Gentili Signori, avrei bisogno di una delucidazione su questo argomento e a tal riguardo vi indico la situazione attuale.
Vivo in una palazzina a Sirmione sul lago di garda composta da 9 appartamenti.
Il nucleo abitativo ha delle parti comuni tra cui una piscina condominiale adibita ai proprietari ed eventuali ospiti.
Al momento dell'acquisto, sulla carta, pur conoscendo la maggior parte dei proprietari, non eravamo a conoscenza dell'utilizzo che tali proprietari volessero fare di questi appartamenti.
Attualmente dei 9 appartamenti, 4 (il mio compreso) sono abitati in forma stabile come prima casa mentre gli altri 5 vengono affittati come CASA VACANZA con un via vai di turismo che per la zona in cui abitiamo è veramente intenso. Vi è un cambio di turismo ogni settimana da marzo a ottobre e nessun lungo periodo.
Le problematiche sono subito emerse a causa delle continue infrazioni condominiali commesse dai turisti.
Tuffi in piscina a mezzanotte, bottiglie di vetro nell'area della piscina, animali nell'area piscina e schiamazzi vari nelle ore dedicate al silenzio.
Abbiamo cercato di mediare con tutti gli altri proprietari (che rappresentano la maggioranza sia numerica che in termini di millesimi) per trovare delle situazioni che permettessero a loro di continuare le affittanze ma che garantissero a noi di vivere con serenità la nostra abitazione. (Affittanze annuali per esempio)
Malgrado questo le problematiche continuano a persistere generando ogni giorno crescenti tensioni.
Premesso che tutti gli altri appartamenti sono affittati come CASE VACANZE a livello privato, e che l'unica dicitura del regolamento condominiale dice testuali parole :
[i]con la sottoscrizione del presente regolamento, il condominio dichiara di accettare il divieto di destinare l'immobile e tutte le sue pertinenze a fini diversi da quelli residenziale abitativo privato, ed, in particolare, all'esercizio della prostituzione in qualunque sua forma.[/i]
Vorrei chiedere se ci sono delle forme legali tutelative ad arginare questa situazione che sta diventando ormai insostenibile e a cosa dobbiamo appellarci per verificare che tutto sia stato fatto in regola (burocraticamente e fiscalmente) per non avere problematiche di alcun tipo.
In caso contrario, nostro malgrado, procederemo alla vendita dell'immobile, ma non prima della scadenza del 5° anno (scadrà il terzo a gennaio 2015).
Grazie in anticipo per la risposta
Roberto
In Lombardia l'attività di casa vacanze è normata dalla L.R. 16/07/2007, n. 15 "Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo", la quale all'art. 43 "Definizione di case ed appartamenti per vacanze" dice:
[i]1. Sono definite case ed appartamenti per vacanze le strutture ricettive gestite in modo unitario, in forma imprenditoriale ed organizzate per fornire alloggio e servizi, in unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari.
2. Le case ed appartamenti per vacanze si considerano gestite in forma imprenditoriale quando il soggetto ha la disponibilità, anche temporanea, di un minimo di tre appartamenti situati nel medesimo territorio comunale.[/i]
Ciò premesso va ricordato che la normativa prevede in alternativa la "locazione turistica" normata dal D.Lgs. 23/05/2011, n. 79 "Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell'articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonché attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio", che all'art. 53 "Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche" dice che [i]Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.[/i]
Pertanto nel primo caso (casa vacanze) è necessario presentare una SCIA al SUAP del Comune (essendo un'attività produttiva), nel secondo caso è attività libera (soggetta solo alla normativa fiscale e di comunicazione degli alloggiati all'autorità competente).
Premesso che non ho competenza specifica in materia di codice civile e visto che il regolamento condominiale nulla dice sulla tipologia di attività in oggetto, a mio avviso l'unica strada percorribile, oltre a consultare un legale per tutelare il proprio investimento, è di segnalare all'autorità di polizia locale eventuali situazioni che violano il rispetto della quiete pubblica.
La ringrazio Dott. Valenti per la pronta risposta
In effetti vi è anche un danno patrimoniale insito dal fatto che NESSUNO sarebbe disposto ad acquistare una casa per viverci in un residence turistico con conseguente abbassamento del prezzo da poter richiedere.
I valori immobiliari di queste tipologie di abitazioni sono estremamente elevate e quindi difficilmente "piazzabili" come seconda casa (si parla di 8-10.000€ al mq al nuovo).
Un'ultima domanda riguarda la destinazione d'uso. Essendo a titolo residenziale privato, nel caso di CASA VACANZA da privato, è necessaria la modifica della destinazione d'uso? Se si, allora potremmo opporci. Cosa ne pensa?
Grazie
Le case vacanze gestite in privato o in forma imprenditoriale devono possedere i requisiti igienico sanitari di civile abitazione e di conseguenza la destinazione d'uso è compatibile con la destinazione residenziale.
Aggiungo a quanto premesso da Alberto che potrebbe tutelarsi richiamando alle proprie responsabilità tali proprietari (e l'amministratore del condominio) in quanto "per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito (se non è stabilito può imporlo), a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800 e tali proventi devoluti al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie”. In secondo luogo suggerirei di segnalare i proprietari alla guardia di finanza per la verifica sulla correttezza dei contratti stipulati, la registrazione degli alloggiati e, se previsto, il pagamento della imposta di soggiorno. L'abusivismo in questo settore è molto diffuso e a volte le denunce portano ottimi risultati.
Grazie Sig. Guerini
L'effettiva "zona grigia" di queste locazioni fanno da ulteriore ed eventuale aggravante alla situazione.
Nel contratto condominiale vi è l'effettivo richiamo alla voce economica di € 200 per tipo di infrazione ma non vi abbiamo mai fatto uso per cercare di mantenere un rapporto di buon vicinato che a quanto pare però non ha pagato.
Cercherò un'ultima conciliazione prima di adire a vie lecite di controllo e per la tutela del mio patrimonio.
Grazie per il vostro tempo