Buongiorno,
il mio inquilino 4+4 lascerà il mio appartamento nel Chianti a febbraio/marzo, poiché ho intenzione di vendere l'appartamento, nell'attesa di un acquirente, ho intenzione di locare questa unica abitazione spero solo per la corrente stagione aprile/settembre come locazione ad uso turistico non imprenditoriale.
E qui sorgono molti dubbi:
intenderei pubblicizzare la casa su airbnb che ho personalmente utilizzato e trovato ottimo (forse anche su booking) posso farlo? C'è il discorso della libera partecipazione alla rete che non può essere negato, ma sono cmq portali commerciali che effettuano anche l'incasso della locazione …. Naturalmente se non potessi pubblicizzare sul web l'appartamento sarebbe impossibile locarlo ai turisti
Mi pare di aver capito che non occorre nessun nulla osta dal comune in quanto non è attività soggetta a CILA, SCIA....
la Toscana non pone limiti temporali (3 mesi) di affitto massimo, confermate?
Leggo spesso che non occorre denuncia alle autorità di pubblica sicurezza (cessione fabbricato) purchè non si superino i 30 gg di permanenza nella medesima struttura e non si abbiano cittadini extracomunitari. Oppure in seguito al Circolare del Ministero dell'Interno 26.06.2015 n. 4023 si deve sempre fare? In caso affermativo, trattandosi di un'attività temporanea potrei fare la cessione fabbricato cartacea e non alloggiati-web con procedura molto più complicata?
Trattandosi di affitto regolamentato dal codice civile e non essendo una struttura ricettiva la tassa di soggiorno dovrebbe essere esclusa ma nel regolamento del mio comune c'è scritto “Tra le strutture ricettive sono ricompresi anche gli alloggi destinati a locazioni ad uso turistico, affitto turistico previsti dall’art.1 comma 2 lettera c della Legge 431/1998 e successive modifiche ed integrazioni” quindi nel mio comune si paga comunque?
Denuncia ISTAT regione Toscana? Qui non ho proprio capito, non essendo struttura ricettiva cosa prevede L.R. Toscana?
Nel contratto di affitto che farò firmare posso separare gli importi della locazione dalle pure spese (gas, luce, acqua, rifiuti, provvigione gestore, pulizie finali, bollo contratto....) in modo da pagare le tasse solo sull'importo netto incassato? (ad esempio 16 euro di bollo o 40 di pulizia iniziale mi incidono poco sulla locazione di una settimana, ma tantissimo su 1 o 2 giorni di affitto, pensavo a 70/80 euro a giorno per l'appartamento come richiesta). Oppure la pulizia non deve proprio essere menzionata anche se fatta ad appartamento vuoto?
Potrei scrivere nel contratto “sul contratto deve essere applicata una marca da bollo da euro 16 ogni quattro facciate (onere pattuito interamente a carico del conduttore)”, quindi il bollo se lo vuole mettere lo mette il conduttore ...
Ho sempre fatto le cose in regola ma trovo che sia davvero complicato seguire tutte le norme, sto cercando di coprire almeno le spese per il periodo che l'appartamento resterà vuoto (solo di IMU sono 1000 euro annui!) ed escludo qualsiasi forma imprenditoriale, naturalmente gestirei da sola il tutto senza avvalermi di nessun collaboratore.
Vi ringrazio per la risposta che vorrete darmi e per la qualità delle risposte che fornite e auguro buone feste.
Ogni struttura ricettiva alberghiera o extra-alberghiera ha la più completa libertà di usare il web per la pubblicità o il servizio di prenotazione. Per questo può dotarsi di siti web privati o aderire a quelli di soggetti intermediari nelle varie forme rilevabili (es. booking.com o Airbnb.com). Anche se con un po’ più di cautela, ritengo che anche un locatore di immobili a fini turistici possa pubblicizzare la fattispecie al fine di concludere gli affari desiderati. Resta inteso, che la pubblicità è un indizio importante al fine di classificare un’attività da un punto di vista sostanziale, per questo è fondamentale non usare le locuzioni proprie delle strutture ricettive. La locazione turistica non può fornire i servizi tipici della strutture alberghiere quindi neanche può pubblicizzarli. Aderire a siti web facenti capo ad intermediari niente a aggiunge o niente toglie alla status della struttura o in merito alla necessità di esperire o meno le procedure abilitative previste dalle varie normative locali. Ad, esempio, il sito Airbnb si presenta come mera comunità dedita alla condivisione di annunci dove si incontrano una domanda e un’offerta.
La Locazione turistica è un contratto di natura privata fra due soggetti, non è un rapporto pubblicistico fra un “esercizio pubblico” e un avventore. Solo la fattispecie “esercizio pubblico” in senso lato (albergo, B&B ecc.) è sottoposto ad abilitazione amministrativa (SCIA) e ai relativi obblighi verso i clienti. Detto questo, data la particolare natura del contratto, non vedo prolusioni in merito alla durata. Certo è che contratti prolungati potrebbero essere giudicati in sede di tutela come “a fini abitativi” e quindi ricondotti (contro il volere di una parte), alla relativa durata del 4+4.
Sulle comunicazioni ai fini della pubblica sicurezza, dopo la circolare che citi si è creata un po’ di confusione. Posso dire che i sistemi sono alternativi: o la cessione di fabbricato o alloggiati WEB. Io farei una telefonata in Questura al fine di evitare possibili sanzioni. Magari avviare alloggiati web è complicato ma poi rende la gestione delle presenze molto più veloce.
Rimando al forum:
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=28818.0
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=6288.msg54453#msg54453
In genere la tassa di soggiorno si applica solo alle strutture turistiche abilitate come tali ma qualche comune, vedi Firenze, dato il proliferare delle locazioni turistiche ha modificato il relativo regolamento applicativo includendo anche questa fattispecie. In sintesi, chiedi info al proprio comune. La denuncia ISTAT non si applica alle locazioni.
Per le altre cose puoi sentire il commercialista che fornirà info anche sulla cedolare secca (applicabile anche a queste fattispecie). Nel contratto direi di indicare che sono incluse, forfettariamente, le spese sulle utenze. Puoi indicare il materiale incluso nell’appartamento: materassi, coperte, attrezzatura cucina ecc. Meglio non rammentare le pulizie, il locatario ha l’obbligo di riconsegnare l’immobile in buono stato. In ogni caso, deve risultare chiaro che la pulizia è effettuata non come servizio agli alloggiati. Sotto 30 giorni il contratto non deve essere registrato.
vedi qua:
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2014-07-28/affittiniente-bollo-e-registro-contratti-cedolare-195513.shtml?uuid=AB57rEfB&refresh_ce=1
Buongiorno, sono una nuova iscritta e mi trovo nella stessa situazione sopra descritta. Il mio appartamento si trova a Follonica e finora l'ho sempre ceduto in affitto per brevi periodi estivi (inferiori ai 30 giorni) con contratto ad uso temporaneo.
I miei affittuari sono italiani che arrivano con la loro auto e portano la biancheria da letto e da bagno, ma volendo allargare i periodi di locazione anche a periodi invernali (sempre per brevi periodi, tipo Pasqua, Capodanno) a turisti stranieri ritengo sia necessario fornire anche la biancheria, lasciandola ma non provvedere al cambio settimanale o più frequente (a quello penserebbero loro grazie alla lavasciuga presente in casa), ma pare che la biancheria possa diventare una discriminante per dover aprire una vera e propria attività.
Negli annunci che pubblicherei dovrei omettere di segnalare la presenza di biancheria? Ma molti siti hanno domande preimpostate per cui si deve barrare si o no, non vorrei dare false informazioni ai possibili clienti.
Grazie a chi potrà chiarire il mio dubbio
L'impotante, per restare nella fattispecie della locazione, è quella di non offrire servizi di riassetto degli immobili: pulizie, cambio biancheria, ecc.
Dare in locazione un appartamento comprendente delle dotazioni strumentali di per sé non rappresenta un sicuro prosupposto per la necessità di abilitarsi come Affittacamere o CAV.
Nell'appartamento possono essere comprese stoviglie, posateria, asciugamani, coperte, lenzuola. MAgari nel contratto puoi allegare anche l'elenco delle dotazioni che poi devono essere rese in buono stato al termine della locazione.
Detto questo, rammenta sempre che la questione è sempre incerta e che i VVUU di Follonica potrebbero obiettare qualcosa ma diciamo che gli indirizzi giurisprudenziali sono quelli che ti ho detto: niente servizi personali da offrire all'affittuario che deve restare tale, non deve trasformarsi in un cliente di una struttura ricettiva aperta al pubblico.
Grazie per la cortese risposta
riferimento id:31017
In genere la tassa di soggiorno si applica solo alle strutture turistiche abilitate come tali ma qualche comune, vedi Firenze, dato il proliferare delle locazioni turistiche ha modificato il relativo regolamento applicativo includendo anche questa fattispecie. In sintesi, chiedi info al proprio comune.[/quote] Ringrazio per la precisa risposta, solo un dubbio non chiarito: nel regolamento del mio comune c'è scritto “Tra le strutture ricettive sono ricompresi anche gli alloggi destinati a locazioni ad uso turistico, affitto turistico previsti dall’art.1 comma 2 lettera c della Legge 431/1998 e successive modifiche ed integrazioni” quindi nel mio comune si paga comunque la tassa di soggiorno? ....preferirei evitare di chiedere espressamente in comune...
In genere la tassa di soggiorno si applica solo alle strutture turistiche abilitate come tali ma qualche comune, vedi Firenze, dato il proliferare delle locazioni turistiche ha modificato il relativo regolamento applicativo includendo anche questa fattispecie. In sintesi, chiedi info al proprio comune.[/quote] Ringrazio per la precisa risposta, solo un dubbio non chiarito: nel regolamento del mio comune c'è scritto “Tra le strutture ricettive sono ricompresi anche gli alloggi destinati a locazioni ad uso turistico, affitto turistico previsti dall’art.1 comma 2 lettera c della Legge 431/1998 e successive modifiche ed integrazioni” quindi nel mio comune si paga comunque la tassa di soggiorno? ....preferirei evitare di chiedere espressamente in comune...
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Sì, la dizione contenuta nel regolamento del tuo Comune (presente in numerosi altri Comuni) ha esteso la TASA DI SOGGIORNO anche alle locazioni ad uso turistico.
Si dubita della legittimità di tale estensione .... ma al momento è vigente e a meno che tu non la voglia impugnare ... va applicata.
ro che sono interessati all'argomento, segnaliamo la videoregistrazione del seminario "[b][color=red][size=14pt]Locazioni turistiche ed attività ricettive in Toscana alla luce della L.R. 25/2016[/size][/color][/b]", svolto recentemente dalla Omniavis, riguardante:
La nuova normativa regionale sul turismo: evoluzione
L.R. 25/2016 (modifiche alla L.R. 42/2000)
L.R. 25/2016 (modifiche alla L.R. 22/2015)
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