In un condominio di n° 6 appartamenti (senza amministratore nè regolamento condominiale) deve essere ristrutturato il tetto (manutenzione straordinaria).
Il tetto, non praticabile, è interamente di proprietà condominiale.
Nell'occasione di questi lavori, i proprietari degli appartamenti dell'ultimo piano, vorrebbero che fosse coibentato il tetto.
L'isolamento termico sarebbe effettuato adagiando del materiale apposito sul solaio sotto al tetto.
Le spese relative alla coibentazione sono a carico dei condomini (con ripartizione millesimale) o dei soli proprietari dell'ultimo piano?
Leggendo l'articolo 1117 di concerto con l'articolo 1123 del Codice Civile, sembrerebbe di capire che sono a carico di tutti i condomini.
E' così? Perchè secondo il geometra che segue i lavori dovrebbero essere a carico solo dell'ultimo piano in quanto solo quegli appartamenti ne trarrebbero godimento.
In un condominio di n° 6 appartamenti (senza amministratore nè regolamento condominiale) deve essere ristrutturato il tetto (manutenzione straordinaria).
Il tetto, non praticabile, è interamente di proprietà condominiale.
Nell'occasione di questi lavori, i proprietari degli appartamenti dell'ultimo piano, vorrebbero che fosse coibentato il tetto.
L'isolamento termico sarebbe effettuato adagiando del materiale apposito sul solaio sotto al tetto.
Le spese relative alla coibentazione sono a carico dei condomini (con ripartizione millesimale) o dei soli proprietari dell'ultimo piano?
Leggendo l'articolo 1117 di concerto con l'articolo 1123 del Codice Civile, sembrerebbe di capire che sono a carico di tutti i condomini.
E' così? Perchè secondo il geometra che segue i lavori dovrebbero essere a carico solo dell'ultimo piano in quanto solo quegli appartamenti ne trarrebbero godimento.
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Ci sono una serie di sentenze che affrontano l'argomento. Sembra di potersi desumere il carattere CONDOMINIALE delle spese in quanto la coibentazione è a servizio del condominio, per proteggere la struttura e evitare la dispersione termica.
OVVIAMENTE potrebbe essere ragionevole una RIPARTIZIONE AD HOC del tipo: 25% sul proprietario dell'ultimo piano e 75% in base a tabelle millesimali. Ma occorrerebbe la maggioranza!
[color=red][b]App. Napoli Sez. II, 23/01/2007
[/b][/color]I muri perimetrali di un edificio in condominio sono oggetto di proprietà comune di tutti i condomini anche nella parte con cui delimitano e fasciano i singoli appartamenti, in quanto sono necessari all'esistenza ed alla statica dell'immobile, costituendo lo scheletro dell'edificio senza il quale la costruzione nel suo insieme non ci sarebbe. Ne deriva, ex art. 1123 c.c. , che i lavori di rifacimento degli intonaci delle pareti perimetrali del fabbricato vanno posti a carico di tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, senza che quelli relativi alla "coibentazione" delle facciate o pareti laterali possano distinguersi ragionevolmente da tutti gli altri. Pertanto, la delibera che stabilisce che la spesa dei lavori di coibentazione non deve essere ripartita tra tutti i condomini ma soltanto tra alcuni di essi è da ritenersi nulla, come tale in ogni tempo impugnabile, se adottata a maggioranza e non all'unanimità giacché deroga al criterio di ripartizione di cui all'art. 1123, comma 1, c.c. , al di fuori delle ipotesi di cui al 2° e 3° co. dello stesso articolo. Difatti non si tratta semplicemente di erronea ripartizione, concretante mera annullabilità da far valere nel termine decadenziale di trenta giorni, bensì di deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese, che eccede dai limiti dei poteri attribuiti dalla legge all'assemblea condominiale.
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[color=red]App. Roma Sez. IV, 18/05/2005
Trib. Monza, 21-02-2005[/color]
Il sottotetto di un edificio condominiale può esser considerato pertinenza dell'appartamento all'ultimo piano, ad esso direttamente sottostante, se ha l'esclusiva funzione di intercapedine coibente per il medesimo, e non anche se le sue caratteristiche, dimensioni e funzioni evidenzino l'utilizzazione o anche la sola utilizzabilità del medesimo da parte di tutti i condomini. In quest'ultimo caso, infatti, salvo che risulti il contrario dal titolo, deve presumersi che esso rientri tra le parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1117 c.c. , in ragione dell'oggettiva destinazione all'uso e al godimento collettivi.
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[color=red][b]Trib. Napoli Sez. VIII, 31-10-2013
[/b][/color]Le parti dell'edificio condominiale deputate a preservare l'immobile da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni di acqua, sia piovana che sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione tra i condomini, in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ex art. 1123 c.c.. La proprietà ed il possesso comune di lastrici solari e tetti in capo al condominio, salvo prova contraria, comporta la legittimazione passiva del medesimo nel giudizio avente ad oggetto l'azione per responsabilità extracontrattuale promossa dal conduttore di locali dell'edificio medesimo per danni sofferti a causa di infiltrazioni di acqua dal tetto dello stabile, salva, nel merito, l'efficacia liberatoria della prova, a carico del condominio, che l'effettiva disponibilità e quindi l'obbligo di manutenzione del tetto stesso competeva ad altro soggetto in forza di un diverso rapporto.
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[color=red][b]Cass. civ., 04/05/1999, n.4403, Sez.II Isolamento tetto
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La Corte d'appello con una motivazione sintetica ma chiara e sufficiente, ha accertato l'inscindibilità strutturale e funzionale del tetto, destinato a proteggere l'intero edificio e non soltanto gli ultimi piani da tutti gli agenti atmosferici e, quindi, anche dal caldo e dal freddo, e per la presenza di tali caratteristiche, in coerenza con la norma dell'art. 1117 del codice civile, ha escluso che possa distinguersi la parte di tetto, costituente la copertura esterna del fabbricato, dalla sottostante destinata ad assicurare l'isolamento termico e applicarsi per la ripartizione delle spese necessarie per il rifacimento e la manutenzione di quest'ultima una disciplina diversa da quella stabilita per l'altra.
Questo giudizio, secondo cui dell'isolamento termico si giovano tutti i condomini e non solo quelli degli appartamenti sottostanti al tetto, si risolve in un apprezzamento di fatto che, essendo esaurientemente motivato, è insindacabile in sede di legittimità perché riservato ai giudici del merito.
E la stessa Corte d'appello, avendo ritenuto in base a questo suo accertamento che le spese di rifacimento dell'intero tetto debbano suddividersi tra tutti i comproprietari ai sensi del primo comma dell'art. 1123 del codice civile, si è adeguata correttamente al principio di diritto secondo cui le spese per la conservazione delle parti comuni dell'edificio, destinate a preservarlo dagli agenti atmosferici, sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive [art. 1123 1° comma cod. civ.] e non rientrano, invece, tra le spese di cui ai commi 2 e 3 della medesima norma, le quali riguardano le cose comuni suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri [sent. N. 11423 del 1990].
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Condominio: la ripartizione delle spese per il rifacimento del tettoArticolo 21.04.2005 (Matteo Santini)
/ Matteo Santini / condominio / ripartizione delle spese / tetto /
Condominio: la ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto
di Matteo Santini
Il tetto viene definito come l'insieme delle opere destinate a preservare l'interno dell'edificio dagli agenti atmosferici, nella sua parte superiore. Il solaio ed il sottotetto, non adempiendo ad alcuna funzione di copertura non vanno ricompresi tra le parti comuni.
Il codice civile all'articolo 1117 annovera il tetto tra le parti comuni dell'edificio, la cui proprietà indivisa spetta pro-quota ai singoli condomini.
L'articolo 1123 del codice civile in materia di ripartizione delle spese tra condomini stabilisce la regola generale secondo la quale "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione".
Il comma secondo del suddetto articolo prevede un’importante deroga al principio della ripartizione delle spese in relazione al valore della proprietà. Esso infatti sancisce che: "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne."
Dall'enunciato comma si desume che, nel caso in cui il tetto copra l'intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo una parte dell'edificio o parti di edificio in misura differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto.
Lo stesso dicasi nell'ipotesi in cui il tetto copra in misura differente diverse abitazioni. In questo caso le spese andranno ripartite in proporzione alla superficie coperta dal tetto oggetto di rifacimento.
L'espressione "in misura diversa" contenuta al secondo comma dell'articolo 1123, si riferisce alla possibilità che uso e godimento del bene, siano diversi per i singoli condomini, a prescindere dall'entità delle quote, a causa di circostanze evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi
...
http://www.altalex.com/index.php?idnot=9520
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Ulteriore specificazione:
qualora l'isolamento riguardasse il sotto tetto e non direttamente il tetto?
Dove per tetto si intente quello in pendenza ricoperto da tegole ;D e per sotto tetto quello che corrisponderebbe al solaio (non praticabile) e quindi al soffitto dell'ultimo piano, le spese sono comunque ripartite tra i condomini o sono a carico del solo ultimo piano??
Ulteriore specificazione:
qualora l'isolamento riguardasse il sotto tetto e non direttamente il tetto?
Dove per tetto si intente quello in pendenza ricoperto da tegole ;D e per sotto tetto quello che corrisponderebbe al solaio (non praticabile) e quindi al soffitto dell'ultimo piano, le spese sono comunque ripartite tra i condomini o sono a carico del solo ultimo piano??
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TI CONFERMO che manca una giurisprudenza chiara.
A mio avviso nel caso indicato dove vi è un TETTO sicuramente condominiale ed un SOTTOTETTO sicuramente privato la questione andrebbe risolta D'ACCORDO nel senso di prevedere una ripartizione equilibrata delle spese.
Come dicevo, ma qui lo preciso in base alle tue indicazioni, si potrebbe pensare:
0-25% sul proprietario dell'ultimo piano
75-100% in base a tabelle millesimali
A seconda che si riconosca il carattere di interesse esclusivo del proprietario o meno ....