Gentilissimi tutti,
vi chiedo delucidazioni in merito ad un caso che sto trattando professionalmente. Sono stato contattato da un cliente che vende materiali edili per l'apertura di una nuova sede. Il capannone scelto, ricade in un ambito determinato dal PGT vigente come PA8, ossia un ambito che richiede riconversione pianificata tramite Piano Attuativo dell'intero comparto, o limitatamente, ma con uniche opere di manutenzione straordinaria/ordinaria/restauro/risanamento conservativo , con destinazioni d'uso ammesse commerciale LIMITATAMENTE ALL'ESERCIZIO DI VICINATO (Sv MAX 250mq).
La Sl dell'immobile è di 1350mq
Il cliente avendo un magazzino edile, vende sia materiali ingombranti che merci più piccole (minuteria, accessori, utensileria, ferramenta..).
Secondo le NTA del Documento di Piano , la Superficie di Vendita degli esercizi aventi ad oggetto ESCLUSIVAMENTE merci ingombranti, non facilmente amovibili ed a consegna differita (fra cui i materiali edili), è calcolata nella misura di 1/8 della Sl.
Secondo le NTA del Documento di Piano , la destinazione d'uso (AE5) commerciale con ESERCIZIO DI VICINATO , ha una vendita al dettaglio con superficie MAX di 250mq. Inoltre, al medesimo articolo, è individuato L'ESERCIZIO COMMERCIALE ALL'INGROSSO, che PUO' essere esercitata CONGIUNTAMENTE al commercio al dettaglio nei casi ed alle condizioni stabilite dalla normativa vigente (NON HO TROVATO RIFERIMENTI IN MERITO AI CASI AMMESSI).
Secondo le NTA del Documento di Piano , è definita PRINCIPALE la destinazione qualificante, mentre COMPLEMENTARE è la destinazione costituente parte integrante della principale , ma che non possiede rilievo urbanistico, e conseguentemente PUO' AVERE SUPERFICIE COMPLESSIVA MASSIMA PARI AD 1/3 DELLA SL totale.
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Secondo quanto espresso, avrei una potenziale sup. di vendita di merci ingombranti pari a 1350 / 8 = 169mq (da monetizzare col cambio d'uso)?
(ammesso di utilizzare TOTALMENTE LA SUPERFICIE. Sarebbe possibile infatti ridurre ulteriormente la Sv considerando gli spazi COMPLEMENTARI calcolati fino ad 1/3 della Sl: 1350/3 = 450mq
Conseguentemente quindi potrei avere una Sv pari a 900/8 = 113mq da monetizzare?)
L'utilizzo del capannone tuttavia, oltre alla vendita di materiali ingombranti consentirebbe la vendita anche di minuteria ed accessori per l'edilizia che non sono chiaramente ingombranti. Questo è un limite nel calcolo della Superficie Virtuale di Vendita calcolata con 1/8 ?
Fermo restando che il Documento di Piano deve essere consultato nel suo complesso contestualmente al Piano delle regole, le NTA replicano quanto indicato dalla d.g.r. 8/5054 ovvero che la "Superficie di Vendita degli esercizi aventi ad oggetto esclusivamente merci ingombranti, non facilmente amovibili ed a consegna differita, è calcolata nella misura di 1/8 della Slp" (all. A par. 2.5). Inoltre "In tali esercizi non possono essere introdotte o vendute merci diverse da quelle aventi le caratteristiche indicate". La vendita di minuteria è chiaramente un vincolo al calcolo della superficie virtuale.
Non mi ragguaglio nella dicitura "spazi complementari", in ogni caso il rapporto 1/8 deve essere calcolato sulla slp, ovvero la somma delle superfici delimitate dal profilo esterno delle pareti rilevanti ai fini della determinazione del carico ubanistico e della volumetria. Bisogna inoltre verificare nelle NTA quali spazi non costituiscono slp.
Nella nuova formulazione dell'art. 26, c. 2, del D.Lgs 114/98 è stata tolta la parola "divieto" per l'esercizio promiscuo di vendita all'ingrosso ed al dettaglio, esercizio disciplinato dalla d.g.r. 8/5054 (all. A art. 7.2) ove nel caso in questione (materiali per l'edilizia) la superficie di vendita è calcolata nella misura di 1/2 della slp.
Gentile Donato,
ovviamente il DdP è letto contestualmente con il PdR dove "purtroppo" il nostro capannone è stato "tagliato fuori" dai capannoni produttivo/industriali ove il calcolo della Sl è determinato virtualmente sul rapporto di 1mc/3mq .
Per quanto concerne la dicitura degli spazi complementari, il DdP individua le Destinazioni d'uso dell'edificio o dell'area citando:
[QUOTE]Costituisce destinazione d’uso di un’area o di un edificio la funzione o il complesso di funzioni ammesse dagli strumenti di pianificazione per l’area o per l’edificio, ivi comprese, per i soli edifici, quelle compatibili con la destinazione principale derivante da provvedimenti definitivi di condono edilizio.
È principale la destinazione d’uso qualificante un’area o un edificio. Si definisce uso complementare alla destinazione principale quello costituente parte integrante di quest’ultima, necessario per renderne possibile lo svolgimento (ad es. residenza di custodia, spaccio aziendale ecc.), ed è privo di autonomo rilievo urbanistico. Non può ritenersi complementare, ed assume autonomo rilievo urbanistico, la destinazione d’uso che, alternativamente o cumulativamente:
- occupa una porzione eccedente il terzo della Sl complessiva dell’unità immobiliare o dell’unico insediamento;
- sia insediata in struttura fisico - edilizia dotata di autonomia, anche solo potenziale, così da poter essere trasferita in proprietà od in uso separatamente;
- sia collocata in spazi appartenenti a proprietario diverso rispetto alla restante unità immobiliare o insediamento di cui dovrebbe costituire complemento;
- non abbia uno stretto collegamento con la destinazione d’uso principale.[/QUOTE]
Secondo quanto determinato, la superficie complementare del capannone da destinare a magazzino (sommando le superfici del magazzino/deposito minuteria a materiali pesanti) non può eccedere i 450mq (1350mq di Sl / 3).
La cosa appare veramente intricata. Se una persona vuole esercitare il vicinato, utilizzando un capannone da 3000mq , avendo una sup. di vendita di 250mq ed una rimanenza quindi di 2750mq, è impossibilitato ad utilizzare tutti i restanti metri in quanto può usarne massimo 1000mq come destinazione complementare?
Nelle NTA gli spazi che non costituiscono slp sono purtroppo spazi che non vengono trovati nel nostro capannone (altezza media 10m).
Anche utilizzando l'art. 7.2 comma 1bis della dgr 8/5054 ove si specifica che nel caso di materiali per l'edilizia, la Sv è calcolata 1/2 della Slp , avrei la possibilità (fermo restando l'esercizio di vicinato) di usufruire di una Sv (effettiva) di 500mq (Sv virtuale di 250mq) con una rimanenza di 850mq di capannone, ai quali posso "togliere" altri 450mq di destinazione complementare (magazzini/depositi)? Avrei una superficie rimanente di 400mq che non saprei come destinare e sfruttare.
Sto sbagliando qualcosa io? Perché non riesco proprio ad interpretare la norma. Sembra paradossale che si possano riconvertire capannoni simili, di tali dimensioni, ad esercizi commerciali con esercizio di vicinato, senza poi poterli sfruttare nella loro estensione globale.
Ci sarà pure qualche "cavillo" al quale attaccarsi o comunque un interpretazione più corretta della norma.
Colgo l'occasione per ringraziarvi per la disponibilità.
Roberto
Altrimenti una diversa soluzione, sarebbe quella di frazionare fisicamente e giuridicamente il capannone in 2 parti, una destinata al commercio al dettaglio, di cui ad esempio una porzione con sl di 150mq (di cui 50mq destinati ai servizi complementari e 100mq per la vendita) e l'altra con sl di 1200mq (la cui Sv risulterebbe MAX di 150mq ed economicamente quindi non avrebbe differenza in termini di oneri per la trasformazione).
Questo tuttavia comporterebbe nell'eseguire un frazionamento (per altro già necessario per scorporare il fabbricato dal resto dell'area del comparto..) del fabbricato in due parti, 2 atti di affitto o vendita, 2 pratiche edilizie differenti, 2 gestioni separate di vendita. Non so se per il cliente potrebbe essere ugualmente gestibile, ma tanto vale prepararsi anche l'alternativa.
Essendo un piano attuativo, il documento di piano fissa gli indici urbanistici dell'intero comparto per cui anche in caso di frazionamento, il concorso delle singole proprietà deve rispettare le previsioni del DdP.
riferimento id:15467La destinazione del PA8 prevede, come spiegato, la possibilità di intervenire con opere di manutenzione straordinaria, e mutamento della destinazione d'uso (che sarebbe con previsione residenziale) fino alla destinazione economica con limite dell'esercizio di vicinato.
La possibilità illustrata come "ultima spiaggia" sarebbe attuabile secondo ciò che il PA8 prevede?
Da come è stato esposto penso di si. Se il piano può essere attuato per comparti separati, purchè funzionalmente connessi, vale sempre il fatto che ciò che non è vietato è consentito.
riferimento id:15467