Buonasera, scrivo dalla Calabria, nella speranza di ricevere chiarimenti e delucidazioni sulla mia situazione. In famiglia possediamo alcuni appartamenti che durante la stagione estiva affitto per brevi periodi a turisti, ma ho alcuni dubbi a proposito:
1) qual è il numero massimo di appartamenti che si possono locare "short lets" in forma non imprenditoriale in Calabria?
2) siccome ho dei parenti che abitano fuori e che possiedono appartamenti ereditati dai genitori, ma che per ovvie ragioni non riescono a gestire da soli, potrei occuparmi io della gestione, stipulando con i proprietari un regolare contratto di locazione nel quale si permette il subaffitto, e riaffittando gli stessi appartamenti settimanalmente a turisti?
3) in tal caso, il reddito da dichiarare nel quadro RL sarebbe al netto dei canoni di affitto pagati e delle spese sostenute?
4) esiste un limite al reddito?
5) devo rilasciare ricevuta applicando la marca da bollo da 2 €?
6) qualora fossi obbligato ad aprire la partita IVA ci sarebbe comunque un limite massimo al numero di appartamenti che si possono prendere in locazione e sublocare?
7) tale attività rientrerebbe nell'ambito di applicazione del nuovo regime forfettario 2016 e, qualora dovessi sforare i limiti di fatturato previsti da tale regime, i canoni di locazione incassati sarebbero soggetti ad IVA?
Preciso che mi troverei a gestire una decina di appartamenti in totale (fra appartamenti dei miei genitori e appartamenti dei miei parenti), che li andrei a locare da giugno a settembre, e che si tratterebbe di "locazioni pure", senza la fornitura di qualsiasi servizio di natura accessoria (quali pulizie, cambio biancheria, ecc...)
Non esiste una norma che detta il limite fra attività imprenditoriale o meno.
Diciamo che l’affitto di vari appartamenti senza dar vita ad un’organizzazione stabile per farlo in modo professionale resta sicuramente fuori dall’ambito IVA. Lo stesso dicasi se le locazioni turistiche si trasformano in “strutture ricettive”, cioè quando vengono erogati i servizi tipici della ricezione: somministrazione, riassetto, ecc. In questo caso ci sarebbero anche le sanzioni per attività illegittima (senza abilitazione) di struttura ricettiva.
Io non approfondisco il discorso fiscale (per quello occorre un commercialista).
Tieni conto però dell’ultima modifica alla legge regionale della Calabria n. 4/95.
E’ stato introdotto l’art. 16-bis:
[i]Art. 16-bis
Appartamenti ammobiliati per uso turistico
1. Non sono soggetti alla disciplina dell'esercizio delle case o appartamenti per vacanza i proprietari o usufruttuari che danno in locazione a turisti case e appartamenti in numero non superiore a tre, nel corso di una o più stagioni turistiche con contratti aventi validità non superiore ai sei mesi consecutivi, senza la fornitura di servizi aggiuntivi e sempre che l'attività non sia organizzata sotto forma di impresa.
2. Coloro che intendono dare alloggio a turisti secondo le modalità di cui al comma 1 devono darne comunicazione al comune in cui è ubicato l'immobile ovvero gli immobili entro il 31 marzo, nelle località a vocazione turistico/balneare, ed entro il 31 ottobre nelle restanti località; in ogni caso tale comunicazione deve essere data almeno una settimana prima dell'arrivo degli ospiti in relazione alla prima locazione.
3. I soggetti di cui al comma 1 sono tenuti agli obblighi di comunicazione per finalità statistiche e sono soggetti alla normativa di pubblica sicurezza. [/i]
Con questa disposizione la regione ha voluto mettetre un limite proprio alle situazioni come la tua introducendo (in modo un po' arbitrario) il limite dei tre appartamenti. Applicare le disposizioni della CAV significa dotarsi di partita IVA. Per le altre cose vedi la LR 4/95 citata
Sarei quindi obbligato all'apertura della partita IVA, benchè l'attività sia svolta solo per 2/3 mesi l'anno in forma non professionale?
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