Buongiorno, sono un'agente della Polizia Municipale e vorrei sottoporvi il seguente quesito: la società proprietaria di un residence affitta per periodi brevi a turisti ma anche lunghi a persone che vi hanno dichiarato la residenza, le abitazioni che fanno parte del residence sebbene ancora non sia stata dichiarata l'agibilità degli immobili. Chiedo se,oltre alla verbalizzazione per aver la mancata agibilità degli immobili concessi a scopo abitativo, si possa procedere anche riguardo all'attività di locazione svolta dalla società proprietà (società immobiliare).
Vi ringrazio
Buongiorno, sono un'agente della Polizia Municipale e vorrei sottoporvi il seguente quesito: la società proprietaria di un residence affitta per periodi brevi a turisti ma anche lunghi a persone che vi hanno dichiarato la residenza, le abitazioni che fanno parte del residence sebbene ancora non sia stata dichiarata l'agibilità degli immobili. Chiedo se,oltre alla verbalizzazione per aver la mancata agibilità degli immobili concessi a scopo abitativo, si possa procedere anche riguardo all'attività di locazione svolta dalla società proprietà (società immobiliare).
Vi ringrazio
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Se si riscontra la permanenza di persone con contratti di locazione (invece che con registrazione presso l'attività ricettiva) siamo di fronte anche ad un possibile mutamento di destinazione d'uso (da ricettivo a residenziale) e a possibile lottizzazione abusiva (se la realizzazione degli immobili è stata frutto di detto processo).
Il caso è frequente e ne abbiamo trattato qua:
https://www.google.it/search?q=site%3Aomniavis.it%2Fweb%2Fforum+lottizzazione+rta&oq=site%3Aomniavis.it%2Fweb%2Fforum+lottizzazione+rta&aqs=chrome..69i57j69i58.168j0j9&sourceid=chrome&es_sm=122&ie=UTF-8
PRIMA di procedere a tale contestazione ed all'eventuale segnalazione alla Procura farei verifiche più approfondite sotto il profilo:
- edilizio (eventuale realizzazione di opere, anche minori)
- pubblicitario (come offrono gli immobili? con quali canali?
- ricettivo (vengono fatte le comunicazioni giornaliere?)
Quindi per prima cosa verifico qual'era la destinazione originaria del complesso immobiliare; sicuramente non ci sono comunicazioni giornaliere di sorta. A mente, però,mi pare fosse abitativo residenziale ma benchè i singoli immobili siano stati tutti ultimati e arredati con tanto di piscina allacci utenze e parabole non è mai stata dichiarata l'abitabilità. Dagli accertamenti fin quì svolti è emerso che la proprietà per ammortizzare i costi di costruzione affitta le singole abitazioni arredate con contratti di locazione a 18 mesi ed altre a stranieri per il periodo estivo o per poche settimane (di questi ultimi nn sono riuscita ancora a verificare l'esistenza o meno di contratti). La pubblicità avviene tramite un'agenzia di case vacanze toscane in affitto che pubblica gratuitamente sul web foto immagini costi caratteristiche degli arredi insomma di tutto di più delle case che il proprietario intende affittare. A parte le verifiche presso l'UTC, sarebbe utile prendere contatti con l'agenzia e ai sensi dell'art.13 L.689/81 avere un quadro più dettagliato e preciso sul numero e tipo di locazioni/affitti, se ci sono contratti, la durata ecc.? Grazie
riferimento id:21297Ho avuto conferma dall'UTC che trattasi fin dall'inizio di zona residenziale. Come già scritto, dagli accertamenti fin quì svolti è emerso che la proprietà per ammortizzare i costi di costruzione affitta le singole abitazioni arredate con contratti di locazione a 18 mesi ed altre a stranieri per il periodo estivo o per poche settimane (di questi ultimi nn sono riuscita ancora a verificare l'esistenza o meno di contratti). La pubblicità avviene tramite un'agenzia di case vacanze toscane in affitto che pubblica gratuitamente sul web foto immagini costi caratteristiche degli arredi insomma di tutto di più delle case che il proprietario intende affittare. Chiedo se sarebbe a questo punto utile sentire l'Agenzia (art.13 L.689/81?) per approfondire la situazione?
Vi ringrazio dell'aiuto
Ho avuto conferma dall'UTC che trattasi fin dall'inizio di zona residenziale. Come già scritto, dagli accertamenti fin quì svolti è emerso che la proprietà per ammortizzare i costi di costruzione affitta le singole abitazioni arredate con contratti di locazione a 18 mesi ed altre a stranieri per il periodo estivo o per poche settimane (di questi ultimi nn sono riuscita ancora a verificare l'esistenza o meno di contratti). La pubblicità avviene tramite un'agenzia di case vacanze toscane in affitto che pubblica gratuitamente sul web foto immagini costi caratteristiche degli arredi insomma di tutto di più delle case che il proprietario intende affittare. Chiedo se sarebbe a questo punto utile sentire l'Agenzia (art.13 L.689/81?) per approfondire la situazione?
Vi ringrazio dell'aiuto
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A questo punto ti suggerisco di prendere contatti con l'Agenzia, assumere informazioni ed inviare un rapporto SIA all'Ufficio Tecnico che al SUAP per le decisioni del caso.
Difficile dire se siamo di fronte ad una lottizzazione abusiva, ma potrebbero esservi gli elementi.
Sulla LOTTIZZAZIONE ti segnalo questi approfondimenti:
https://www.google.it/search?q=site%3Aomniavis.it%2Fweb%2Fforum+lottizzazione&oq=site%3Aomniavis.it%2Fweb%2Fforum+lottizzazione&aqs=chrome..69i57j69i58.120j0j9&sourceid=chrome&es_sm=0&ie=UTF-8
Come avevate consigliato, ho chiesto all'Agenzia. Dalle informazioni è emerso che l'agenzia che compare su internet (agenzia n.1) rappresenta un'altra agenzia (diciamo una parente stratta) che ha sede in Svizzera (agenzia n.2). Tra l'agenzia 1 e l'immobiliare proprietaria non c'è un rapporto contrattuale; invece tra l'agenzia n.2 e l'immobiliare esiste un rapporto contrattuale teso al procacciamento di affitti esclusivamente di natura turistica. Sia l'agenzia n.1 che la n.2 non forniscono servizi presso il complesso immobiliare in questione. L'agenzia procacciatrice ha facoltà di pubblicizzare nei propri canali gli immobili in questione ed effettuare locazioni inferiori a 29 giorni. Alla luce di tutto ciò, può configurarsi l'esercizio di un'attività ricettiva extraalberghiera non autorizzata? Il fatto che il complesso immobilare sia abitativo residenziale e che ancora non sia stata certificata l'agibilità, comporta ulteriori fattispecie sanzionatorie?
Del contenuto delle informazioni assunte presso l'Agenzia, devo notiziare il locale UTC (che è anche Suap)?
Grazie ancora
Come avevate consigliato, ho chiesto all'Agenzia. Dalle informazioni è emerso che l'agenzia che compare su internet (agenzia n.1) rappresenta un'altra agenzia (diciamo una parente stratta) che ha sede in Svizzera (agenzia n.2). Tra l'agenzia 1 e l'immobiliare proprietaria non c'è un rapporto contrattuale; invece tra l'agenzia n.2 e l'immobiliare esiste un rapporto contrattuale teso al procacciamento di affitti esclusivamente di natura turistica. Sia l'agenzia n.1 che la n.2 non forniscono servizi presso il complesso immobiliare in questione. L'agenzia procacciatrice ha facoltà di pubblicizzare nei propri canali gli immobili in questione ed effettuare locazioni inferiori a 29 giorni. Alla luce di tutto ciò, può configurarsi l'esercizio di un'attività ricettiva extraalberghiera non autorizzata? Il fatto che il complesso immobilare sia abitativo residenziale e che ancora non sia stata certificata l'agibilità, comporta ulteriori fattispecie sanzionatorie?
Del contenuto delle informazioni assunte presso l'Agenzia, devo notiziare il locale UTC (che è anche Suap)?
Grazie ancora
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Siamo in una zona grigia fra la locazione ordinaria e quella turistico-ricettiva.
Occorre capire se vi sono SERVIZI ACCESSORI. Gli immobili sono rilasciati tal quali o vi sono servizi di biancheria, colazione/pranzo ecc...?
In pratica hai alcuni INDIZI di un possibile uso ricettivo:
- locazione breve anche a turisti
- pubblicità in canali destinati ad attività ricettive
Ma occorre verificare se vi sono servizi accessori (cioè se oltre a dare le sole chiavi si offre altro).
Senza ulteriori indizi secondo me non vi sono sufficienti elementi per contestare l'esercizio abusivo dell'attività ricettiva con quanto ne segue in termini di destinazione d'uso ecc..
VERIFICA anche alla Questura se viene fatta la comunicazione delle presenze come attività ricettiva e/o se hanno fatto comunicazione in Provincia.
Ovviamente verifica la visura camerale per capire se l'impresa ha altre attività nel settore ricettivo (ulteriore indizio).
Devi fare ulteriormente lo Sherlock Holmes .....
Ti ringrazio. Sicuramente quando le abitazioni vengono locate a medio o lungo termine sono già completamente arredate,escludo servizio di colazioni/pranzo ecc. ma ho dei dubbi sulla biancheria.Vedrò di documentarmi meglio...
riferimento id:21297Torno sull'argomento perché come mi avevate consigliato ho acquisito altre informazioni, direttamente dalla società immobiliare. L'amministratore unico mi ha dichiarato " Noi forniamo la biancheria pulita e la pulizia finale della villa, tutti servizi sono inclusi nel prezzo della locazione" e mi ha anche indicato il nome dette ditte con le quali hanno i relativi contratti. Può bastare per dimostrare che fanno un'attività turistico/ricettiva? Se si, dove la inquadro tra quelle attualmente previste in Regione Toscana?
Grazie ancora e...Buon Natale a tutti! :)
Torno sull'argomento perché come mi avevate consigliato ho acquisito altre informazioni, direttamente dalla società immobiliare. L'amministratore unico mi ha dichiarato " Noi forniamo la biancheria pulita e la pulizia finale della villa, tutti servizi sono inclusi nel prezzo della locazione" e mi ha anche indicato il nome dette ditte con le quali hanno i relativi contratti. Può bastare per dimostrare che fanno un'attività turistico/ricettiva? Se si, dove la inquadro tra quelle attualmente previste in Regione Toscana?
Grazie ancora e...Buon Natale a tutti! :)
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Ciao,
NO, la fornitura iniziale e finale della biancheria E BASTA non è servizio che rende applicabile la disciplina sulle strutture ricettive. Questa è compatibile anche con una locazione ordinaria o turistica e quindi va bene!
Siete velocissimi, grazie!
Scusa mi sono un po' persa...In pratica, perché si configuri ad esempio una CAV oltre al cambio biancheria e pulizia dell'appartamento alla fine della locazione max di 2 settimane, pubblicizzazione su internet con indicato anche il prezzo dell'affitto, la proprietà che deve fare?
Grazie ancora
Siete velocissimi, grazie!
Scusa mi sono un po' persa...In pratica, perché si configuri ad esempio una CAV oltre al cambio biancheria e pulizia dell'appartamento alla fine della locazione max di 2 settimane, pubblicizzazione su internet con indicato anche il prezzo dell'affitto, la proprietà che deve fare?
Grazie ancora
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Il punto è questo:
SEI UNA CAV se svolgi l'attività in modo professionale ed offri i SERVIZI RICETTIVI previsti dalla normativa regionale. In questo caso si applicano le norme sulla CAV come la registrazione degli ospiti, prezzi, comunicazioni a Provincia ecc.... e devi registrarti in CCIAA come attività ricettiva.
SOLO SE non hai i requisiti della CAV puoi fare locazione ordinaria o ad uso turistico.
Il confine come detto è SPESSO INCERTO. Non vi sono elementi univoci MA INDIZI.
Se se un privato che ha un suo lavoro ed occasionalmente dai in affitto l'immobile allora sei fuori dalla CAV.
Se però il tuo lavoro è nel campo ricettivo è un primo indizio, se dai la biancheria è secondo indizio, se ti pubblicizzi su siti dedicati alle attività ricettive ecc. ecc. ecc...
INSOMMA ... la prova è difficile e spetta alla Polizia Locale cercare questa serie di indizi per contestare l'esercizio senza titolo di una CAV. Se del caso si può inviare il fascicolo alla GUARDIA DI FINANZA perchè una locazione ad uso turistico che opera come tale ma a cui si dovrebbe applicare il regime della CAV in primo luogo commette violazioni fiscali (a partire dal regime IVA).
Da visura camerale è emerso che la società proprietaria degli immobili, tra l'altro, ha come oggetto la compravendita e la gestione di immobili, la costruzione, locazione e vendita di appartamenti, appalti e gestioni di immobili ad uso alberghiero, motels, villaggi ecc.. In quanto Polizia Municipale, posso aver trovato un altro indizio per individuare una possibile CAV senza titolo? Mi suggerisci di prendere contatti con la GdF prima di fare la comunicazione? Per l'UTC è obbligatorio fare ordinanza di sgombero degli immobili abitati visto che ancora, nonostante tutto, manca la dichiarazione di agibilità di tutto il complesso immobiliare? Grazie ancora a chi potrà darmi ulteriori chiarimenti
riferimento id:21297
Da visura camerale è emerso che la società proprietaria degli immobili, tra l'altro, ha come oggetto la compravendita e la gestione di immobili, la costruzione, locazione e vendita di appartamenti, appalti e gestioni di immobili ad uso alberghiero, motels, villaggi ecc.. In quanto Polizia Municipale, posso aver trovato un altro indizio per individuare una possibile CAV senza titolo? Mi suggerisci di prendere contatti con la GdF prima di fare la comunicazione? Per l'UTC è obbligatorio fare ordinanza di sgombero degli immobili abitati visto che ancora, nonostante tutto, manca la dichiarazione di agibilità di tutto il complesso immobiliare? Grazie ancora a chi potrà darmi ulteriori chiarimenti
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Ciao,
secondo me il MERO OGGETTO SOCIALE non è un indizio (anzi è una prova per la difesa).
A questo punto ti con siglio:
1) fai fare allo'ufficio tecnico il suo lavoro, cioè dichiarare la non agibilità e se vi sono i presupposti l'ordinanza di chiusura (contingibile ed urgente?!?!?!) o di inagibilità
2) fai verbale per sanzione pecuniaria se continua l'uso in assenza di agibilità
3) manda all'UTC una relazione dettagliata nel caso si rinvenissero i presupposti per la lottizzazione abusiva. Chiedigli espressamente se ritengono che vi siano i presupposti ed in caso affermativo predisponi relazione alla Procura
Assumi costantemente informazioni anche dagli ospiti che verbalizzi e tieni agli atti per ogni occorrenza.
NEL DUBBIO non adottare nè atti nè verbali. Siamo in una zona grigia e gli indizi non sembrano univoci, gravi, precisi e concordanti.
Grazie. Con l'UTC è una guerra persa, non farà mai l'ordinanza di chiusura né di inagibilità perché sono immobili di nuova costruzione...così mi hanno detto (preciso che di ogni verbale ho sempre fatto anche il rapporto all'UTC). Ok per la relazione dettagliata dei fatti all'UTC per accertare l'eventuale lottizzazione abusiva anche per tutelarmi un po' e far esporre anche l'UTC... in ogni caso proprio ieri ho saputo che la proprietà si è recata al Suap per presentare una SCIA per inizio attività di una CAV...inizio attività?!? Mah...Se avessi ancora bisogno di auto tornerò a disturbarti!
riferimento id:21297[size=14pt][b]Locazioni turistiche ed attività ricettive in Toscana alla luce della L.R. 25/2016[/b][/size]
[color=blue][b]Firenze, 28 aprile 2016 ore 9,45-13,00[/b][/color]
[img width=300 height=150]https://scontent-mxp1-1.xx.fbcdn.net/hphotos-xap1/v/t1.0-0/p240x240/1453212_10209529774430494_3985454031904611336_n.jpg?oh=942b27e3b69c888c3a5c0ae352f6bcee&oe=574FDE6B[/img]
[color=red][b]PROGRAMMA[/b][/color]
La nuova normativa regionale sul turismo: evoluzione
L.R. 25/2016 (modifiche alla L.R. 42/2000)
L.R. 25/2016 (modifiche alla L.R. 22/2015)
Le nuove competenze comunali e regionali in materia
Le novità sostanziali
Le locazioni turistiche
Approfondimenti sul rapporto tra locazioni turistiche e strutture ricettive
Le agenzie di viaggi e la sharing economy
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