche degli alberghi, ai quali si attaglia invece la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso prevista nel comma 4 del citato art. 40.
Quest’ultima disposizione si riferisce agli alberghi di piccole dimensioni e, comunque, la sua estensione al caso dei residence non potrebbe giovare ai ricorrenti, in quanto l’immobile in oggetto ha una superficie utile lorda (mq. 1.096) ed un lotto di pertinenza (mq. 1.275) superiori al limite massimo (rispettivamente mq. 600 e mq. 1000) previsto, ai fini della possibilità di mutamento della destinazione d’uso, dalla norma medesima.
La ragionevolezza del prefissato limite di superficie dell’edificio, già accertata da questo TAR con la sentenza n. 1198 dell’8.9.2015 (avente ad oggetto lo stesso art. 40 delle NTA del regolamento urbanistico impugnato con il ricorso adesso in esame), emerge dalle finalità che hanno ispirato l’approvazione del piano strutturale, costituite dal miglioramento dell’offerta turistico ricettiva nell’area costiera di Marina (art. 78 delle NTA del P.S.), dal rafforzamento della vocazione turistica entro l’area urbana costiera (pagina 16 della relazione al piano strutturale), dal potenziamento delle strutture ricettive, dalla previsione di 240 nuove camere nella zona (si veda la scheda del piano strutturale relativa all’UTOE n. 13, nella parte riguardante gli obiettivi funzionali e le dimensioni massime ammissibili) e soprattutto dalla “permanenza dei caratteri tipologici caratterizzati dalla prevalenza di edificazione discontinua mono-bifamiliare con resede a verde esclusivo” (art. 78, comma 6, delle NTA del piano strutturale).
Invero, la contestata potestà conformativa nei confronti dei residence appare funzionale agli obiettivi di salvaguardia dell'offerta turistica prestabiliti dal Comune e rispondente al corretto esercizio della discrezionalità di cui gode il Comune stesso nelle scelte pianificatorie; tanto più che è del tutto assente, negli scritti difensivi dei ricorrenti e nell’osservazione presentata ad esito dell’adozione del regolamento urbanistico, la concreta dimostrazione inerente alla pretesa antieconomicità dell'attività ricettiva svolta nel residence in questione (TAR Liguria, I, 26.3.2015, n. 344). Occorre infatti tenere conto che il Comune di Pietrasanta ha una forte vocazione turistica, e che tale vocazione sussiste, con maggiore evidenza, nella zona costiera, in località Marina, comprendente l’immobile dei ricorrenti.
D’altro canto l’amministrazione conserva il potere di determinare discrezionalmente la possibilità di mutamento di destinazione d’uso quando questa concerna non un singolo edificio, bensì un’intera categoria di immobili (nella fattispecie, residence e RTA situati nell’UTOE in questione), purché tale opzione si palesi non illogica né irrazionale. Nel caso in esame, la scelta operata dal Comune di Pietrasanta va inquadrata anche alla luce delle disposizioni contenute negli articoli 99 e 100 delle NTA del piano strutturale che, relativamente alla UTOE 13 “la Marina” (dove è situato l’immobile della ricorrente), fissa il dimensionamento massimo ammissibile di strutture a destinazione residenziale in 210 alloggi, di cui esclusivamente 30 a titolo di recupero del patrimonio edilizio esistente. Coerentemente con tale intento l’articolo 78 delle NTA del piano strutturale stabilisce che “in tale ambito il P.S. persegue prioritariamente il mantenimento del rafforzamento della funzione abitativa delle unità edilizie, nonché il miglioramento dell’offerta per attività di carattere commerciale e turistico ricettive… In tale ambito il P.S. si prefigge la permanenza dei caratteri tipologici caratterizzati dalla prevalenza di edificazione discontinua mono-bifamiliare con resede a verde esclusivo”, caratteristiche, quest’ultime, che si palesano incompatibili con il mutamento di destinazione edilizia cui i ricorrenti aspirano per il proprio immobile (TAR Toscana, I, 8.9.2015, n. 1198).
Alla stregua di tali considerazioni, appaiono infondati anche il terzo e il quarto motivo di gravame, in quanto la scelta, espressa quale criterio di impostazione del piano strutturale, di rafforzare l’offerta turistico ricettiva, ha come logica conseguenza la preclusione, al di fuori dei ristretti limiti stabiliti dall’art. 40, comma 4, delle NTA del regolamento urbanistico, di mutamenti di destinazione d’uso riguardanti le strutture recettive alberghiere; infatti, una illimitata possibilità di modifica di destinazione in residenziale rafforzerebbe la funzione abitativa valorizzata dall’art. 78 del piano strutturale ma contraddirebbe l’obiettivo del miglioramento dell’offerta turistico ricettiva parimenti posto dal piano strutturale per la zona in questione.
La sopra evidenziata legittimità del limite di 600 metri quadrati di superficie utile lorda, escludendo da sé sola qualsiasi possibilità, per i deducenti, di usufruire della possibilità di cambio di destinazione d’uso ammessa entro rigorosi limiti dall’art. 40, comma 4, del regolamento urbanistico, priva gli stessi di interesse a coltivare il quinto motivo di impugnativa, incentrato sulla asserita illegittimità della prevista limitazione minima della dimensione degli alloggi scaturenti dal mutamento di destinazione delle strutture ricettive.
La stessa considerazione vale in ordine al sesto e al settimo motivo, riferiti alla prevista necessità del piano di recupero. Invero, la seconda parte del citato art. 40 comma 4 prescrive il piano di recupero nei casi di cui all’art. 7, comma 5 (che lo rende obbligatorio nei casi di interventi di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso aventi superficie utile lorda superiore a 500 metri quadrati), fermo restando il limite della superficie esistente (stabilito in 600 metri quadrati nella prima parte dell’art. 40 comma 4), il quale come visto pone legittimamente i ricorrenti al di fuori della facoltà di modifica prevista nel menzionato art. 40.
Con l’ottava censura gli esponenti deducono che le richieste contenute nell’osservazione della società ricorrente dovevano essere oggetto di esame accurato dell’amministrazione e che manca, nelle controdeduzioni del Comune, una motivazione, tanto più che la destinazione residenziale è ammessa e incentivata dal piano strutturale in relazione all’UTOE n. 13; aggiungono che parimenti immotivata appare la reiezione della domanda di introdurre una disciplina specifica per i residence e l’assimilazione degli stessi alle residenze turistico alberghiere.
Il rilievo è infondato.
Il rigetto della predetta osservazione assume a motivazione il ravvisato contrasto con gli obiettivi, indirizzi e prescrizioni degli strumenti di pianificazione.
Ciò in quanto il richiesto inserimento della struttura in questione tra le aree residenziali di recente formazione da un lato asseconderebbe la finalità, posta dal piano strutturale, di incentivare la destinazione abitativa, ma dall’altro sarebbe contraria al prefissato obiettivo dell’incremento dell’offerta recettiva.
Peraltro, in relazione ai limiti di superficie posti dall’art. 40, comma 4, del regolamento urbanistico il Comune, nel respingere l’osservazione (n. 740) presentata da un terzo, ha fatto presente che il presupposto di tale norma è non incentivare il cambio di destinazione d’uso se non per quelle strutture che, a causa delle dimensioni molto ridotte (inferiori a quelle del residence in argomento), non hanno possibilità di adeguamento alle richieste di mercato (TAR Toscana, I, 8.9.2015, n. 1198).
Inoltre, le osservazioni dei privati al regolamento urbanistico adottato costituiscono apporti collaborativi alla sua formazione e non danno luogo a peculiari aspettative, per cui la loro reiezione o il loro accoglimento parziale non richiede una specifica motivazione. In altri termini, è sufficiente che esse siano esaminate e ragionevolmente ritenute in contrasto con gli interessi e le considerazioni generali poste alla base della formazione del regolamento urbanistico (Cons. Stato, IV, 10.6.2014, n. 2973; idem, I, 29.1.2015, n. 283).
Con il nono rilievo le parti istanti deducono che le determinazioni concernenti l’immobile de quo difetterebbero di un’accurata istruttoria e di una congrua motivazione.
La censura è infondata alla stregua delle considerazioni espresse nella trattazione dei precedenti motivi di impugnativa.
In conclusione, il ricorso deve essere respinto.
Sussistono, tuttavia, giusti motivi per compensare tra le parti le spese di giudizio, viste la particolarità e la complessità delle questioni dedotte.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso in epigrafe, lo respinge. Spese compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 23 marzo 2016 con l'intervento dei magistrati:
Armando Pozzi, Presidente
Bernardo Massari, Consigliere
Gianluca Bellucci, Consigliere, Estensore