Mi è stato chiesto se è possibile comunicare il subingresso in un'attività di albergo a seguito di un preliminare fatto da un notaio e registrato, quindi prima della sottoscrizione del contratto.
riferimento id:2768Il contratto preliminare è quel contratto mediante il quale una o entrambe le parti, si obbligano alla stipulazione di un futuro contratto, detto contratto definitivo.
Il codice civile dedica poche disposizioni al contratto preliminare; esso infatti, non fornisce alcuna definizione di “contratto preliminare”, ma si limita a stabilire che il preliminare deve avere la stessa forma del contratto definitivo (art. 1351 del c.c.), ed a prevedere il rimedio dell’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, in caso di mancata stipulazione del contratto definitivo (art. 2932 del c.c.).
Nella pratica si fa ricorso al contratto preliminare per la vendita degli immobili: con la stipulazione del c.d.“Compromesso”, acquirente e venditore con atto scritto si assumono reciprocamente l’impegno di stipulare il contratto di compravendita in una certa data e convengono, a garanzia della futura stipulazione del contratto, il versamento da parte del promissario - acquirente di una caparra, che sarà “scalata” dal prezzo di vendita al momento della stipulazione del relativo contratto o trattenuta dal promittente - venditore, a titolo di penale, in caso di mancata stipulazione del contratto di vendita per colpa della controparte.
La stipulazione del contratto preliminare di compravendita, ha il solo effetto di obbligare le parti alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita entro una data certa e non ha l’effetto di determinare il trasferimento della proprietà del bene; detto effetto è rimandato alla stipulazione del contratto definivo di compravendita quando le parti, nelle forme di legge, presteranno il loro consenso.
È inoltre opportuno precisare che in base al principio della libertà contrattuale, l’operazione preliminare – definitivo, salvo l’eccezione del contratto di Donazione, può essere impiegata per ogni altro tipo di contratto e quindi anche per quei contratti che non solo trasferiscono la proprietà di un bene, ma anche il godimento di un certo bene (come ad es. la locazione o l’affitto); anche in questi ultimi casi (anch’essi abbastanza frequenti nella pratica) il trasferimento del godimento del bene avrà luogo con la stipulazione del contratto definitivo.
Fatte queste premesse, ritengo che un contratto preliminare non possa mai essere considerato come un titolo idoneo per il subingresso di in soggetto ad un altro soggetto nella proprietà o nella gestione di una certa azienda (e quindi nel tuo caso anche in una azienda costituita da un albergo) dati i sui effetti solo obbligatori e non traslativi, a prescindere che il preliminare sia stato stipulato o autenticato da un notaio e sia stata pagata l’imposta di registro.