Gentili Signori, avrei bisogno di una delucidazione su questo argomento e a tal riguardo vi indico la situazione attuale.
Vivo in una palazzina a Sirmione sul lago di garda composta da 9 appartamenti.
Il nucleo abitativo ha delle parti comuni tra cui una piscina condominiale adibita ai proprietari ed eventuali ospiti.
Al momento dell'acquisto, sulla carta, pur conoscendo la maggior parte dei proprietari, non eravamo a conoscenza dell'utilizzo che tali proprietari volessero fare di questi appartamenti.
Attualmente dei 9 appartamenti, 4 (il mio compreso) sono abitati in forma stabile come prima casa mentre gli altri 5 vengono affittati come CASA VACANZA con un via vai di turismo che per la zona in cui abitiamo è veramente intenso. Vi è un cambio di turismo ogni settimana da marzo a ottobre e nessun lungo periodo.
Le problematiche sono subito emerse a causa delle continue infrazioni condominiali commesse dai turisti.
Tuffi in piscina a mezzanotte, bottiglie di vetro nell'area della piscina, animali nell'area piscina e schiamazzi vari nelle ore dedicate al silenzio.
Abbiamo cercato di mediare con tutti gli altri proprietari (che rappresentano la maggioranza sia numerica che in termini di millesimi) per trovare delle situazioni che permettessero a loro di continuare le affittanze ma che garantissero a noi di vivere con serenità la nostra abitazione. (Affittanze annuali per esempio)
Malgrado questo le problematiche continuano a persistere generando ogni giorno crescenti tensioni.
Premesso che tutti gli altri appartamenti sono affittati come CASE VACANZE a livello privato, e che l'unica dicitura del regolamento condominiale dice testuali parole :
con la sottoscrizione del presente regolamento, il condominio dichiara di accettare il divieto di destinare l'immobile e tutte le sue pertinenze a fini diversi da quelli residenziale abitativo privato, ed, in particolare, all'esercizio della prostituzione in qualunque sua forma.
Vorrei chiedere se ci sono delle forme legali tutelative ad arginare questa situazione che sta diventando ormai insostenibile e a cosa dobbiamo appellarci per verificare che tutto sia stato fatto in regola (burocraticamente e fiscalmente) per non avere problematiche di alcun tipo.
In caso contrario, nostro malgrado, procederemo alla vendita dell'immobile, ma non prima della scadenza del 5° anno (scadrà il terzo a gennaio 2015).
Grazie in anticipo per la risposta
Roberto
Salve,
1) le CASE VACANZE possono essere svolte solo in forma imprenditoriale (vedi riferimenti normativi sotto riportati)
2) il regolamento condominiale sembra chiaro nel vietare l'uso diverso da quello "residenziale abitativo privato" che nel contesto del regolamento sembra escludere ogni forma di locazione ad uso turistico comprese CAV, affittacamere ecc....
Pertanto ritengo che tu abbia gli strumenti per intervenire che sono:
a) tramite AVVOCATO DI FIDUCIA una diffida formale sia all'amministratore che ai proprietari
b) se non cessano causa per danni ed inibizione dell'attività
**************************
L.R. 16-7-2007 n. 15
Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo.
Pubblicata nel B.U. Lombardia 16 luglio 2007, n. 29, S.O. 19 luglio 2007, n. 2.
SEZIONE IV
Case ed appartamenti per vacanze
Art. 43
Definizione di case ed appartamenti per vacanze
1. Sono definite case ed appartamenti per vacanze le strutture ricettive gestite in modo unitario, in forma imprenditoriale ed organizzate per fornire alloggio e servizi, in unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari (46).
2. Le case ed appartamenti per vacanze si considerano gestite in forma imprenditoriale quando il soggetto ha la disponibilità, anche temporanea, di un minimo di tre appartamenti situati nel medesimo territorio comunale.
(46) Comma così modificato dall'art. 6, comma 1, lettera b), L.R. 3 aprile 2014, n. 14.
Art. 44
Caratteristiche funzionali
1. Le case e appartamenti per vacanze devono possedere i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione e, fino all’entrata in vigore del regolamento recante l’indicazione degli standard qualitativi obbligatori minimi, gli standard indicati nell’allegato C, che fa parte integrante del presente testo unico.
2. L’utilizzo di case ed appartamenti per vacanze secondo le modalità previste dalla presente sezione non comporta modifica di destinazione d’uso dei medesimi ai fini urbanistici.
3. In deroga alle norme vigenti, la ricettività può essere incrementata, purché sia garantito il minimo di mq 8 di superficie, al netto di ogni vano accessorio, per ogni posto letto.
4. Nelle case ed appartamenti per vacanze devono essere assicurate le seguenti prestazioni essenziali:
a) fornitura di energia elettrica, acqua, riscaldamento ed eventualmente gas;
b) manutenzione ordinaria ai fini della piena efficienza dell’appartamento e dei connessi impianti tecnologici;
c) pulizia dei locali, dei mobili, delle strutture e delle dotazioni di cucina ad ogni cambio del cliente;
d) servizio di recapito e di ricevimento dell’ospite.
5. Ogni modificazione all’attività di gestione di case e appartamenti per vacanze deve essere preventivamente comunicata al sindaco del comune in cui è ubicato l’immobile.
6. [Per speciali esigenze connesse a festività o manifestazioni d’interesse locale o per particolari periodi dell’anno, il sindaco può, con singoli provvedimenti motivati, consentire deroghe al limite minimo di giorni sette, previsto dall’articolo 43] (47).
(47) Comma abrogato dall'art. 6, comma 1, lettera c), L.R. 3 aprile 2014, n. 14.
La ringrazio Dott. Chiarelli
Le devo precisare purtroppo che l'attività di CAV è a livello imprenditoriale solo se chi la svolge ha la disponibilità di tre appartamenti nello stesso comune di appartenenza.
Nel mio caso tutti i gestori (tranne uno che invece rientra nelle normative da lei citate e quindi diffidabile), svolgono l'attività a titolo privato dove non è necessario aprire alcuna partita iva.
Notizia giuntami ora, purtroppo, il CAV svolto da privato non prevede un cambio di uso abitativo perchè coincide con l'attuale "residenziale abitativo privato".
I suoi consigli sono assolutamente applicabili, e probabilmente lo farò, nel caso che riguarda appunto il possessore delle tre unità immobiliari possedute nel medesimo comune (1 come abitazione e due come CAV) visto che è l'unico che deve dichiarare un'attività imprenditoriale con tanto di p.iva (che non ha), mentre per gli altri tre appartamenti credo che le uniche vie percorribili siano la verifica burocratica e fiscale di quanto stiano facendo.
Mi devo informare se l'amministratore abbia ricevuto avviso da parte di chi affitta di volontà di apertura di CAV e già questo è motivo di appiglio per verifiche da parte del comune.
Lei cosa ne pensa?
Grazie
La ringrazio Dott. Chiarelli
Le devo precisare purtroppo che l'attività di CAV è a livello imprenditoriale solo se chi la svolge ha la disponibilità di tre appartamenti nello stesso comune di appartenenza.
Nel mio caso tutti i gestori (tranne uno che invece rientra nelle normative da lei citate e quindi diffidabile), svolgono l'attività a titolo privato dove non è necessario aprire alcuna partita iva.
Notizia giuntami ora, purtroppo, il CAV svolto da privato non prevede un cambio di uso abitativo perchè coincide con l'attuale "residenziale abitativo privato".
I suoi consigli sono assolutamente applicabili, e probabilmente lo farò, nel caso che riguarda appunto il possessore delle tre unità immobiliari possedute nel medesimo comune (1 come abitazione e due come CAV) visto che è l'unico che deve dichiarare un'attività imprenditoriale con tanto di p.iva (che non ha), mentre per gli altri tre appartamenti credo che le uniche vie percorribili siano la verifica burocratica e fiscale di quanto stiano facendo.
Mi devo informare se l'amministratore abbia ricevuto avviso da parte di chi affitta di volontà di apertura di CAV e già questo è motivo di appiglio per verifiche da parte del comune.
Lei cosa ne pensa?
Grazie
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La legge regionale dispone "Le case ed appartamenti per vacanze [color=red]si considerano gestite in forma imprenditoriale[/color] quando il soggetto ha la disponibilità, anche temporanea, di un minimo di tre appartamenti situati nel medesimo territorio comunale"
Questo significa che:
1) il legislatore ha introdotto una PRESUNZIONE ASSOLUTA di gestione imprenditoriale se si superano i 3 appartamenti
2) mentre sotto i 3 appartamenti (o per più di 3 appartamenti in comuni diversi) non si ha una presunzione assoluta di gestione imprenditoriale
3) ma la norma NON PREVEDE IN ALCUN MODO che si possa svolgere la CAV con meno di 3 appartamenti in forma NON imprenditoriale.
La legge regionale infatti disciplina le attività ricettive, cioè le attività svolte professionalmente da imprenditori ed eccezionalmente le attività ricettive svolte da non imprenditori. L'unica forma attualmente prevista per il NON IMPRENDITORE è il B&B.
Ciò premesso, nel suo caso a mio avviso il regolamento condominiale vieta l'uso dell'immobile per lo svolgimento di attività ricettive, NON IMPORTA se professionali o non professionali nè importa se comportanti o meno cambio di destinazione d'uso.
E' ammesso solo l'uso abitativo privato inteso come uso del proprietario o di altro soggetto che abbia un titolo civilistico (locatario, comodatario ecc...).
Vi sono margini per intervenire in sede civile.
La ringrazio Dott. Chiarelli,
è stato molto esaustivo e chiaro nella sua spiegazione.
Una volta raccolto il maggior numero di informazioni possibili contatterò il mio legale per studiare la migliore strategia per affrontare l'argomento.
Complimenti e grazie
Roberto