Spiegare la questione non è molto semplice, spero di riuscirci.
Nel 2001 viene aperto un centro commerciale da parte della Società “A”, rientrante nella classificazione di media struttura composto da: una media struttura, n. 35 esercizi di vicinato e altre attività complementari.
Tutte le unità immobiliari costituenti il centro commerciale sono di proprietà della Società “B”;
Titolare dell’autorizzazione amministrativa commerciale dell’intero centro è la Società “A”.
Prima dell’avvio dell’attività la Società “A” stipula con la società “B” contratto di locazione di tutte le unità immobiliari che costituiscono il Centro.
La Società “A” titolare dell’autorizzazione amministrativa del Centro concede in affitto d’azienda a ai vari operatori i locali commerciali, mentre gestisce in proprio l’attività commerciale relativa alla media struttura di vendita per il settore alimentare.
La Società “B” proprietaria delle unità immobiliare fallisce nel 2009, quindi si apre il fallimento.
La Società “A” continua a pagare l’affitto delle unità immobiliari al curatore fallimentare della Società “B”.
Nel 2013 fallisce anche la società “A” , quindi si apre un altro fallimento.
Ci sono quindi due curatori fallimentari.
Il curatore fallimentare della Società “B” vende le unità immobiliari, che sono acquistati da vari soggetti, chi acquista più unità immobiliari, che ne acquista una sola, chi acquista le aree a parcheggio vincolate al centro commerciale con la concessione edilizia ecc…
Il curatore fallimentare della Società “A” vende invece le attrezzature di proprietà di “A” e trasferisce anche l’autorizzazione commerciale che viene acquistata da un soggetto che ha anche acquistato dal fallimento di “B” le aree a parcheggio ed alcuni locali (n.4).
Perviene al SUAP richiesta di subingresso nell’autorizzazione commerciale da parte del soggetto che ha acquistato la licenza commerciale previa presentazione dell’atto con il quale il Giudice del fallimento, tramite il curatore, ha autorizzato la vendita.
Il SUAP ha sospeso la pratica in quanto essendo il Centro commerciale una struttura unitaria e non scindibile non era stata presentata la documentazione necessaria (prevenzione incendi, dimostrazione della disponibilità delle aree a parcheggio ecc…) MA NON PER LA MANCATA DIPOSNIBILITA' DI TUTTI I LOCALI DEL CENTRO.
Il problema che vorrei porre alla vostra attenzione e che mi sta creando non pochi problemi e’ il seguente:
1) E’ possibile il rilascio dell’autorizzazione commerciale del centro a favore di chi l’ha acquistata dal curatore pur non avendo la materiale disponibilità di tutti i locali?
2) Ai fini di reintestare l’autorizzazione o di rilasciare la ricevuta SCIA a seguito di subingresso il richiedente ha l’obbligo di dimostrare di avere la disponibilità dei locali?
3) Il SUAP può chiedere di dimostrare ciò all’atto delle reintestazione?
4) Non è che la disponibilità dei locali non deve essere dimostrata ai fini del rilascio del titolo ma solo all’atto dell’apertura del centro commerciale, ovvero quando lo stesso entra in funzione?
Perché ho dei dubbi – Il D.lgs. n. 114/1998, la legge regionale Lazio n.33/1999, il Documento programmatico sulle aree private della Regione Lazio Delibera n. 57/2007 - non prevede per i centri commerciali ma neanche per i semplici esercizi di vicinato che tra i documenti da presentare, sia per la SCIA o per l’istanza intesa al rilascio di un titolo autorizzativo per l’apertura dei centri commerciali, di dimostrare di avere la disponibilità del/i locale/i.
Anche volendo ricercare all’interno della normativa regionale una analogia che preveda l’obbligo di dimostrare di avere la disponibilità dei locali ai fini del rilascio del titolo non ho trovato nulla, anzi l’art.11 della L.R. 21/2006 sulla somministrazione di alimenti e bevande prevede l’opposto, ovvero:
“l’esame della domanda ed il rilascio dell’autorizzazione non sono subordinati alla disponibilità dei locali nei quali si intende svolgere l’attività di somministrazione”.
Il problema non è di poco conto, visto che la maggioranza di coloro che hanno acquistato i singoli locali ritengono che al dante causa, che ha acquistato l’autorizzazione commerciale per subingresso ed alcuni locali interni al centro, l’amministrazione non debba procedere alla reintestazione dell’autorizzazione dell’intero centro a suo favore, l’acquirente ritiene invece che la reintestazione dell’autorizzazione a proprio nome è un atto dovuto da parte dell’amministrazione in quanto trattasi di subingresso.
Il Curatore di “A” poteva vendere, come si suole dire, il solo pezzo di carta visto che nel sub ingresso si trasferisce l’azienda nel suo complesso?
Come ritenete che il SUAP debba comportarsi?
Ci sono altri margini di intervento nei confronti della Curatela?
Grazie ma non so cosa fare.
:'(
[color=red]Premessa: alla faccia del quesito!!!!![/color]
1) E’ possibile il rilascio dell’autorizzazione commerciale del centro a favore di chi l’ha acquistata dal curatore pur non avendo la materiale disponibilità di tutti i locali?
[color=red]A mio avviso sì. La disponibilità dei locali non è condizione per la titolarità della "licenza" del centro commerciale[/color]
2) Ai fini di reintestare l’autorizzazione o di rilasciare la ricevuta SCIA a seguito di subingresso il richiedente ha l’obbligo di dimostrare di avere la disponibilità dei locali?
[color=red]NO[/color]
3) Il SUAP può chiedere di dimostrare ciò all’atto delle reintestazione?
[color=red]NO[/color]
4) Non è che la disponibilità dei locali non deve essere dimostrata ai fini del rilascio del titolo ma solo all’atto dell’apertura del centro commerciale, ovvero quando lo stesso entra in funzione?
[color=red]Neanche in quella fase. La DISPONIBILITA' MATERIALE è questione che attiene al diritto civile e che non riguarda il SUAP. L'interessato potrebbe operare sulla base di locazione o di comodato d'uso non scritto ...[/color]
Perché ho dei dubbi – Il D.lgs. n. 114/1998, la legge regionale Lazio n.33/1999, il Documento programmatico sulle aree private della Regione Lazio Delibera n. 57/2007 - non prevede per i centri commerciali ma neanche per i semplici esercizi di vicinato che tra i documenti da presentare, sia per la SCIA o per l’istanza intesa al rilascio di un titolo autorizzativo per l’apertura dei centri commerciali, di dimostrare di avere la disponibilità del/i locale/i.
[color=red]Certo, la disponibilità dei locali non è condizione rilevante in sede amministrativa[/color]
Anche volendo ricercare all’interno della normativa regionale una analogia che preveda l’obbligo di dimostrare di avere la disponibilità dei locali ai fini del rilascio del titolo non ho trovato nulla, anzi l’art.11 della L.R. 21/2006 sulla somministrazione di alimenti e bevande prevede l’opposto, ovvero:
“l’esame della domanda ed il rilascio dell’autorizzazione non sono subordinati alla disponibilità dei locali nei quali si intende svolgere l’attività di somministrazione”.
[color=red]vero ... detto ad abundantiam proprio per scongiurare una diversa interpretazione.
Anche se analoga disposizione non è contenuta nella lr sul commercio vale il principio E' CONSENTITO TUTTO CIO' CHE NON E' VIETATO e non si può prescrivere un requisito non previsto dalla legge.[/color]
Il problema non è di poco conto, visto che la maggioranza di coloro che hanno acquistato i singoli locali ritengono che al dante causa, che ha acquistato l’autorizzazione commerciale per subingresso ed alcuni locali interni al centro, l’amministrazione non debba procedere alla reintestazione dell’autorizzazione dell’intero centro a suo favore, l’acquirente ritiene invece che la reintestazione dell’autorizzazione a proprio nome è un atto dovuto da parte dell’amministrazione in quanto trattasi di subingresso.
Il Curatore di “A” poteva vendere, come si suole dire, il solo pezzo di carta visto che nel sub ingresso si trasferisce l’azienda nel suo complesso?
[color=red]E' il giudice fallimentare che valuta se è trasferibile l'azienda (così come in condizioni ordinarie è il notaio). In sede fallimentare l'azienda può anche essere il mero pezzo di carta o meglio l'azienda sulla carta e l'avviamento commerciale, che comunque deve esserci.
Tu non puoi sindacare l'operato del giudice.[/color]
Come ritenete che il SUAP debba comportarsi?
[color=red]Accettare la scia di subingresso[/color]
Ci sono altri margini di intervento nei confronti della Curatela?
[color=red]vedi sopra[/color]
Ti ringrazio per la celere e puntuale risposta, è la stessa mia intepretazione, però devo chiarire ancora un punto perché non ho voluto appensatire il primo quesito.
Perfetto, accetto la SCIA di subingresso.
Può il titolare avviare il centro commerciale solo su cinque locali di sua proprieà (la media struttura alimentare e n. 5 esercizi di vicinato) in quanto gli altri proprietari non hanno intenzione né di locare i locali di loro proprietà ne contrattare con il medesimo atti di subingresso o similari.
Considera comunque che la somma delle superfici commerciali dei 5 locali sopra indicati corrisponde ad un totale di circa 900 mq. su 2300 mq. concessi per l'intero centro.
L'unico problema è che la L.R.Lazio 33/1999 prevede che nei centri commerciali con superficie divendita inferiore a 20.000 mq. almeno il 30 per cento della superficie di vendita deve essere destinato agli esercizi di vicinato.
Quindi la superficie di vendita dell'intero centro è di 2300 mq. il 30% da destinare agli esercizi di vicinato é pari a 690 mq. La superficie di vendita dei 4 esercizi di vicinato, perché l'altra é una media struttura, è pari a mq. 360 mq. quindi non soddisferebbe il requisito richiesto.
Cosa ne pensi?
Ed ancora come si concilia questa norma della L.R. Lazio, purtroppo ancora in vigore, con il divieto di imporre parametri numerici in aplicazione delle norme sulla concorrenza e sulla liberalizzazione?
Saluti, Maurizio
Ti ringrazio per la celere e puntuale risposta, è la stessa mia intepretazione, però devo chiarire ancora un punto perché non ho voluto appensatire il primo quesito.
Perfetto, accetto la SCIA di subingresso.
Può il titolare avviare il centro commerciale solo su cinque locali di sua proprieà (la media struttura alimentare e n. 5 esercizi di vicinato) in quanto gli altri proprietari non hanno intenzione né di locare i locali di loro proprietà ne contrattare con il medesimo atti di subingresso o similari.
Considera comunque che la somma delle superfici commerciali dei 5 locali sopra indicati corrisponde ad un totale di circa 900 mq. su 2300 mq. concessi per l'intero centro.
L'unico problema è che la L.R.Lazio 33/1999 prevede che nei centri commerciali con superficie divendita inferiore a 20.000 mq. almeno il 30 per cento della superficie di vendita deve essere destinato agli esercizi di vicinato.
Quindi la superficie di vendita dell'intero centro è di 2300 mq. il 30% da destinare agli esercizi di vicinato é pari a 690 mq. La superficie di vendita dei 4 esercizi di vicinato, perché l'altra é una media struttura, è pari a mq. 360 mq. quindi non soddisferebbe il requisito richiesto.
Cosa ne pensi?
Ed ancora come si concilia questa norma della L.R. Lazio, purtroppo ancora in vigore, con il divieto di imporre parametri numerici in aplicazione delle norme sulla concorrenza e sulla liberalizzazione?
Saluti, Maurizio
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La tua integrazione apre altri scenari ancor più complessi su cui ti esprimo il mio parere (da prendere "cum grano salis").
1) in linea teorica l'interessato può attivare il centro commerciale anche relativamente a 5 esercizi + msv. Deve dimostrare i requisiti strutturali e funzionali (parcheggi, standard ecc...) che normalmente dovrebbe avere. Ovviamente presenterà comunicazione di riduzione di superficie del centro commerciale.
Ciò AL NETTO della disciplina regionale in merito al "30% da adibire ad esercizi di vicinato".
La [b]Corte Costituzionale[/b], con la sentenza 9.3.2007, n. 64, è stata chiamata a pronunciarsi sulla legittimità di alcune disposizioni della Regione Umbra in materia di commercio, con le quali era stato previsto che per la realizzazione di una grande struttura di vendita nella forma del centro commerciale, la superficie di vendita degli esercizi di vicinato e delle medie strutture di vendita doveva risultare pari ad almeno il 30 per cento della superficie totale del centro stesso. Di questa percentuale del 30 per cento, almeno la metà (cioè il 15 per cento) doveva essere riservato ad operatori di piccole e medie dimensioni operanti sul territorio da almeno cinque anni.
Il Giudice delle Leggi non ha ritenuto le disposizioni sottoposte al suo scrutinio lesive del principio di libertà di concorrenza, ex art. 41 Cost., per le seguenti ragioni “ La riserva del 30% della superficie di una grande struttura di vendita in favore delle piccole e delle medie strutture, e quelle del 15 per cento per chi già fosse operante sul territorio regionale da un congruo periodo, non determina una lesione ingiustificata e irragionevole del principio della libera concorrenza e/o di uguaglianza, in quanto, pur derogando, peraltro in misura limitata al criterio della parità che deve caratterizzare l’assetto competitivo di un mercato, ha lo scopo di ridurre i possibili effetti negativi a breve, sotto il profilo socio-economico, dell’intervento regolatorio”.
Viene quindi riconosciuta al legislatore regionale la potestà di fissare per legge limiti al principio di libertà di concorrenza e di parità di accesso al mercato, quando l’intervento non appare né ingiustificato e neppure irragionevole e se esso è sostenuto dalla necessità di ridurre gli effetti negativi, oltretutto in un limitato arco temporale, che si possono produrre sul tessuto economico preesistente.
Prosegue affermando che “la norma tutela l’esigenza di interesse generale – peraltro espressamente richiamata dal citato art. 6, comma 1, lett. f), del d.lgs. n. 114 del 1998 – di riconoscimento e valorizzazione del ruolo delle piccole e medie imprese già operanti sul territorio regionale: essa è, infatti, volta a consentire a queste ultime – che hanno dato un significativo apporto alla vitalità del sistema economico regionale per un congruo lasso di tempo ( cinque anni) e che sono esposte a subire le conseguenze dell’impatto delle grandi strutture – di adattarsi all’evoluzione del settore, conservando adeguati spazi di competitività”.
TALE RAGIONAMENTO VALE OVVIAMENTE ANCHE PER LA LEGISLAZIONE REGIONALE DEL LAZIO.
Quindi l'interessato dovrà RIDURRE la superficie della MSV per rientrare nella percentuale del 30% citato.
ALTERNATIVAMENTE dovrà reperire altri spazi di superficie di vendita di vicinato (es. spezzando la MSV in due, una MSV ed un vicinato) ....
Se ho ben capito la tua disquisizione in riferimento al 30% mi troverei in questa situazione:
1)Autorizzo il subingresso per l’intera superficie del Centro pari a mq. 2300 di cui 850 mq. di superficie riguardano la media struttura. Al momento dell’inizio della vendita all’interno del Centro la titolare dell’autorizzazione deve dimostrare di avere a disposizione per gli esercizi di vicinato una superficie non inferiore a mq. 960. Se così è, TUTTO OK quindi NON DEVE PROCEDERE A RIDURRE LA SUPERFICIE DEL CENTRO;
2)Non può soddisfare il requisito sopra descritto, allora deve presentare SCIA per riduzione della superficie del Centro che sarà costituito dalla meda struttura per mq. 850 e dovrà dimostrare di aver soddisfatto il requisito in termini di superficie per gli esercizi di vicinato pari al 30% di 850, quindi per mq. 255. Pertanto la superficie del Centro dovrà essere ridotta da mq. 2300 ad un minimo di mq. 1105.
3)Se si verifica questa ultima ipotesi tutti coloro che hanno acquistato dal fallimento le unità immobiliari all’interno del Centro non potranno comunque più utilizzarli se non trovano un accordo con il titolare dell’autorizzazione del Centro?
Saluti
Se ho ben capito la tua disquisizione in riferimento al 30% mi troverei in questa situazione:
1)Autorizzo il subingresso per l’intera superficie del Centro pari a mq. 2300 di cui 850 mq. di superficie riguardano la media struttura. Al momento dell’inizio della vendita all’interno del Centro la titolare dell’autorizzazione deve dimostrare di avere a disposizione per gli esercizi di vicinato una superficie non inferiore a mq. 960. Se così è, TUTTO OK quindi NON DEVE PROCEDERE A RIDURRE LA SUPERFICIE DEL CENTRO;
2)Non può soddisfare il requisito sopra descritto, allora deve presentare SCIA per riduzione della superficie del Centro che sarà costituito dalla meda struttura per mq. 850 e dovrà dimostrare di aver soddisfatto il requisito in termini di superficie per gli esercizi di vicinato pari al 30% di 850, quindi per mq. 255. Pertanto la superficie del Centro dovrà essere ridotta da mq. 2300 ad un minimo di mq. 1105.
3)Se si verifica questa ultima ipotesi tutti coloro che hanno acquistato dal fallimento le unità immobiliari all’interno del Centro non potranno comunque più utilizzarli se non trovano un accordo con il titolare dell’autorizzazione del Centro?
Saluti
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Confermo tutti e 3 i punti, anche l'ultimo precisando che, chi compra gli EV potrà ovviamente aprire autonomamente, al di fuori del centro commerciale se non trova accordo.
Mi sono preso un po’ di tempo per approfondire la tua ultima risposta.
La situazione reale del centro prevede: un’unica entrata al Centro commerciale - nessun esercizio di vicinato ha aperture verso l’esterno , ovvero per accedere agli esercizi del piano terra, primo e secondo piano si può accedere soltanto dall’unica entrata principale del Centro.
La L.R. Lazio all’art. 19, comma 1, lett. f) sancisce che: relativamente agli esercizi di vicinato, assicurare che i parcheggi, reperibili anche su aree pubbliche, in superficie o sotterranei, siano dimensionati nella misura minima di mq. 0,50 per ogni metro quadro di superficie di vendita
Nessun esercizio di vicinato può garantire la superficie delle aree a parcheggio, perché l’area a parcheggio che soddisfaceva i requisiti dell’interno Centro è di proprietà (è stata acquistata) dallo stesso soggetto che ha acquisito l’autorizzazione commerciale dell’intero Centro ovvero da colui che ha chiesto il subingresso . Pertanto la vedo dura per gli altri proprietari aprire autonomamente al di fuori del centro commerciale.
Approfondendo la questione qualche problemino esiste anche per il titolare del Centro, considerato che il Centro Commerciale Intersettoriale di cui si discute per definizione "deve essere composto da un minimo di dodici esercizi in diretta comunicazione tra loro o posti all’interno di una struttura funzionalmente unitaria articolata lungo un percorso pedonale di accesso comune, ovvero che si configurino come insieme unitario dell’offerta commerciale e dei servizi connessi, organizzato in superfici coperte e a cielo libero, e che si presenta all’utente come quadro integrato d’insieme unitariamente fruibile"
Dagli atti visionati tutti coloro che hanno acquistato le unità immobiliari sono titolari in parti millesimali anche degli spazi condominiali interni al Centro ( corridoi, aree occupate dalle scale mobili, ascensori ecc..).
Mi sembra una questione ingarbugliata per loro ed anche per me.
Qualche ulteriore suggerimento?
Saluti
Mi sono preso un po’ di tempo per approfondire la tua ultima risposta.
La situazione reale del centro prevede: un’unica entrata al Centro commerciale - nessun esercizio di vicinato ha aperture verso l’esterno , ovvero per accedere agli esercizi del piano terra, primo e secondo piano si può accedere soltanto dall’unica entrata principale del Centro.
La L.R. Lazio all’art. 19, comma 1, lett. f) sancisce che: relativamente agli esercizi di vicinato, assicurare che i parcheggi, reperibili anche su aree pubbliche, in superficie o sotterranei, siano dimensionati nella misura minima di mq. 0,50 per ogni metro quadro di superficie di vendita
Nessun esercizio di vicinato può garantire la superficie delle aree a parcheggio, perché l’area a parcheggio che soddisfaceva i requisiti dell’interno Centro è di proprietà (è stata acquistata) dallo stesso soggetto che ha acquisito l’autorizzazione commerciale dell’intero Centro ovvero da colui che ha chiesto il subingresso . Pertanto la vedo dura per gli altri proprietari aprire autonomamente al di fuori del centro commerciale.
Approfondendo la questione qualche problemino esiste anche per il titolare del Centro, considerato che il Centro Commerciale Intersettoriale di cui si discute per definizione "deve essere composto da un minimo di dodici esercizi in diretta comunicazione tra loro o posti all’interno di una struttura funzionalmente unitaria articolata lungo un percorso pedonale di accesso comune, ovvero che si configurino come insieme unitario dell’offerta commerciale e dei servizi connessi, organizzato in superfici coperte e a cielo libero, e che si presenta all’utente come quadro integrato d’insieme unitariamente fruibile"
Dagli atti visionati tutti coloro che hanno acquistato le unità immobiliari sono titolari in parti millesimali anche degli spazi condominiali interni al Centro ( corridoi, aree occupate dalle scale mobili, ascensori ecc..).
Mi sembra una questione ingarbugliata per loro ed anche per me.
Qualche ulteriore suggerimento?
Saluti
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In questa fase ed a queste condizioni l'unico suggerimento è: NON FARE IL CONSULENTE DI PARTE.
Tu devi gestire le istanze pervenute. Se vi sono i requisiti autorizzi, altrimenti neghi.
MENO INFO si forniscono (non per non darle, ma perchè implicano un approfondimento "non da sportello") più si fa il proprio dovere.
Se le parti non raggiungono un accordo e questo è indispensabile per la prosecuzione di uno o l'atro ... tu fai da spettatore e sarà un giudice civile ad intervenire!!
Scusa se ritorno sulla questione con riferimento alla mia ultima precisazione.
Le mie domande non servono a suggerire qualcosa a qualcuno, (consulenze di parte), conosco perfettamente qual'é il ruolo del SUAP e sopratutto del dipendente comunale. Applico pedissequamente il D.pr. 160 alla lettera ovvero, ricevo le scia o le istanze e previa verifica formale le rimetto immediatamente agli uffici coinvolti nel procedimento SUAP ( titolari degli endoprocedimenti) per il parere di competenza.
Volevo solo un supporto giuridico per capire come comportarmi in qualità di responsabile SUAP, volevo solo avere delle risposte nel caso in cui la situazione evolvesse nel senso da te proposto, ovvero ho considerato come se tu fossi il LORO CONSULENTE e quindi come comportarmi nel caso in cui ciascuno dei proprietari dei singoli locali, singolarmente, ovvero per proprio conto, presentasse al SUAP la SCIA per l'apertura di un esercizio di vicinato, proprio come tu hai ritenuto fattibile.
Tutto qui, nessuna consulenza di parte.
Ti saluto cordialmente.
Scusa se ritorno sulla questione con riferimento alla mia ultima precisazione.
Le mie domande non servono a suggerire qualcosa a qualcuno, (consulenze di parte), conosco perfettamente qual'é il ruolo del SUAP e sopratutto del dipendente comunale. Applico pedissequamente il D.pr. 160 alla lettera ovvero, ricevo le scia o le istanze e previa verifica formale le rimetto immediatamente agli uffici coinvolti nel procedimento SUAP ( titolari degli endoprocedimenti) per il parere di competenza.
Volevo solo un supporto giuridico per capire come comportarmi in qualità di responsabile SUAP, volevo solo avere delle risposte nel caso in cui la situazione evolvesse nel senso da te proposto, ovvero ho considerato come se tu fossi il LORO CONSULENTE e quindi come comportarmi nel caso in cui ciascuno dei proprietari dei singoli locali, singolarmente, ovvero per proprio conto, presentasse al SUAP la SCIA per l'apertura di un esercizio di vicinato, proprio come tu hai ritenuto fattibile.
Tutto qui, nessuna consulenza di parte.
Ti saluto cordialmente.
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Ciao Maurizio,
confermo che la "linea da seguire" è quella della VALUTAZIONE CASO PER CASO.
Se Tizio ti presenta scia di vicinato e non ha disponibilità di parcheggi ha dichiarato il falso. Quindi dichiari inefficace la scia ed invii in procura.
Idem per il Centro commerciale se non ha le dotazioni minime di esercizi di vicinato o di esercizi complessivi.
NON è detto che riescano a risolvere i loro problemi ... sono eventi che accadono continuamente e non esistendo DEROGHE alla normativa occorre che l'interessato si attivi per risolverle senza chiedere scorciatoie in Comune.
Al momento non vedo altre strade se non quella detta nella prima risposta circa la riduzione di superficie per il centro commerciale.
Grazie di tutto, al termine della questione renderò noto lo sviluppo finale che potrebbe aiutare i colleghi del sito nel caso in cui
dovessero trovarsi a trattare identica fattispecie.
Maurizio