buongiorno,
sono proprietario di un fabbricato rurale riclassificato nel 2013 D 10 poiché, oltre ai requisiti oggettivi dell'immobile, in esso veniva svolta attività agrituristica dall'allora locatario imprenditore agricolo.
Essendone rientrato in possesso recentemente, ai fini di una valutazione congiunta sulle prospettive delle attività possibili, la tassazione su immobile/attività e contributi previdenziali , volevo capire se è possibile esercitare attività agrituristica solo in una porzione del fabbricato rurale, senza che questo perda i requisiti del classamento (per cui ovviamente abbiamo l'esenzione IMU, cosa non da poco su un fabbricato di circa 800 mq!).
Vorremmo capire la fattibilità di:
-adibire l'intero piano terra o parte di esso (precedentemente ristorante dell'agriturismo con annessa cucina-locali di servizio, saloni, ecc.) per locazione indipendente per cerimonie (quindi non ad uso della ricezione agrituristica), locandolo a terzi privati di volta in volta; dichiarando che i locali del piano terra (o una parte di essi ) sono destinati ad "esposizione"-mostra di prodotti anche di aziende agricole terze;
- adibire solo parte dei 4 appartamenti (12 posti letto) del piano primo alla ricezione turistica, per problemi connessi ai contributi INAIL ( solo due destinati alla ricezione agrituristica, uno destinato ad abitazione dell'imprenditore agricolo -mia o familiare-, uno inutilizzato )
sussisterebbe la prevalenza del requisito di fabbricato rurale strumentale e quindi della prevalenza del D10-ai fini IMU su tutto l'immobile?
Se si, in che forma sarebbero locabili gli spazi al piano terreno ad uso cerimonie (dovrei locarli come impresa agricola o posso locarli come privato?)Se come impresa agricola, come inciderebbero in rapporto ai redditi da agricoltura o attività ricettiva (per l'aspetto della prevalenza del reddito agricolo....)
Ho provato a sottoporre il quesito al mio Suap, alla Coldiretti ed all'ufficio Tributi del mio Comune, ma ognuno ha una visione molto parcellizzata e non ne vengo a capo.
Saluti
La nuova legge regionale n. 65/2014, mutuando il DPR 380/2001, prevede, all’art. 99, che [i]la destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile[/i]. Anche se questa è una generale disposizione edilizia urbanistica, ritengo che possa essere considerata una condizione che poi si riverbera anche ai fini impositivi. Se l’uso diverso da quello agricolo si limita a meno della metà della superficie utile allora non c’è bisogno di cambio d’uso e quindi di diverso accatastamento. Resta inteso che questa condizione si esplica se insistono sulla stesso fabbricato una effettiva attività prevalente e una residuale attività diversa. Meglio è se un tecnico incaricato provvede ad eseguire le misure e definisce bene i confini dell’unità immobiliare (magari recandosi anche in ufficio edilizia).
La superficie utile è rammentata dalla stessa LR 65/2014 (art. 184) definendola come quella e[i]ffettivamente calpestabile, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte, finestre e scale, corrispondente alla somma della superficie utile abitabile o agibile e della superficie non residenziale o accessoria[/i]
Prima della nuova LR 65/2014 vigenza la deroga dell’uso diverso, al massimo, fino 30 mq.
Per la locazione non ci sono regole specifiche. Locare senza svolgere attività non è un’attività agrituristica e quindi non è un’attività agricola.
Se il possessore dell’immobile si limita a locare l’immobile senza svolgere nessun tipo di attività egli non svolgerà una vera e propria attività di impresa, per questo la locazione potrebbe essere svolta anche al di fuori dell’ambito aziendale, restando in capo un privato cittadino che concede in uso a terzi il fabbricato affinché altri (imprese di banqueting o catering, o semplicemente un altro cittadino) organizzino lì cerimonie, feste ed eventi.
Anche le Amministrazioni concedono palazzi pubblici per cerimonie/feste private.
Un commercialista potrebbe trovare la soluzione migliore