Buongiorno,
vorrei affittare un bilocale a Pisa a turisti tramite il portale di Airbnb; l'appartamento pur se sempre gestito da me negli anni, è di proprietà dei miei genitori.Le mie domande:
1) posso gestirlo personalmente - per Airbnb non si possono spacciare COME PROPRI app che non lo sono,quindi,per questo aspetto potrei fare un contratto di mandato a locare tra me ed i miei?
2) chi deve dichiarare il reddito da locazione io o i miei genitori considerando che Airbnb rilascerà ricevuta a me che risulto sul portale?
3) se faccio trovare la biancheria già dentro senza cambio alcuno, è legittimo vero?
4) se insieme al "mio", volessi gestire appartamenti di altri, potrei fare nello stesso modo , ma, fino a quanti posso gestirne ?
5) qualora ne gestissi altri di altri proprietari:
a) è meglio stipulare con loro una locazione con facoltà di sublocazione, o un mandato a locare?
b) se stipulo una locazione posso subordinare ovviamente, il pagamento del canone alla prenotazione da parte dei turisti? ;
c) fiscalmente e legalmente posso stipulare più contratti di locazione a mio nome con facoltà di sublocazione con diversi proprietari?
6) Oltre ai contratti di locazione con sublocazione, devo stipulare una scrittura di prestazione occasionale oppure questa può essere l'alternativa alla stipula di diversi contratti di locazione?
7) se io giro il pagamento del canone che Airbnb mi accredita, ai proprietari, detratta una piccola percentuale per me, loro devono rilasciarmi ricevuta con marca da € 1,81?
In attesa di vostra cortese risposta,
Grazie!
1) posso gestirlo personalmente - per Airbnb non si possono spacciare COME PROPRI app che non lo sono,quindi,per questo aspetto potrei fare un contratto di mandato a locare tra me ed i miei?
[color=red]L'immobile non sarebbe comunque tuo. Potresti fare usufrutto, locazione o comodato.[/color]
2) chi deve dichiarare il reddito da locazione io o i miei genitori considerando che Airbnb rilascerà ricevuta a me che risulto sul portale?
[color=red]Chi prende i frutti deve pagarci le tasse[/color]
3) se faccio trovare la biancheria già dentro senza cambio alcuno, è legittimo vero?
[color=red]Sì, solo biancheria senza cambio durante il periodo di locazione è ok[/color]
4) se insieme al "mio", volessi gestire appartamenti di altri, potrei fare nello stesso modo , ma, fino a quanti posso gestirne ?
[color=red]Non esiste un limite numerico ma rischi che ti venga contestato l'esercizio professionale (anche di agente immobiliare) con quanto ne consegue in termini di sanzioni.
La LOGICA è che tu possa gestire solo immobili di proprietà ... tutto il resto è in una zona grigia pericolosa.
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5) qualora ne gestissi altri di altri proprietari:
[color=red]Vedi sopra[/color]
a) è meglio stipulare con loro una locazione con facoltà di sublocazione, o un mandato a locare?
[color=red]Vedi sopra[/color]
b) se stipulo una locazione posso subordinare ovviamente, il pagamento del canone alla prenotazione da parte dei turisti? ;
[color=red]Sono clausole che possono far configurare un esercizio di una attività organizzata ....[/color]
c) fiscalmente e legalmente posso stipulare più contratti di locazione a mio nome con facoltà di sublocazione con diversi proprietari?
[color=red]Vedi sopra[/color]
6) Oltre ai contratti di locazione con sublocazione, devo stipulare una scrittura di prestazione occasionale oppure questa può essere l'alternativa alla stipula di diversi contratti di locazione?
[color=red]Alteernativa ma consigliata[/color]
7) se io giro il pagamento del canone che Airbnb mi accredita, ai proprietari, detratta una piccola percentuale per me, loro devono rilasciarmi ricevuta con marca da € 1,81?
[color=red]2 euro
SINTESI: Sul contratto deve essere apposta una marca da bollo di euro 14,62, mentre sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo dell’importo di euro 2,00 qualora l’importo percepito superi i 77,49 euro (Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 642 e modifica decreto legge n. 43 del 2013). Il reddito percepito deve essere riportato ai fini Irpef nella dichiarazione dei redditi (Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917). Chiaramente, i redditi conseguiti, dovranno essere dichiarati nel Modello Unico come Redditi Occasionali se relativi a contratti di locazione inferiori ai 30 giorni, per i contratti d’affitto superiori ai 30 giorni invece, sussiste l’obbligo di registrazione ed il pagamento delle relative imposte.
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Grazie mille per le risposte, tuttavia mi rimane il seguente dubbio in ordine aipunto 4) e 7):
4)per ovviare alla contestazione di attività organizzata, in part. di agente immobiliare, non è sufficiente che io stipuli con i proprietari dei contratti di locazione con facoltà di sublocazione? Il carattere dell'organizzazione da cosa risulta se non offro servizi?
7) per la dichiarazione dei redditi come mi devo comportare visto che: Airbnb farà bonifico a me, io lo devo girare al proprietario. Il mio guadagno è diverso da quello del proprietario(15-20% del totale ch AIrbnb ci gira)?
Io dichiarerò la differenza tra il prezzo di locazione ed il sovrapprezzo su Airbnb?
Grazie ancora.
Valentina
4)per ovviare alla contestazione di attività organizzata, in part. di agente immobiliare, non è sufficiente che io stipuli con i proprietari dei contratti di locazione con facoltà di sublocazione? Il carattere dell'organizzazione da cosa risulta se non offro servizi?
[color=red]Come detto da Simone, non esiste una formlua matematica da applicare ai vari casi che dia un risultato certo: esercizio professionale / esercizio non professionale.
In questo caso la pubblica amministrazione soprattutto il Comune da un punto di vista amministrativo e la guardia di finanza per gli altri aspetti, agirà su indizzi e rilevanze oggettive, in particolare si chiedrà qual è il fine: attività organizzata al fine di lucro.
Rammenta che il C.C. definisce il mediatore (categoria alla quale appartiene anche l'agente immobiliare) come [i]colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza[/i]. Ergo, chi fa questo deve avere i requisiti e le abilitazioni previste e pagare le tasse come tale.
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7) per la dichiarazione dei redditi come mi devo comportare visto che: Airbnb farà bonifico a me, io lo devo girare al proprietario. Il mio guadagno è diverso da quello del proprietario(15-20% del totale ch AIrbnb ci gira)?
Io dichiarerò la differenza tra il prezzo di locazione ed il sovrapprezzo su Airbnb?
[color=red]Su questo punto non mi pronuncio non essendo un commercialista. Ti consiglio di contattarne uno.[/color]
Grazie ancora.
Valentina
[size=14pt][b]Locazioni turistiche ed attività ricettive in Toscana alla luce della L.R. 25/2016[/b][/size]
[color=blue][b]Firenze, 28 aprile 2016 ore 9,45-13,00[/b][/color]
[img width=300 height=150]https://scontent-mxp1-1.xx.fbcdn.net/hphotos-xap1/v/t1.0-0/p240x240/1453212_10209529774430494_3985454031904611336_n.jpg?oh=942b27e3b69c888c3a5c0ae352f6bcee&oe=574FDE6B[/img]
[color=red][b]PROGRAMMA[/b][/color]
La nuova normativa regionale sul turismo: evoluzione
L.R. 25/2016 (modifiche alla L.R. 42/2000)
L.R. 25/2016 (modifiche alla L.R. 22/2015)
Le nuove competenze comunali e regionali in materia
Le novità sostanziali
Le locazioni turistiche
Approfondimenti sul rapporto tra locazioni turistiche e strutture ricettive
Le agenzie di viaggi e la sharing economy
[color=red][b]SCARICA LA BROCHURE[/b][/color]
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Locazioni: contratto nullo se registrato oltre il termine
Tribunale, Torino, sez. VIII civile, sentenza 21/04/2016
http://buff.ly/29NUrzL
L'agenzia delle Entrate ha pubblicato un provvedimento di chiarimento sulle nuove norme in materia di LOCAZIONI BREVI (anche ad uso turistico) che incidono indirettamente anche sulla disciplina dei B&B, AFFITTACAMERE ecc
[img width=300 height=203]http://www.chespasso.it/wp-content/uploads/2014/07/cartello-affittasi-1r.jpg[/img]
[b]Provvedimento del 12 luglio 2017 - pdf - Disposizioni di attuazione dell’articolo 4, commi 4, 5 e 5-bis, del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, recante disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo (Pubblicato il 12/07/2017)[/b]
Documenti ed approfondimenti su:
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=40984.0