Egregio Dott. Chiarelli buongiorno,
sono un geometra libero professionista, tecnico incaricato ed anche marito della proprietaria di una unità immobiliare facente parte di un vecchio edificio quadrifamiliare in una campagna della provincia di Firenze.
Le illustro la situazione in cui mi trovo nell’immediatezza di dover stipulare un atto che chiamerei di “aggiustamento” patrimoniale con gli altri proprietari e parenti.
Il fabbricato è un vecchio edificio padronale acquistato dagli avi di mia moglie, pare già verso la fine del 1800, che lo hanno detenuto come famiglia patriarcale unitamente a terreni in parte coltivati ed in parte boschivi. La famiglia così costituita ha occupato l’edificio fino all’anno 1944 quando a seguito della ritirata delle truppe tedesche oltre la linea gotica quest’ultime lo minarono e lo fecero saltare in aria quasi totalmente. All’inizio dell’inverno di quest’ultimo anno l’edificio fu parzialmente riutilizzato e l’anno successivo iniziarono i lavori di ricostruzione sulle sue macerie.
Fin dall’origine (fine 1800-inizio 1900) e fino ai primi anni 1960 nell’edificio è stata presente una sola cucina, un unico servizio igienico e svariate stanze da letto seppure nella prima metà degli anni 1950, a seguito dell’affermarsi all’interno della vecchia famiglia patriarcale di irrinunciabili esigenze di formare nuovi nuclei familiari indipendenti, fosse stata effettuata una divisione patrimoniale fra fratelli e cugini che aveva portato al costituirsi delle odierne quattro unità immobiliari ed alla conseguente denuncia al Catasto Urbano, dove oggi esse sono correttamente intestate agli eredi dei predetti dividenti.
Per motivi strutturali la divisione sopra citata non consentì la formazione di unità immobiliari indipendenti e, pertanto, restarono a comune oltre all’unico servizio igienico parti indivisibili dell’edificio quali la soffitta, l’ex-forno nonché i corridoi ed i disimpegni ai singoli piani.
Negli anni successivi al 1960, al fine di acquisire una indipendenza funzionale di ciascuna unità immobiliare, furono dapprima realizzate le rispettive cucine e successivamente furono effettuate modifiche all’unico servizio igienico ricavandone due, fu utilizzato un locale a comune (ex-forno) per ricavare un terzo servizio igienico ed infine, con un ampliamento esterno all’edificio, fu ricavato il quarto servizio igienico.
Attualmente pertanto ciascuna delle quattro unità immobiliari è dotata di una propria cucina, un proprio bagno, proprie stanze da letto/soggiorno ma invece restano a comune con le altre unità immobiliari i corridoi ed i disimpegni.
Nella necessità di dover effettuare un atto notarile di aggiustamento patrimoniale fra le parti e non essendosi mai avvalsi i danti causa degli attuali intestatari delle unità immobiliari di condoni edilizi per regolarizzare il loro lo status quo al fine di poter asseverare nell’atto notarile la conformità ai fini urbanistici, si rende improrogabile la redazione di una sanatoria che sancisca le difformità dalle originarie planimetrie catastali in atti e che consenta la presentazione all’Agenzia del Territorio delle nuove riportanti le difformità sopra descritte.
Premetto che a seguito di ricerche urbanistiche presso l’Ufficio Tecnico Comunale non è stata reperita alcuna pratica edilizia relativa né alla ricostruzione post guerra dell’edificio né tanto meno alla sua atavica costruzione. Dal colloquio intercorso in merito con il Tecnico comunale, è emersa la convinzione di quest’ultimo che la sanatoria non può essere rilasciata in quanto, dal punto di vista igienico sanitario, le unità immobiliari non dovrebbero avere corridoi e disimpegni a comune fra loro.
Ciò appare a chi scrive una mera convinzione personale del predetto Tecnico comunale poiché non si rilevano mai nella definizione di unità immobiliare incompatibilità con quanto sopra descritto né dalla lettura del Regolamento Edilizio Comunale né dall’analisi della legislazione in materia urbanistica/edilizia ed in particolare per quanto attiene agli aspetti igienico-sanitari degli immobili.
A Lei cosa risulta in materia? La sanatoria sotto l’aspetto igienico sanitario relativo ai corridoi e disimpegni a comune è rilasciabile? L’immobile può essere comunque commercializzabile mantenendo l’attuale situazione senza richiedere una sanatoria?
Si tenga comunque presente che questo edificio, nato per un unico nucleo di famiglia patriarcale, è oggi suddiviso tra persone che con il passare degli anni e con gli immancabili passaggi di proprietà sono fra loro perfetti sconosciuti, in parte già oggi e lo saranno ancor più in futuro loro. Infine essi non potranno più commercializzare liberamente all’esterno l’immobile ad altri che non siano gli stessi eredi dei progenitori.
So di essere stato prolisso e me ne scuso fin d’ora ma l’argomento lo richiedeva e, comunque, se lo ritiene opportuno posso anche inviarLe gli schemi grafici dello stato di fatto ed il confronto con quello ereditato dai nostri danti causa.
Grazie per la disponibilità e la collaborazione,
La situazione è articolata e complessa e difficile da approfondire in questa sede (dove ci limitiamo ad aspetti generali).
Ti fornisco alcune indicazioni e spunti:
1) non trovo alcuna disposizione nazionale o regionale che vieti la presenza di spazi in Comune (anzi, il Condominio rappresenta la figura tipica delle strutture edilizie moderne). Ovviamente i requisiti minimi strutturali dovranno essere posseduti singolarmente ma requisiti aggiuntivi potranno essere anche a comune con altre unità immobiliari
2) mi pare di capire che molte delle opere sono successive al 1967 e quindi occorre senz'altro una sanatoria
3) in via generale non vedrei ostacoli ad una sanatoria salva la verifica dei requisiti specifici ma dalla descrizione emerge che gli interventi strutturali sono stati realizzati senza titolo in periodo nel quale tale titolo non era dovuto. Quindi gli interventi di edificazione e completamento sono legittimi. Interventi successivi "minori" sono stati realizzati abusivamente ed è proprio su questi che si deve concentrare l'atto di sanatoria.
Non posso darti altre indicazioni.