Buonasera,
durante una ricerca su internet mi sono imbattuta nei vs forum che mi hanno aiutata, almeno in parte , a risolvere i miei dubbi ma avrei ancora bisogno della vs competenza in materia, per un chiarimento ultimo e definitivo.
Espongo brevemente il problema :
- sono proprietaria in Liguria ( ereditato da mio padre ) di un piccolo fabbricato ( 150/max 160 m2 calpestabili : suddivisi in 5 mini alloggi di circa 30 m2 l'uno , ognuno con zona giorno compresa delle dotazioni di cucina , zona notte e servizi) che quando i miei genitori ne avevano richiesto l'accatastamento , a seguito della DOCFA redatta dal geometra , è stato accatastato - ed è tuttora accatastato - D2.
- non è mai stata svolta nè dai miei genitori nè da me ( sono lavoratrice dipendente ) alcun tipo di attività ricettiva nel senso che sono sempre stati dati in locazione con contratti ad uso turistico ( ai sensi art 1571 cod civile) di durata complessiva in capo allo stesso soggetto inferiore ai 30 giorni nel corso dell'anno solare e senza la fornitura di alcun tipo di servizio accessorio ( ristorazione, fornitura e cambio di biancheria, pulizie giornaliere e/o finali ). Mi limito alla consegna delle chiavi e chiedo espressamente che l' alloggio venga riconsegnato nelle stesse condizioni di ordine e pulizia nelle quali è stato trovato all'arrivo , i consumi utenze vengono conteggiati separatamente rispetto a quanto pattuito per la locazione e viene rilasciata regolare ricevuta con marca da bollo di 2 euro e con la dicitura : " corrispettivo della locazione ad uso turistico senza prestazione di servizi accessori". Il relativo reddito ( senza usufruire della cedolare secca poichè la categoria catastale non lo prevede ) dichiarato nel quadro dei fabbricati. Denuncia di cessione fabbricato all'autorità di P.S. ( trattandosi di contratti di durata inferiore ai 30 giorni) solo per il soggiorno di cittadini non comunitari . Nel fabbricato non esiste una zona per il ricevimento degli ospiti ( tipo reception ), nè zone comuni al chiuso ( sale di svago o di lettura ) o all'aperto ( giardini comuni o aree gioco) . Attualmente e ormai da anni solo tre dei mini alloggi sono dati in locazione pressochè esclusivamente nei mesi estivi - da meta' giugno a metà settembre - mentre per la restante parte dell'anno sono quasi sempre vuoti.
Il mio dubbio è questo :
- dal momento che mi sono per caso imbattuta nella legislazione regionale in materia di strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere ( l regione liguria 7 febbraio 2008) mi ha assalito il dubbio di dover denunciare il mio fabbricato come struttura ricettiva alle competenti autorità provinciali e comunali utilizzando magari la fattispecie di APPARTAMENTI AMMOBILIATI AD USO TURISTICO ma consultando la modulistica con la quale devono essere fatte le relative comunicazioni non mi ci sono assolutamente ritrovata proprio perchè , come ripeto, non ho mai esercitato e non esercito alcun tipo di attività ricettiva nonostante il fabbricato sia censito D2. Ho letto nei vs forum menzione della nuova tipologia di locazione denominata short lets , che mi sembra faccia proprio al mio caso essendo appunto riconducibile alla locazione ad uso turistico senza prestazione di servizi accessori. Chiedo quindi conferma del fatto che tutto ciò sia fattibile esentandomi dalla denuncia come attività ricettiva.....
Grazie veramente di cuore a chi riuscirà a dissipare i miei dubbi.....purtroppo la legislazione italiana lascia molte zone grigie nelle quali per un comune cittadino è facile perdersi!!
-
Salve,
la disciplina regionale è alquanto singolare. Pur escludendo l'applicazione della normativa sulle CAV alle tipologie elencate nell'art. 25 della legge regionale, poi prevede un obbligo di comunicazione di tali attività prevedendo una specifica modulistica.
A mio avviso la disciplina regionale ha invaso la competenza statale in materia di disciplina delle locazioni (che non costituiscono attività ricettive) ..... ma ciò detto:
1) ritengo che l'attività da lei descritta sia in generale esclusa dalla disciplina sulle attività ricettive
2) tuttavia ha elementi che la potrebbero far rientrare nella disciplina regionale sugli APPARTAMENTI AMMOBILIATI AD USO TURISTICO .... e pertanto potrebbe valutare la possibilità di effettuare la comunicazione per evitare possibili (improbabili) contestazioni
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L.R. 7-2-2008 n. 2
Testo unico in materia di strutture turistico-ricettive e balneari.
Pubblicata nel B.U. Liguria 13 febbraio 2008, n. 1, parte prima.
Art. 25
Appartamenti ammobiliati ad uso turistico.
1. Non sono soggetti alla disciplina dell'esercizio di case e appartamenti per vacanze i proprietari o gli usufruttuari che danno in affitto a turisti, direttamente o attraverso agenzie immobiliari, unità immobiliari di civile abitazione, in numero non superiore a tre, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore a dodici mesi consecutivi e sempre che l'attività non sia organizzata in forma di impresa (17).
2. In deroga a quanto disposto dall’articolo 48, comma 7, i Comuni con un numero di residenti non superiore a 5.000 possono prevedere l’assoggettabilità alla classificazione di cui all’articolo 48, comma 3 (18).
3. Le agenzie immobiliari intermediano la locazione degli appartamenti ammobiliati ad uso turistico quali mandatarie iscritte nella specifica sezione "mandatari a titolo oneroso" del ruolo di cui all'articolo 3 della legge 3 febbraio 1989, n. 39 (modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore).
(17) Comma così modificato dall’art. 48, comma 1, L.R. 13 giugno 2011, n. 14.
(18) Comma così sostituito dall’art. 48, comma 2, L.R. 13 giugno 2011, n. 14. Il testo originario era così formulato: «2. In deroga a quanto disposto al comma 1, i Comuni con un numero di residenti non superiore a 5.000 possono prevedere l'assoggettabilità alle disposizioni di cui all'articolo 24.».
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Liguria
D. Dirig. reg. 8-11-2012 n. 4022
Modifica modello di comunicazione di locazione delle strutture ricettive di tipo appartamenti ammobiliati ad uso turistico predisposto in attuazione del Reg. reg. 23 febbraio 2010, n. 3.
Pubblicato nel B.U. Liguria 12 dicembre 2012, n. 50, parte seconda
Epigrafe
Premessa
[Testo del decreto]
Allegato - Mod. CO-AAUT
D. Dirig. reg. 8 novembre 2012, n. 4022 (1).
Modifica modello di comunicazione di locazione delle strutture ricettive di tipo appartamenti ammobiliati ad uso turistico predisposto in attuazione del Reg. reg. 23 febbraio 2010, n. 3 (2).
(1) Pubblicato nel B.U. Liguria 12 dicembre 2012, n. 50, parte seconda
(2) Il presente provvedimento è stato emanato dal Dirigente regionale del settore politiche e professioni turistiche.
IL DIRIGENTE
VISTA la legge regionale 7 febbraio 2008 n. 2 "Testo unico in materia di strutture turistico-ricettive e balneari" ed in particolare l'articolo 2, comma 1 che prevede che la Giunta regionale, sentiti i Comuni, la Province, l'ANCI e le Associazioni di categoria degli operatori delle strutture ricettive e balneari più rappresentative a livello regionale e previo parere della Commissione consiliare, ai sensi dell'articolo 50 dello Statuto della Regione, approvi i regolamenti di attuazione della legge medesima;
VISTO altresì il Regolamento 23 febbraio 2010 n. 3 "Disposizioni di attuazione della disciplina delle altre strutture ricettive di cui al Titolo III della legge regionale 7 febbraio 2008, n. 2 (Testo unico in materia di strutture turistico-ricettive e balneari)" che all'articolo 27, comma 1, dispone che i proprietari degli appartamenti e/o le agenzie immobiliari quali loro mandatari sono tenuti a comunicare al Comune e alla Provincia la locazione degli appartamenti ammobiliati ad uso turistico utilizzando lo specifico modello approvato con decreto del dirigente della struttura regionale competente;
DATO ATTO che, con D. Dirig. reg. n. 3130 del 8 novembre 2011, è stato approvato il suddetto modello di comunicazione di locazione delle strutture ricettive di tipo appartamenti ammobiliati ad uso turistico;
PRESO ATTO che, il regolamento comunitario n. 692/2011 recepito dalla circolare ISTAT n. 5 del 27 febbraio 2012 non prevede l'obbligo della rilevazione dei dati dei movimenti turistici relativi agli appartamenti ammobiliati ad uso turistico e che pertanto si rende necessario eliminare questa indicazione presente sull'attuale modello CO-AAUT;
CONSIDERATO che, sulla base di quanto disposto dal D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 in ordine all'istituzione dell'imposta di soggiorno, si è reso necessario specificare, nella Parte IV "Denuncia delle Tariffe" che i prezzi applicati sono da intendersi al netto dell'Imposta di soggiorno;
RITENUTO necessario apportare alcune ulteriori modifiche al suddetto modello di comunicazione al fine di garantirne una più agevole compilazione da parte del dichiarante;
CONSIDERATO pertanto di procedere all'approvazione del seguente nuovo modello CO-AAUT - che si allega al presente atto e di cui costituisce parte integrante e necessaria - come risulta a seguito delle modifiche apportate e in sostituzione di quello approvato con il citato D. Dirig. reg. n. 3130 del 8 novembre 2011 e denominato: Modello CO-AAUT
Decreta
[Testo del decreto]
- di approvare, per quanto indicato in premessa, il modello di comunicazione, comprensivo della dichiarazione delle caratteristiche di qualità, delle strutture ricettive di tipo appartamenti ammobiliati ad uso turistico - che si allega al presente atto e di cui costituisce parte integrante e necessaria - che sostituisce il modello di comunicazione approvato con il citato D. Dirig. reg. 8 novembre 2011, n. 3130 e denominato: Modello CO-AAUT;
- di pubblicare integralmente il documento allegato al presente atto sul Bollettino Ufficiale della Regione Liguria.
Avverso il presente provvedimento è possibile proporre ricorso giurisdizionale al TAR entro 60 giorni o, alternativamente, ricorso amministrativo straordinario al Presidente della Repubblica, entro 120 giorni dalla notifica, comunicazione o pubblicazione dello stesso.
Allegato
Mod. CO-AAUT
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Buongiorno,
innanzi tutto la ringrazio per la sollecita risposta.
In merito all'invasione da parte della legislazione regionale della competenza statale in materia di locazione Le allego un contributo che ho salvato e che mi sembra pertinente allo star del contendere :
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Pubblichiamo l’intervento dell’avv. Antonio Garibaldi di Genova, comparso ieri su Repubblica, in cui si evidenziano i notevoli appesantimenti burocratici e sanzionatori posti a carico dei proprietari di appartamenti destinati ad uso turistico dalla Regione Liguria.
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la Legge regionale ligure n. 2 del 7/2/2008, testo unico in materia di strutture turistico-ricettive e balneari, considera tra le dette “strutture” anche gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico (art. 25), cioè gli appartamenti che il proprietario (o il titolare di usufrutto) abbia arredato e voglia concedere in locazione ad uso turistico, per periodi brevi, solitamente un mese o l’intera stagione estiva.
Detto art. 25 prevede che chi lochi più di 3 appartamenti per uso turistico sia soggetto alla disciplina regionale dettata per <case e appartamenti per vacanze>: quest’ultime sono strutture gestite unitariamente in forma imprenditoriale.
A mio parere costituisce, questo, un primo motivo di illegittimità. Ed infatti la nozione di imprenditore è definita da legge dello Stato: <è imprenditore chi esercita professionalmente una attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi> (art. 2083 cod. civ.). Chi si limiti a concedere in locazione appartamenti arredati non può essere considerato imprenditore se non svolga tale attività in modo professionale e organizzato. La norma regionale perciò viola, a mio avviso, i principi dell’art. 2083 cod. civ.
Addirittura l’art. 25 secondo comma della L.R. n. 2/2008 attribuisce ai Comuni aventi popolazione residente non superiore a 5000 abitanti il potere di prevedere l’assoggettabilità degli appartamenti ammobiliati ad uso turistico alla classificazione degli affittacamere e delle case per vacanze. Anche in tal caso sussiste a mio parere una palese illegittimità perché la norma regionale viola l’art. 2083 cc attribuendo ad enti minori quali i Comuni il potere di considerare imprenditori soggetti che non lo sono.
L’art. 56 della L.R. n. 2/2008 impone che chi esercita attività ricettiva segnali l’inizio attività al Comune in cui si trova la struttura, ma sembrerebbe esentare da ciò gli appartamenti ammobiliati. Dico “sembrerebbe”, perché poi l’ultimo comma della norma, il settimo, stabilisce, invece, che <La locazione, anche saltuaria od occasionale, di appartamenti ammobiliati ad uso turistico, anche mediante agenzie immobiliari mandatarie, è comunicata dal proprietario o dall’agenzia mandataria, secondo le modalità previste dallo specifico regolamento, al Comune e alla Provincia dove sono ubicati gli appartamenti>.
L’art. 65 della L.R. n. 2/2008, che si intitola alle <Sanzioni relative agli appartamenti ammobiliati per uso turistico> contiene due commi.
Il 1° così dice: <è soggetto all’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da € 1.000,00 a € 6.000,00 chi affitta appartamenti ammobiliati per uso turistico o l’agenzia immobiliare quale sua mandataria senza ottemperare alla comunicazione di cui all’articolo 56, comma 7>;
il 2° comma recita: <è soggetto all’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da € 500,00 a € 3000,00 il locatore o l’agenzia immobiliare quale sua mandataria che affitta appartamenti non in possesso delle caratteristiche e delle dotazioni, nonché non rende disponibili i servizi previsti dallo specifico regolamento>.
Il Regolamento di cui trattasi è stato poi approvato nel 2010 e porta il n. 3 del 23 febbraio 2010. Il suo art. 35 ribadisce che <I proprietari sono tenuti, ai sensi del comma 7 dell’art. 56 della Legge, a comunicare al Comune e alla Provincia la locazione di appartamenti ammobiliati ad uso turistico utilizzando lo specifico modello approvato con decreto del Dirigente della struttura regionale competente recante l’indicazione delle caratteristiche e delle attrezzature della struttura ricettiva>.
Chi non voglia incorrere nelle pesanti sanzioni amministrative ha perciò due obblighi.
Il primo obbligo è quello di comunicare a Comune e Provincia la propria intenzione di locare, utilizzando lo specifico modulo.
Esaminando il modulo si evince che il locatore ha, tra gli altri, i seguenti obblighi: -a) di fornire al conduttore un recapito telefonico 24/24 ore; -b) di pulire l’appartamento ad ogni cambio cliente; -c) di assistenza all’ospite per interventi urgenti di manutenzione dell’unità abitativa; d) che l’appartamento abbia la televisione a colori; e) che il proprietario o l’agenzia abbiano l’indirizzo di posta elettronica; f) che l’appartamento abbia frigorifero e lavatrice; g) che arredo e mobilio abbiano molte altre caratteristiche.
Il modulo prevede l’obbligo di allegare la planimetria catastale e le fotografie vano per vano dell’appartamento.
Anche in questo caso sussistono, a mio parere, molte violazioni dei principi fondamentali di legge dello Stato, anche di rango costituzionale. Il proprietario di un appartamento, o l’usufruttuario, hanno diritto di locare il loro immobile. E la Regione non ha certo il potere di interferire nell’esercizio di tale diritto, né il potere di vietare la locazione se l’appartamento non ha certe caratteristiche o di subordinarla alla esecuzione nell’immobile di determinate modificazioni.
Apprezzabili sono le finalità perseguite dalla Regione, che sono, oltre a quella di avere completi dati statistici, quella di favorire l’offerta in locazione turistica di appartamenti di buona qualità. Ma tali finalità potrebbero essere perseguite mediante opportuni incentivi per migliorare gli appartamenti. Non possono essere perseguite violando il diritto di proprietà o considerando juris et de jure imprenditore chi tale non è.
Senza dire che, in pratica, la norma regionale potrebbe incentivare le locazioni in nero, o addirittura la diminuzione delle locazioni turistiche.
La questione della validità della normativa regionale pare ormai risolta, dal momento che, dopo l’entrata in vigore della Legge regionale e del suo regolamento, è entrato in vigore (pubblicato sulla G.U. 6.6.2011 n. 129 S.O.) il D. Lgs. 23.5.2011 n. 79, che è il Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo. L’art. 53, intitolato alle <Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche>, così stabilisce: <Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione>. Tale norma non è stata dichiarata incostituzionale da Corte Cost. 5.4.2012 n. 80, e d’altra parte la norma recepiva la giurisprudenza pacifica in materia.
Sembra perciò di dover concludere per la invalidità degli specifici obblighi della normativa ligure che si pongono in contrasto con le norme statali anteriori e successive.--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Cio' appurato i dubbi che mi rimangono sono questi :
- come gia' ribadito mi limito a dare gli alloggi in locazione senza alcun tipo di prestazione di servizio accessorio e senza alcuna organizzazione di persone e mezzi e cio' preposta, mentre la gestione di APPARTAMENTI AMMOBILIATI AD USO TURISTICO ,ancorchè non organizzata in forma imprenditoriale, rientra nella fattispecie delle ATTIVITA' RICETTIVE EXTRALBERGHIERE con tutto cio' che questo comporta ( non ultimo la comunicazione telematica all'autorità di P.S. secondo le nuove disposizioni del 2013 come anche richiesto nel Modello CO- AAUT da Lei allegato )
- per definizione gli APPARTAMENTI AMMOBILIATI AD USO TURISTICO devono appartenere a categorie catastali abitative mentre io do il locazione dei mini alloggi che fanno parte di un unico IMMOBILE STRUMENTALE PER NATURA (categoria catastale D2 ) MA NON PER DESTINAZIONE dal momento che l'immobile non è utilizzato nell'esercizio di un'attività di impresa . Quindi ho dei seri dubbi che questo tipo di comunicazione possa essere accettata. Al tempo stesso mi chiedo : è compatibile la categoria catastale D2 (immobile strumentale per natura ) con la stipula di contratti di locazione ad uso turistico senza prestazione di servizi accessori ( come io ho finora indicato nelle ricevute di affitto che rilascio ?-)
- finora ho dichiarato gli affitti percepiti come redditi di fabbricati, tuttavia ho letto che i fabbricati strumentali per natura non producono redditi fondiari ..............allora come comportarmi ?
La ringrazio nuovamente per l'attenzione che vorrà prestarmi......
saluti
antonella
Mi limito ad evidenziare che la cessione fabbricato quando si ospitano cittadini non comunitari (=stranieri), va fatta entro 48 h all'autorità locale di p.s. a prescindere dal tempo di permenenza (anche se fosse di un solo giorno) ex art.7 T.U. immigrazione (Dlgs 286/98 e succ mod.).
Inoltre tale cessione fabbricato, a differenza di quella c.d. "antiterrorismo" ex art.12 DL 59/1978, non viene assorbita dalla registrazione del contratto (cfr. art.2 DL 79/2012).
Vedasi comunque agevolazione per i (soli) datori di lavoro di soggetti stranieri che li ospitano in appartamenti nella loro disponibilità contenuta nell'art.9 del DL 76/2013.
LOCAZIONI AD USO TURISTICO - per il Mininterno obbligo di 109 TULPS
[color=red][b]Circolare del Ministero dell'Interno 26.06.2015 n. 4023
[/b][/color]
La circolare ritiene applicabile anche a tale tipologia NON RICETTIVA la disciplina dell'art. 109 del TULPS.
Non si condividono il ragionamento, il contenuto e le conseguenze .... clicca per gli approfondimenti:
Approfondimenti e documento disponibili su:
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=28818.0
TASSA DI SOGGIORNO - accordo fra Comune e AIRBNB per riscossione anche per LOCAZIONI TURISTICHE (gennaio 2016)
[img width=300 height=111]http://www.iltucci.com/blog/wp-content/uploads/2015/11/airbnb_logo_detail.png[/img]
http://www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=31720.0
[size=14pt][b]Locazioni turistiche ed attività ricettive in Toscana alla luce della L.R. 25/2016[/b][/size]
[color=blue][b]Firenze, 28 aprile 2016 ore 9,45-13,00[/b][/color]
[img width=300 height=150]https://scontent-mxp1-1.xx.fbcdn.net/hphotos-xap1/v/t1.0-0/p240x240/1453212_10209529774430494_3985454031904611336_n.jpg?oh=942b27e3b69c888c3a5c0ae352f6bcee&oe=574FDE6B[/img]
[color=red][b]PROGRAMMA[/b][/color]
La nuova normativa regionale sul turismo: evoluzione
L.R. 25/2016 (modifiche alla L.R. 42/2000)
L.R. 25/2016 (modifiche alla L.R. 22/2015)
Le nuove competenze comunali e regionali in materia
Le novità sostanziali
Le locazioni turistiche
Approfondimenti sul rapporto tra locazioni turistiche e strutture ricettive
Le agenzie di viaggi e la sharing economy
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